Báo cáo đầu tư thành lập cụm công nghiệp

BÁO CÁO

Đầu tư thành lập Cụm công nghiệp

–––––––––––––––––

I. Căn cứ pháp lý, sự cần thiết, đánh giá sự phù hợp, đáp ứng các điều kiện đầu tư cụm công nghiệp

1. Căn cứ pháp lý

• Căn cứ Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14;
• Căn cứ Luật Đầu tư số 61/2020/QH14;
• Căn cứ Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13;
• Căn cứ Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024 của Chính phủ về quản lý, phát triển cụm công nghiệp;
• Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 9/2/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Căn cứ Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ xây dựng về hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Căn cứ Thông tư số 12/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ xây dựng về việc ban hành định mức xây dựng;
• Căn cứ Quyết định số 07/QĐ-HĐQTCSVN ngày 13/01/2023 của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - Công ty cổ phần về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư các dự án, hạng mục công trình và góp vốn đầu tư vào doanh nghiệp khác do các đơn vị thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam – Công ty Cổ phần làm chủ đầu tư;
• Căn cứ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2035 của Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận;
• Căn cứ Quyết định số 201/QĐ-UBND ngày 30/01/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của huyện Tánh Linh;
• Căn cứ Quyết định số 1701/QĐ-TTg ngày 27/12/2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch tỉnh Bình Thuận (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng) thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050; Định hướng và chiến lược phát triển của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam 2021-2030, tầm nhìn 2035;
• Căn cứ Quyết định số        /QĐ-UBND tỉnh Bình Thuận ngày       /5/2025 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án cụm công nghiệp;
• Căn cứ tình hình sản xuất kinh doanh thực tế tại đơn vị.

2. Sự cần thiết thành lập cụm công nghiệp

Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận được nhà nước và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam giao nhiệm vụ quản lý và tổ chức sản xuất kinh doanh với hơn 5.560 ha đất tự nhiên, trong đó đất trồng cao su và cây lâu năm là 4.557 ha.

Những năm qua, Công ty đã rất nổ lực thực hiện tốt nhiệm vụ được giao: quản lý và sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đảm bảo sản xuất kinh doanh có lãi, nguồn vốn được bảo toàn và phát triển; thực hiện tốt nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, trách nhiệm cộng đồng, hướng tới sự phát triển bền vững.

Tuy nhiên, dưới tác động khắc nghiệt của khí hậu; đất đai, thổ nhưỡng kém phù hợp nên sản lượng, năng suất vườn cây ngày càng suy giảm dẫn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh không như kỳ vọng. Theo kết quả phân hạng đất mà Công ty và Viện Nghiên cứu cao su thực hiện trong năm 2024, phần lớn diện tích cao su sau khi thanh lý không còn phù hợp để tái canh cao su. Vì vậy, cần thiết phải chuyển một số diện tích đất không thể trồng cao su sang đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh mới như: cây nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, các khu, cụm công nghiệp... Đặc biệt, chú trọng đầu tư vào các cụm công nghiệp trên đất cao su để mở rộng ngành nghề kinh doanh, phù hợp với tình hình của Công ty. Đây là lĩnh vực kinh doanh được Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam xác định là một trong những lĩnh vực được ưu tiên, chú trọng trong chiến lược phát triển giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2035; phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bình Thuận (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng) mà trọng tâm là 03 trụ cột: công nghiệp, dịch vụ du lịch và nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Tỉnh Lâm Đồng đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, tích cực kêu gọi sự đầu tư của các doanh nghiệp, tổ chức trong và ngoài nước. Với lợi thế lớn về quỹ đất sạch hiện có, Công ty không phải đền bù giải phóng mặt bằng nên rất thuận lợi trong đầu tư các khu, cụm công nghiệp.

Hiện nay, nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật để sản xuất kinh doanh của các ngành công nghiệp chế biến, công nghiệp chế tạo là rất lớn. Trong khi các tỉnh Đông Nam bộ quỹ đất đầu tư cho công nghiệp gần như đã bảo hòa, xu thế dịch chuyển các khu, cụm công nghiệp về các tỉnh lân cận, trong đó có Lâm Đồng là tất yếu. Nhiều doanh nghiệp đã về Lâm Đồng tìm kiếm cơ hội kinh doanh, trong số này có nhiều tập đoàn, tổng công ty có tiềm lực lớn về vốn, công nghệ... hình thành nên làn sóng đầu tư mới vào địa phương. Vì vậy, việc xây dựng Cụm Công nghiệp vào lúc này là nắm bắt được cơ hội lớn để đón các nhà đầu vào sản xuất kinh doanh.

Cụm Công nghiệp dự kiến nằm trên tuyến đường nối Đông Hà - Gia Huynh, kết nối xã Suối Kiết với xã Trà Tân tiếp giáp với xã Xuân Lộc tỉnh Đồng Nai; cách ga xe lửa khoảng 4 km. Từ đây có thể kết nối với cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, đường quốc lộ 1A và trong tương lai là đường sắt cao tốc Bắc - Nam thông qua quốc lộ 55, 55B; kết nối với sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải qua đường ĐT 766... Rất thuận lợi trong việc cung ứng các nguồn nguyên vật liệu, hóa chất phục vụ sản xuất từ Thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh miền Đông, duyên hải miền Trung, Tây nguyên về và tiêu thụ sản phẩm theo chiều ngược lại.

Khu vực xã Suối Kiết dồi dào về các sản phẩm nông nghiệp, cây công nghiệp như cao su, tiêu, điều, cây gỗ lớn, lúa ngô, mì (sắn)... là nguồn cung ứng dồi dào về nguyên liệu để phát triển các ngành chế biến nông lâm sản và có nhu cầu lớn để phát triển các nhàm máy, cơ sở sản xuất vật tư, phân bón, hoá chất phục vụ sản xuất nông lâm nghiệp.

Đây là những yếu tố quan trọng thu hút các nhà đầu tư, dự án sản xuất nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất mà Công ty đang quản lý, sử dụng nâng cao giá trị kinh tế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thực hiện chiến lược phát triển của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.

Dự án được đầu tư xây dựng hoàn thành tốt sẽ góp phần mở ra cơ hội mới để các nhà đầu tư phát triển lĩnh vực kinh doanh cụm công nghiệp, khu công nghiệp trong tương lai, đồng thời tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp là cần thiết, phù hợp với đặc điểm địa lý, kinh tế, xã hội, lao động, xu thế chung; đáp ứng các mục tiêu và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương, định hướng phát triển của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam và Công ty trong nhiều năm tới.

Với những lý do trên, liên danh Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận – Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Dầu Giây (Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận đại diện liên danh) xây phương án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật cụm Công nghiệp, kế hoạch huy động vốn, hoàn vốn trình UBND xã Suối Kiết, UBND tỉnh Lâm Đồng cùng các sở, ban ngành liên quan xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng dự án Cụm công nghiệp.

(Hình ảnh minh họa dự án)

3. Đánh giá sự phù hợp, đáp ứng các điều kiện thành lập cụm công nghiệp; nhu cầu lao động; tác động của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, tỷ lệ lấp đầy của cụm công nghiệp.

3.1. Đánh giá sự phù hợp, đáp ứng điều kiện thành lập cụm công nghiệp

3.1.1. Điều kiện để thành lập

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 8, Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024 của Chính phủ về quản lý, phát triển cụm công nghiệp việc thành lập cụm công nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có trong Danh mục các cụm công nghiệp trên địa bàn cấp tỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp huyện;

b) Có doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức có tư cách pháp lý, có năng lực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đề nghị làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp;

c) Trong trường hợp địa bàn cấp huyện đã thành lập cụm công nghiệp thì tỷ lệ lấp đầy trung bình của các cụm công nghiệp đạt trên 50% hoặc tổng quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê của các cụm công nghiệp không vượt quá 100 ha.

3.1.2. Đáp ứng điều kiện thành lập cụm công nghiệp

Đề xuất thành lập cụm công nghiệp của liên danh Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận – Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Dầu Giây (Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận đại diện liên danh) đáp ứng đủ các điều kiện để thành lập cụm công nghiệp quy định tại Khoản 1, Điều 8, Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024 của Chính phủ. Cụ thể:

- Đáp ứng điểm a:

+ Cụm công nghiệp nằm trong Quyết định số 1701/QĐ-TTg ngày 27 tháng 12 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tỉnh Bình Thuận thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; đồng thời phù hợp với Quyết định số 201/QĐ-UBND ngày 30/01/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của huyện Tánh Linh;

+ Có quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp huyện: Căn cứ Quyết định số 201/QĐ-UBND ngày 30/01/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của huyện Tánh Linh, trong đó quy hoạch đất cụm công nghiệp là 50 ha.

- Đáp ứng điểm b:

+ Cụm công nghiệp đã có liên danh Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận – Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Dầu Giây (Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận là đại diện liên danh) đăng ký đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp (có hồ sơ năng lực kèm theo).

- Đáp ứng điểm c:

+ Theo hiện trạng và phương án phát triển các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện giai đoạn giai 2021 – 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 1701/QĐ-TTg ngày 27 tháng 12 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Quy hoạch tỉnh Bình Thuận thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; thì trên địa bàn huyện Tánh Linh có 02 cụm công nghiệp đã thành lập có chủ đầu tư hạ tầng là Cụm công nghiệp Lạc Tánh với diện tích 19 ha và Cụm công nghiệp Nghị Đức với diện tích 10 ha.

+ Do đó, tổng quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê của các cụm công nghiệp nhỏ hơn 100 ha là đủ điều kiện để thành lập cụm công nghiệp mới theo quy định tại với điểm c, Khoản 1, Điều 08, Nghị định 32/2024/NĐ-CP (quy định là tỷ lệ lấp đầy trung bình của các cụm công nghiệp đạt trên 50% hoặc tổng quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê của các cụm công nghiệp không vượt quá 100 ha).

3.2. Nhu cầu về lao động

3.2.1. Dự báo lao động cho cụm công nghiệp:

- Cụm công nghiệp có quy mô đầu tư 50 ha. Trong đó:

+ Diện tích đất dự kiến dành cho sản xuất công nghiệp chiếm khoảng 67% diện tích toàn khu: 50*67%=33,50 (ha).

+ Dự kiến 01 ha đất sản xuất công nghiệp cần 80 – 100 lao động.

+ Dự báo số lao động cho khu vực công nghiệp là 2.680 – 3.350 lao động.

3.2.2. Khả năng đáp ứng nhu cầu lao động phục vụ cho cụm công nghiệp.

Khu vực dự án nằm ở xã Suối Kiết là nơi có tỷ lệ lao động nông nghiệp thiếu việc làm khá cao, nhất là lúc nông nhàn. Ngày công lao động còn ở mức thấp so với trong vùng và là nơi có lợi thế trong việc thu hút được lượng lớn lao động trẻ tại các xã lân cận của tỉnh và nhiều địa phương lân cận khác nên sẽ đáp ứng được nhu cầu lao động cho sản xuất công nghiệp khi dự án đi vào hoạt động.

Mặt khác, Công ty đang có số lượng lao động là công nhân khai thác mủ với hơn 1.000 người. Hiện tại, đa số vườn cây cao su khai thác đã già cỗi đang trong giai đoạn chuẩn bị thanh lý nên trong thời gian tới số lượng lao động dôi dư sẽ tăng nhiều. Đây sẽ là nguồn lao động đáng kể đáp ứng cho hoạt động sản xuất công nghiệp của cụm công nghiệp.

3.3. Tác động của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, tỷ lệ lấp đầy của cụm công nghiệp.

3.3.1. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển

Việt Nam là nước đang phát triển, nền kinh tế có độ mở cao. Thể chế được hoàn thiện, hạ tầng phát triển, nguồn nhân lực dồi dào, chất lượng cao... đang là các yếu tố thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm kiếm cơ hội mở rộng quy mô đầu tư, kinh doanh, hoặc đầu tư, thành lập mới. Trong số đó có nhiều “đại bàng” đến từ các quốc gia có nền kinh tế phát triển. Vì vậy, nhu cầu mặt bằng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà máy, kho bãi, bến cảng, hậu cần, logistics... là rất lớn. Trong khi các tỉnh, thành lân cận như Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai,... diện tích này đã gần đạt mức “bão hòa”, khó có thể mở rộng thêm. Vì vậy, việc dịch chuyển địa bàn kinh doanh, đầu tư ra các tỉnh lận cân như Lâm Đồng, khánh Hoà, Đak lak... là xu thế không thể tránh khỏi. Các tỉnh thành, trong đó có Lâm Đồng, cần nắm bắt cơ hội, đón các nhà đầu tư bằng cách “trải thảm” mời gọi, trong đó khâu trọng yếu là xây dựng hạ tầng kỹ thuật tốt (mặt bằng khu, cụm công nghiệp, giao thông, điện, nước, viễn thông,...) để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư sản xuất kinh doanh.  

Kế bên cụm dự án Công nghiệp là các cụm công nghiệp Đông Hà, Nam Hà, Nam Hà 2 với tổng diện tích chưa tới 200ha đang trong tình trạng lấp đầy. Hiện nhu cầu thuê mướn mặt bằng kỹ thuật để xây dựng nhà máy, kho bãi rất lớn. Các nhà đầu tư sơ cấp đang ráo riết, gấp rút tìm kiếm thêm quỹ đất trên địa bàn hai huyện Đức Linh và Tánh Linh để đầu tư thêm hoặc mở rộng các cụm công nghiệp đã có.

Các xã Nghị Đức, Tánh Linh gần với xã Suối Kiết là khu vực dự kiến đầu tư dự án hiện có hai cụm công nghiệp đã thành lập có chủ đầu tư hạ tầng là Cụm công nghiệp Lạc Tánh với diện tích 19ha và Cụm công nghiệp Nghị Đức với diện tích 10ha. Với nhu cầu mặt bằng phát triển các cụm công nghiệp, khu công nghiệp ngày càng cao như hiện nay thì hai cụm trên diện tích là quá ít khó có thể đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư thứ cấp nên không ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, tỷ lệ lấp đầy cụm công nghiệp. Vì vậy, việc đầu tư thêm Cụm Công nghiệp 49ha hứa hẹn sẽ được các nhà đầu tư tìm đến và lấp đầy trong thời gian không lâu.

Ngoài năng lực tài chính của chủ đầu tư, thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng cộng với nguồn lao động dồi dào tại chỗ theo phương châm “ly nông, nhưng không ly hương” sẽ quyết định cho sự thành công của cụm công nghiệp. Cụm công nghiệp bảo đảm đầy đủ các yếu tố nêu trên, dẫn đến tính khả thi cao về hiệu quả đầu tư, tỷ lệ lấp đầy cụm công nghiệp.

3.3.2. Một số giải pháp phát triển cụm công nghiệp

Lãnh đạo tỉnh Bình Thuận (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng) xác định: “phát triển và ứng dụng khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo, thúc đẩy tăng trưởng xanh, hình thành nền kinh tế ít chất thải” mà trọng tâm là phát triển 03 trụ cột: công nghiệp, dịch vụ - du lịch và nông nghiệp. Vì vậy, để phát triển cụm công nghiệp, cần thực hiện một số giải pháp sau:

Một là, tiếp tục nghiên cứu, quán triệt sâu sắc các quan điểm, chính sách của Đảng, Nhà nước về quản lý, phát triển CCN; tổ chức thực hiện nghiêm công tác quản lý, phát triển CCN theo quy định tại Nghị định số 32/2024/NĐ-CP và pháp luật khác có liên quan; xây dựng, hoàn thiện Phương án phát triển CCN trên địa bàn tỉnh để tích hợp vào Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030. Thường xuyên kiểm tra, giám sát chặt chẽ công tác thực hiện quy hoạch; tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan trong việc quản lý dự án CCN; phát huy vai trò kết nối, liên kết, hợp tác giữa các doanh nghiệp, hiệp hội trong sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.

Hai là, tiếp tục thực hiện có hiệu quả các Nghị quyết của Trung ương và quyết định, kế hoạch hành động của tỉnh về cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh, hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng CCN dễ dàng tiếp cận các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, thủ tục thành lập CCN, đầu tư hạ tầng để đẩy nhanh tiến độ đầu tư. Mở rộng quan hệ hợp tác đầu tư với các tỉnh trong vùng kinh tế, đặc biệt là với Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai; hình thành thị trường vốn, liên kết, liên danh phát triển các ngành có lợi thế của tỉnh.

Ba là, vận dụng linh hoạt cơ chế chính sách nhằm huy động tối đa các nguồn vốn đầu tư kinh doanh hạ tầng CCN và dự án thứ cấp trong CCN từ các tổ chức, cá nhân; tiếp tục đẩy mạnh xúc tiến, mời gọi nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính tham gia đầu tư xây dựng hạ tầng CCN trên địa bàn tỉnh. Bố trí nguồn vốn từ ngân sách để đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào các CCN, đồng thời tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ từ nguồn kinh phí khuyến công để hỗ trợ phát triển CCN như: hỗ trợ lập quy hoạch chi tiết, hỗ trợ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng CCN, hỗ trợ sửa chữa, nâng cấp hệ thống xử lý ô nhiễm môi trường.

Bốn là, thực hiện đồng bộ và nhất quán cơ chế Nhà nước đứng ra thu hồi đất theo đúng các quy định của pháp luật. Công khai phương án tổng thể xây dựng CCN và phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết hài hòa quyền lợi của người bị thu hồi đất, đảm bảo được sự đồng bộ về cơ chế, chính sách sát với thực tiễn.

Năm là, gắn kết chương trình đào tạo nguồn nhân lực của tỉnh với chương trình đào tạo nguồn nhân lực phục vụ phát triển CCN; liên kết chặt chẽ giữa các doanh nghiệp trong CCN với các trường dạy nghề trên địa bàn tỉnh, tăng cường công tác dịch vụ cung ứng nguồn nhân lực nhằm khơi thông thị trường lao động, tạo điều kiện cho người lao động và người sử dụng lao động dễ dàng tiếp cận được với nhau khi có nhu cầu.

Sáu là, tăng cường công tác quản lý kiểm tra, kiểm soát ô nhiễm tại các doanh nghiệp, yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện theo đúng quy định của Luật Bảo vệ môi trường; xây dựng hệ thống quản lý môi trường cho CCN; hỗ trợ các doanh nghiệp chuyển đổi công nghệ để xử lý triệt để ô nhiễm môi trường hoặc di dời các dự án bên ngoài có khả năng phát sinh ô nhiễm vào các CCN để thuận lợi trong công tác quản lý môi trường; ưu tiên các dự án có công nghệ sản xuất hiện đại, công nghệ cao, không hoặc ít gây ô nhiễm môi trường, công nghệ sản xuất sạch hơn, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với định hướng dài hạn; áp dụng linh hoạt, phù hợp các hình thức cho thuê đất, giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu về mặt bằng cho phát triển công nghiệp.

II. Hiện trạng sử dụng đất, điều kiện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất, định hướng bố trí các ngành, nghề có tính liên kết, hỗ trợ trong sản xuất, cơ cấu sử dụng đất và dự kiến thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp; đánh giá khả năng đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên trong và ngoài cụm công nghiệp

1. Hiện trạng sử dụng đất

a. Hiện trạng sử dụng đất

Tổng diện tích khu vực lập dự án 50 ha. Đây là khu vực thuộc diện tích vườn cây cao su, keo lai hiện Công ty đang quản lý thuộc Lô 3 và Lô 7 Đội Sản xuất Gia Huynh đã được quy hoạch làm cụm công nghiệp, không có công trình kiến trúc xây dựng. Cụ thể theo bảng sau:

STT	Hiện trạng sử dụng đất	ĐVT	Diện tích
I	Thuộc quản lý của Công ty	Ha
01	Vườn cây cao su khai thác đã thanh lý	Ha	23,90
02	Vườn cây keo lai KTCB năm trồng 2020, 2022	Ha	26,10
	Tổng cộng	Ha	50,00

Nhận xét về hiện trạng sử dụng đất:

Nhìn chung đây là quỹ đất chủ yếu là trồng cây công nghiệp cây cao su, keo lai hiệu quả sử dụng quỹ đất mang lại lợi ích kinh tế thấp. Vì vậy rất phù hợp với mục đích chuyển đổi quy hoạch thành cụm công nghiệp. Diện tích này hiện chủ đầu tư đang quản lý sử dụng nên rất thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng đảm bảo tiến độ thi công hiệu quả.

b. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

- Hiện trạng san nền chuẩn bị kỹ thuật:

+ Hiện trạng nền: Khu vực nghiên cứu được thiết kế trên khu vực có địa hình với cao độ tương đương tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh. Do địa hình hiện trạng là vườn cây cao su có địa hình cao nên về cơ bản giải pháp nền khu vực là chủ yếu san gạt đến cao độ cần thiết. Tạo hướng dốc chung về phía Nam của khu vực quy hoạch cụm công nghiệp.

+ Hiện trạng thoát nước mưa: Hệ thống thoát nước trong khu vực chưa có. Tuy nhiên, bên cạnh khu vực dự án có nhiều con suối chảy qua nên có thể dùng để thoát nước mưa.

- Hiện trạng thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường: Khu vực này chưa có hệ thống thoát nước bẩn, toàn bộ nước thải được thoát tự nhiên. Dự án xây dựng hệ thống thoát nước bẩn độc lập với hệ thống thoát nước mưa. Hệ thống cống sử dụng có đường kính D200-D300 thu gom nước thải vào hệ thống xử lý chung của toàn cụm công nghiệp.

- Hiện trạng giao thông

+ Giao thông đối ngoại: Khu đất dự án có tuyến đường trục chính khu vực là tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh đang được thi công, dự kiến hoàn thành trong năm 2025. Từ khu vực dự án đi về phía tây nam khoảng 9 km là tuyến đường 766 và là đường giao thông huyết mạch nối liền các xã trong khu vực và đi Đồng Nai, thành phố Hồ Chí Minh, Sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải… Đường 766 hiện hữu đang trong tình trạng hoạt động tốt là đường cấp III, mặt BTN rộng 07m, nền 12m, lề gia cố mỗi bên rộng 02m; hành lang an toàn mỗi bên 13m, đất bảo vệ, bảo trì đường bộ mỗi bên 02m.

Đi xuống phía đông nam cách khu vực dự án chừng 5 km là ga xe lửa Gia Huynh. Nếu đi về phía đông bắc chừng 10 km là đường quốc lộ 55, 55B, Từ đây đi về phía tây là phường 1 Bảo Lộc, Lâm Đồng, đi về phía đông là Quốc lộ 1A, đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết.

+ Giao thông nội khu: Hệ thống giao thông nội bộ khu vực chưa có tuyến đường nào nên khi quy hoạch phải làm các tuyến đường nội khu.

- Hiện trạng cấp điện, cấp nước

+ Hiện trạng cấp điện: hiện tại khu vực dự án chưa có hệ thống đường điện đi qua. Hiện đang có tuyến trung thế từ lưới điện quốc gia theo tuyến đường Bà Tá – Trà Tân cách cụm công nghiệp chưa tới 4 km. Dự kiến nguồn điện sử dụng cho cụm công nghiệp sẽ được lấy từ đây thông qua hệ thống đường điện kéo từ trạm trung thế tới cụm công nghiệp (Đầu tư khi dự án được phê duyệt).

 + Hiện trạng cấp nước: Khu đất nghiên cứu lập dự án hiện chưa có nhà máy cấp nước. Hiện đang có nhánh sông La Ngà gần với khu vực dự án cách cụm công nghiệp khoảng hơn 17 km có lưu lượng nước rất lớn, nước chảy quanh năm đảm bảo đủ nguồn nước phục vụ cho sản xuất và hoạt động của cụm công nghiệp nếu được đầu tư hệ thống cung cấp nước sẽ lấy từ đây.

c. Những vấn đề cần giải quyết

Xác định giới hạn quy hoạch xây dựng

Xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật áp dụng cho khu đất

Xác định mối quan hệ giữa khu vực với các khu dân cư xung quanh

Xác định các chức năng sử dụng đất chủ yếu

Quy hoạch sử dụng đất với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng lô đất.

Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cụm công nghiệp.

Khống chế chiều cao trung bình cho từng khu vực và chiều cao cho một số công trình được chọn làm điểm nhấn của cụm công nghiệp.

d. Quan điểm xây dựng

- Lấy tiêu chuẩn thiết kế cụm công nghiệp làm tham chiếu đối với quy hoạch khu đất công nghiệp.

- Tuân thủ quy hoạch chung, khớp nối đồng bộ với các quy hoạch có liên quan, thiết kế hiện đại với cơ sở hạ tầng đồng bộ theo tiêu chuẩn, phân khu chức năng hợp lý.

- Cấu trúc quy hoạch rõ ràng và linh hoạt nhằm đáp ứng cho hiện tại cũng như tương lai lâu dài.

- Gắn kết mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của các khu vực tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh.

- Phương án thiết kế không tác động đến các khu dân cư hiện trạng.

2. Điều kiện thu hồi đất

Khu vực dự án cụm công nghiệp thuộc diện tích đất trồng cây cao su, cây keo lai hiện Công ty TNHH MTV Cao su Bình Thuận đang quản lý, sử dụng, theo Khoản 6, Điều 127 Luật đất đai 2024 thì không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Khoản 22, Điều 79 Luật đất đai. Được tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.  

3. Dự kiến nhu cầu sử dụng đất

Đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điểm B, Khoản 1, Điều 29 của Luật đầu tư 2020 và theo Khoản 2, Điều 116 của Luật đất đai 2024 để thực hiện dự án với tổng diện tích dự kiến là 49 ha (bao gồm đất nhà xưởng sản xuất, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh…)

4. Định hướng bố trí ngành, nghề

Do cụm công nghiệp nằm trong địa phận xã Suối Kiết, nơi có lợi thế rất lớn về nguồn nguyên liệu nông lâm sản như: cao su, điều, mì, bắp, đậu, gỗ cao su, keo lai và gỗ rừng trồng. Nên khi quy hoạch cần ưu tiên lựa chọn các ngành nghề sản xuất hàng tiêu dùng, chế biến nông lâm sản… sẽ tạo được lợi thế lớn trong việc thu hút các nhà đầu tư. Các ngành nghề thu hút đầu tư vào CCN bao gồm:

- Nhóm các dự án may mặc;

- Nhóm các dự án chế biến nông lâm sản;

- Nhóm các dự án sản xuất các sản phẩm từ cao su và plastic (không bao gồm chế biến mủ cao su);

- Nhóm các dự án sản xuất các sản phẩm phục vụ cho nông nghiệp (phân bón, thuốc BVTV…);

- Nhóm các dự án sản xuất vật liệu xây dựng;

- Nhóm các dự án sản xuất thủy tinh, gốm sứ;

- Nhóm các dự án chế biến gỗ (không nấu, tẩm), giấy;

- Nhóm các dự án dịch vụ kho vận; 

- Nhóm các dự án dịch vụ phục vụ cho cụm công nghiệp.

5. Cơ cấu sử dụng đất và dự kiến thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp

5.1. Cơ cấu sử dụng đất

- Diện tích đất: 50 ha

- Cân bằng đất đai

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI

STT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích Đất (m2)	Tỷ lệ (%)
				Theo dự kiến quy hoạch	QCVN 01:2021/BXD
01	Đất nhà máy, kho bãi	CN	335.000	67,00
02	Đất hành chính, dịch vụ	HC-DV	13.950	2,79
03	Đất hạ tầng kỹ thuật	KT	8.000	1,60	≥ 1
04	Đất giao thông	GT	75.000	15,00	≥ 10
05	Đất cây xanh	CX	68.050	13,61	≥ 10
	Tổng cộng		500.000	100,00

5.2. Dự kiến thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp

5.2.1. Các cơ chế chính sách:

Cơ chế chính sách của Chính phủ và của tỉnh về khuyến khích đầu tư thu hút các dự án đầu tư tại cụm công nghiệp gồm:

- Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024 của Chính phủ về quản lý, phát triển cụm công nghiệp;

- Các văn bản pháp lý của Trung ương và của Tỉnh có liên quan.

5.2.2. Công tác chuẩn bị thu hút đầu tư:

- Sau khi có quyết định thành lập cụm công nghiệp đồng thời công nhận nhà đầu tư, Nhà đầu tư tiến hành lập quy hoạch chi tiết trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở để tiến hành các thủ tục tiếp theo.

- Nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng cụm công nghiệp tiến hành lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở) dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp theo Luật Xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở để triển khai thực hiện.

- Tiến hành các bước giải phóng mặt bằng, tạo mặt bằng sạch thu hút các nhà đầu tư thứ cấp vào cụm công nghiệp.

- Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Tiến hành xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm: Hệ thống giao thông; san lấp mặt bằng; xây dựng hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước và khu xử lý nước thải tập trung theo quy định.

5.2.3. Chương trình thu hút đầu tư:

- Nhà đầu tư dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân xã Suối Kiết, phối hợp với các ngành: Công thương, Kế hoạch Đầu tư, Tài chính,  Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường…, tổ chức xúc tiến đầu tư, kêu gọi thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp.

- Nhà đầu tư chủ động tổ chức xúc tiến đầu tư trên địa bàn xã, địa bàn tỉnh và cả nước để kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện dự án vào cụm công nghiệp.

- Kết hợp các trường đào tạo nghề trên địa bàn tỉnh, các phòng ban, cơ quan liên quan của Ủy ban nhân dân xã Gia Huynh, tổ chức đào tạo nghề cho con em trong độ tuổi lao động, chuẩn bị tốt nguồn nhân lực đủ trình độ cung cấp cho các dự án sản xuất kinh doanh tại cụm công nghiệp.

5.2.4. Dự kiến thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp

Công ty dự kiến trong năm đầu (sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật), tỷ lệ lấp đầy là 50% diện tích đất thương phẩm; năm thứ hai, tỷ lệ lấp đầy là 50%. Dự kiến sau 02 năm sẽ lấp đầy cụm công nghiệp.

Hiện tại đã có 4 nhà đầu tư thứ cấp đăng ký đầu tư vào Cụm Công nghiệp khi dự án hoàn thành. Nếu theo cam kết của các nhà đầu tư (bản cam kết được đính kèm theo báo cáo này) thì trong năm đầu, Công ty sẽ lấp kín 17ha chiếm gần 50% diện tích đất thương phẩm của cụm công nghiệp, nên việc chủ đầu tư dự kiến tỷ lệ lấp đầy như trên là hoàn toàn khả thi.

6. Đánh giá khả năng đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên trong và ngoài cụm công nghiệp

- Khả năng thoát nước của khu vực: Sát khu vực dự án có nhiều con suối đảm bảo lưu lượng dòng chảy trong khu vực. Toàn bộ lượng nước mưa, nước thải sau khi được xử lý từ cụm công nghiệp đều được thoát ra qua các con suối này.

- Nguồn cung cấp nước: Dự kiến nguồn nước sử dụng trong cụm công nghiệp sẽ được lấy từ sông La Ngà cách khu vực dự án khoảng hơn 17 km thông qua hệ thông đường ống dẫn nước từ Sông La Ngà dọc theo các tuyến đường nông thôn thuộc xã Trà Tân và xã Suối Kiết tới cụm công nghiệp (Đầu tư khi dự án được phê duyệt).

- Nguồn cấp điện: Tuyến đường điện trung thế chạy dọc theo tuyến đường Bà Tá – Trà Tân cách cụm công nghiệp chưa tới 4km và là tuyến cung cấp điện chính của cả xã Gia Huynh nói riêng và huyện Tánh Linh nói chung.

- Giao thông: Ngay mặt tiền của dự án có tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh đi qua kết nối giữa xã Suối Kiết với xã Trà Tân và đồng thời tiếp giáp với xã Xuân Lộc tỉnh Đồng Nai đã và đang được đầu tư thi công đảm bảo giao thông cho khu vực dự án. Phía Tây Nam có đường giao thông 720, phía Đông Bắc có đường giao thông 55, 55B, phía Đông Nam có ga xe lửa Suối Kiết. Cách không xa cụm Công nghiệp là đường Quốc lộ 1A, đường cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây.

- Nước thải và vệ sinh môi trường:

* Nước mặt và nước thải của Cụm công nghiệp được thiết kế xây dựng theo hai hệ thống riêng biệt, gồm:

+ Nước mưa được xả ra sông suối hiện có nằm sát bên cụm công nghiệp.

+ Nước thải Cụm công nghiệp sau khi được xử lý sơ bộ trong từng doanh nghiệp thứ cấp bảo đảm đạt cột B giá trị C của QCVN 40:2011/BTNMT-Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải công nghiệp, sau đó được thu gom chuyển đến khu xử lý nước thải tập trung của cụm công nghiệp để xử lý lần 2 bảo đảm đạt cột B giá trị C của QCVN 40:2011/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải công nghiệp theo quy định của UBND tỉnh, trước khi nước thải được xả vào hệ thống thoát nước chung của khu vực.

* Vệ sinh môi trường: 

+ Rác thải rắn thông thường sẽ được từng doanh nghiệp thứ cấp thu gom và chứa trong khu chứa rác thải tạm thời. Doanh nghiệp thứ cấp sẽ hợp đồng với cơ quan vệ sinh môi trường của xã Suối Kiết vận chuyển đến khu xử lý rác thải tập trung, dưới sự giám sát thường xuyên của nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng cụm công nghiệp.

+ Rác thải nguy hại sẽ được từng doanh nghiệp thứ cấp lưu giữ bằng thùng nhựa có kích thước, thể tích phù hợp, có nắp đậy đảm bảo toàn bộ chất thải nguy hại được lưu giữ kín, không phát thải ra môi trường, thùng lưu giữ chất thải nguy hại đặt khu vực lưu giữ chất thải. Trong một thời gian thích hợp, doanh nghiệp thứ cấp sẽ thuê đơn vị đủ tư cách pháp nhân vận chuyển và xử lý theo đúng quy định, dưới sự giám sát thường xuyên của nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng cụm công nghiệp.

III. Xác dịnh mục tiêu, diện tích, địa điểm, phạm vi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật; phân tích lựa chọn phương án đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; tiến độ thực hiện dự án phù hợp với thực tế và khả năng huy động các nguồn lực; kế hoạch tiến độ thu hút đầu tư, di dời và tỷ lệ lắp đầy của cụm công nghiệp; phương án phòng chống ô nhiễm, suy thoái, cạn kiệt nguồn nước; phương án phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ tại cụm công nghiệp; phương án nhà ở dành cho lao động của cụm công nghiệp.

1. Xác định mục tiêu, diện tích, địa điểm, phạm vi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật:

1.1. Mục tiêu:

1.1.1. Mục tiêu chung:

- Cụ thể hóa Quyết định số 1701/QĐ-TTg ngày 27 tháng 12 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tỉnh Bình Thuận (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng) thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Làm cơ sở cho việc xác lập chủ đầu tư xây dựng kinh doanh và quản lý Cụm công nghiệp, lập quy hoạch chi tiết, tạo lập mặt bằng sử dụng đất; quản lý bảo vệ môi trường, đầu tư xây dựng hạ tầng cụm công nghiệp, thu hút đầu tư; giải quyết việc làm, chuyển dịch cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, phát triển kinh tế xã hội địa phương.

1.1.2. Mục tiêu cụ thể:

- Đưa một phần diện tích không phù hợp cho trồng cây lâu năm sang xây dựng cụm công nghiệp nhằm góp phần hiện thực hóa định hướng phát triển kinh tế xã hội của địa phương và định hướng chiến lược phát triển của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.

- Hình thành cụm công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiên tiến, hiện đại đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của tỉnh và Tập đoàn, góp phần chuyển giao công nghệ kỹ thuật tiên tiến theo hướng xây dựng nền kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, kinh tế số.

- Tạo mặt bằng để thu hút đầu tư, di dời các cơ sở sản xuất trong dân cư vào cụm công nghiệp, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tiếp cận trình độ tổ chức quản lý tiên tiến. Từ đó tác động tích cực đến sự phát triển của tỉnh và vùng lân cận với ba trụ cột kinh tế là công nghiệp, dịch vụ - du lịch và nông nghiệp. 

- Công ty sử dụng hiệu quả quỹ đất Nhà nước cho thuê, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, bảo toàn và phát triển nguồn vốn, tăng doanh thu, lợi nhuận, nộp ngân sách nhà nước; tạo việc làm và thu nhập cho người lao động. Công ty có điều kiện tham gia tích cực và hiệu quả các hoạt động cộng đồng, xã hội, bảo vệ môi trường hướng tới sự phát triển bền vững.

1.2. Diện tích: Tổng diện tích là 50 ha.

1.3. Địa điểm, phạm vi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật:

1.3.1. Địa điểm đầu tư: tại xã Suối Kiết, tỉnh Lâm Đồng.

1.3.2. Phạm vi, ranh giới:

- Phía đông: Giáp với vườn cây cao su Đội sản xuất Gia Huynh;

- Phía tây: Giáp với tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh;

- Phía nam: Giáp với tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh;

- Phía bắc: Giáp với đường liên lô vườn cây cao su Đội sản xuất Gia Huynh.

Lân cận khu vực dự kiến xây dựng hạ tầng cụm công nghiệp đã hình thành tổ hợp các cụm công nghiệp: về phía tây có các cụm công nghiệp Nam Hà, Nam Hà 2, Đông Hà; phía Tây Bắc có Công ty TNHH Tafa Việt, Công ty giày Nam Hà; phía đông bắc có Công ty Cổ phần South-Land Thắng Lợi... (Có sơ đồ minh họa vị trí, diện tích kèm theo).

2. Phân tích, lựa chọn phương án đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật

2.1. Cơ cấu tổ chức không gian:

Các chỉ tiêu quy hoạch cụm công nghiệp:

- Chỉ tiêu đất xây dựng nhà máy, kho tàng bến bãi: ≥ 55%.

- Chỉ tiêu đất giao thông + quảng trường: ≥ 10%.

- Chỉ tiêu đất cây xanh: ≥ 10%.

- Đất công trình đầu mối kỹ thuật: ≥ 1%.

- Tiêu chuẩn cấp nước: 22 – 45 m3/ha.

- Tiêu chuẩn thoát nước: 80% nước cấp.

- Tiêu chuẩn cấp điện: 200-250 Kwh/ha.

a. Nguyên tắc tổ chức:

Xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất, nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch, bố trí các công trình phục vụ phù hợp với nhu cầu sử dụng, bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phù hợp với các giai đoạn phát triển của khu vực, đánh giá môi trường chiến lược.

b. Tính chất chức năng:

Khu vực quy hoạch bố trí các loại hình công nghiệp chế biến sản xuất hàng tiêu dùng, chế biến nông lâm sản…các loại hình công nghiệp không ảnh hưởng xấu tới môi trường các khu vực lân cận.

c. Xác định mô hình đầu tư:

Trên cơ sở mục tiêu nhiệm vụ, tiềm năng, lợi thế khu vực, các định hướng phát triển công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp chung của xã Suối Kiết nói riêng và tỉnh Lâm Đồng nói chung, nhu cầu đầu tư thực tế của các doanh nghiệp. Mô hình được xác định với một số ngành chính như sau:

- Công nghiệp địa phương:

+ Sản phẩm may mặc;

+ Sản xuất vật liệu xây dựng;

+ Sản xuất thủy tinh, gốm sứ;

+ Chế biến gỗ (không nấu, tẩm), giấy;

+ Chế biến nông, lâm sản;

+ Các sản phẩm từ cao su và plastic (không bao gồm chế biến mủ cao su);

+ Các sản phẩm phục vụ cho nông nghiệp (phân bón, thuốc BVTV…).

- Dịch vụ - Thương mại:

+ Dịch vụ kho vận;

+ Dịch vụ phục vụ cho cụm công nghiệp.

d. Phương án quy hoạch:

- Hướng tiếp cận chính vào khu đất cụm công nghiệp được bố trí giáp tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh. Hệ thống giao thông gắn kết các mô-đun nhà máy xí nghiệp qua một trục đường trung tâm của khu đất gắn kết giao thông với tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh.

- Phía Nam khu đất phần tiếp giáp với tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh được bố trí một dải cây xanh cách li đảm bảo điều kiện môi trường, đồng thời trong đó có bố trí hệ thống mương thu nước đảm bảo cho việc thoát nước từ phía tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh không làm ảnh hưởng đến khu đất công nghiệp.

- Các khu vực bố trí nhà máy xí nghiệp được bố trí theo mô-đun có quy mô với các diện tích khác nhau theo nhu cầu của các nhà đầu tư thứ cấp, ăn theo hệ thống mạng lưới giao thông trục và các dải cây xanh cách li cũng như để tạo cảnh quan chung.

- Toàn bộ khu vực được cách ly với khu vực lân cận bằng dải cây xanh.

- Khu vực bãi đỗ xe nhằm phục vụ cho các hoạt động tham quan các khu sản xuất công nghiệp làng nghề được bố trí tiếp cận với khu hành chính và gần các khu sản xuất.

2.2. Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng

- Quy hoạch sử dụng đất với những mô-đun đáp ứng cho nhiều loại mô hình công nghiệp vừa và nhỏ.

- Tiết kiệm tối đa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với địa hình địa phương, tăng tính khả thi khi đầu tư và đi vào sử dụng.

a. Đất sản xuất công nghiệp

- Giải pháp phân bố: Các nhà máy sử dụng đất diện tích lớn bố trí khu vực phía bắc. Các doanh nghiệp sử dụng đất diện tích bé hơn bố trí về phía nam khu đất.

- Phân bổ các lô đất theo mô-đun để thuận lợi cho đầu tư các nhà xưởng sản xuất. Căn cứ vào quá trình đầu tư cụ thể sẽ có dây chuyền công nghệ liên kết thích hợp trong toàn khu vực

- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đối với từng ô đất: mật độ xây dựng trung bình 55%; tầng cao 1- 3 tầng; hệ số sử dụng đất 1,65 lần tuỳ theo đặc thù của công nghệ sản xuất, đảm bảo khoảng trống, cây xanh cách ly và cây xanh cảnh quan trong từng cơ sở sản xuất công nghiệp.

- Nhà xưởng sản xuất: Quy mô nhà xưởng sản xuất được đầu tư phù hợp với yêu cầu công nghệ của dây chuyền sản xuất. Việc bố trí phân bố các nhà xưởng phải tạo lập mỹ quan trong toàn khu và hạn chế tác động về ô nhiễm môi trường lẫn nhau giữa các cơ sở sản xuất.

- Yêu cầu về quản lý kiến trúc, hạ tầng: Hạ tầng trong hàng rào nhà máy đảm bảo phù hợp với yêu cầu công nghệ và đảm bảo chất lượng môi trường cảnh quan cho khu vực. Hạ tầng ngoài hàng rào kết nối đồng bộ, hiện đại, toàn bộ chất thải của nhà máy phải được xử lý trước đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường trước khi thải ra môi trường bên ngoài.

b. Đất cây xanh:

- Giải pháp phân bố: Đất cây xanh bao gồm cây xanh cách ly, sông suối mặt nước, bố trí phân tán trên toàn khu quy hoạch. Phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, yêu cầu cách ly và góp phần tạo lập cảnh quan cho cụm công nghiệp.

- Ngoài ra trong triển khai chi tiết các nhà máy công nghiệp sẽ bố trí mật độ cây xanh hợp lý trong khu vực nhà máy góp phần cải thiện môi trường sản xuất, tạo tiện nghi lao động cho người công nhân.

c. Đất giao thông nội khu:

Giải pháp phân bố: bao gồm diện tích tuyến đường giao thông đối ngoại: Tuyến đường nối Đông Hà – Gia Huynh, nút giao thông theo quy hoạch. Hệ thống giao thông đối nội đảm bảo tiếp cận thuận tiện đến từng lô đất.

d. Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất:

BẢNG TỔNG HỢP CÁC LOẠI ĐẤT PHƯƠNG ÁN

TT	Tên loại	Đơn vị	Số lượng	Hệ số sử dụng đất
	Tổng diện tích cụm công nghiệp	m2	500.000
1	San ủi mặt bằng (dự kiến)	m2	392.140
2	Đường giao thông		75.000	15,00%
+	Tổng diện tích mặt đường	m2	47.505	9,50%
+	Tổng diện tích lề đường và vỉ hè	m2	21.678	4,34%
+	Khu quảng trường	m2	5.817	1,16%
3	Đất công trình đầu mối kỹ thuật		8.000	1,60%
3.1	Hệ thống thoát nước mưa	m2	1.593	0,33%
3.2	Hệ thống cấp nước	m2	446	0,09%
3.3	Hệ thống nước thải và vệ sinh môi trường
+	Khu và bể sử lý nước thải, khuân viên	m2	3.612	0,722%
+	Hố ga	m2	446	0,09%
3.4	Hệ thống cấp điện và chiếu sáng đường
+	Trạm biến áp (03 trạm) và hành lang an toàn	m2	319	0,07%
+	Trụ điện và móng trụ	m2	127	0,03%
3.5	Hệ thống thông tin liên lạc	m2	191	0,04%
3.6	Tường bao và cổng, nhà bảo vệ	m2	1.266	0,25%
4	Đất xây dựng các công trình công cộng và dịch vụ cụm công nghiệp	m2	13.950	2,79%
5	Cây xanh hành lang giao thông và cảnh quan	m2	68.050	13,61%
6	Đất cho thuê phục vụ sản xuất công nghiệp và dịch vụ công nghiệp (kho, bãi…)	m2	335.000	67,00%
	Tổng	m2	500.000	100,00%

>>> XEM THÊM: Bảng báo giá dịch vụ tư vấn lập hồ sơ cấp giấy phép môi trường cấp bộ khu công nghiệp