Quy hoạch 1/500 là gì? Toàn bộ kiến thức cần biết trước khi khởi công dự án

Trong quá trình đầu tư, xây dựng và phát triển các dự án bất động sản, khu dân cư, khu công nghiệp hay công trình công cộng – có một thuật ngữ mà nhà đầu tư bắt buộc phải nắm rõ: quy hoạch 1/500.

Ngày đăng: 08-08-2025

145 lượt xem

Vậy thực chất quy hoạch 1/500 là gì? Khi nào cần lập? Có bắt buộc không? Và thủ tục như thế nào? Hãy cùng khám phá từ A-Z trong bài viết chi tiết dưới đây!

1. Quy hoạch 1/500 là gì?

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bước triển khai cụ thể hóa từ quy hoạch phân khu (1/2000). Theo đó, 1cm trên bản vẽ sẽ tương ứng với 5m ngoài thực tế. Bản quy hoạch này thể hiện chính xác vị trí, ranh giới các hạng mục công trình, phân lô đất, hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện – cây xanh, cảnh quan... trong một khu đất.

Có thể hiểu đơn giản, quy hoạch 1/500 chính là "bản vẽ tổng thể thu nhỏ" của một dự án, được phóng chiếu chi tiết theo tỷ lệ cụ thể, là căn cứ pháp lý bắt buộc để:

* Xin giấy phép xây dựng

* Xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

* Phân lô bán nền

* Và đặc biệt: triển khai dự án đầu tư một cách hợp pháp và hợp lý

2. Khi nào cần lập quy hoạch 1/500?

Không phải mọi dự án đều phải lập quy hoạch 1/500. Theo Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP, những trường hợp cần lập bao gồm:

Các dự án đầu tư xây dựng có quy mô lớn, yêu cầu chi tiết hóa quy hoạch.

Dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư mới, khu công nghiệp, trung tâm thương mại…

Khu vực đã có quy hoạch phân khu (1/2000) nhưng cần triển khai thực tế.

Những khu vực chưa có quy hoạch phân khu thì phải kết hợp lập quy hoạch phân khu và chi tiết 1/500 trong cùng một hồ sơ.

Tuy nhiên, một số dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha (hoặc 2ha với nhà ở chung cư) và đã nằm trong quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì có thể không cần lập lại quy hoạch 1/500.

3. Nội dung của một bộ hồ sơ quy hoạch 1/500 bao gồm gì?

Một hồ sơ đầy đủ và đạt chuẩn sẽ gồm các nội dung chính sau:

a. Thuyết minh quy hoạch

Chi tiết các nội dung: vị trí khu đất, hiện trạng sử dụng đất, mục tiêu quy hoạch, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (mật độ xây dựng, tầng cao...), giải pháp tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường, PCCC, thoát hiểm, cảnh quan…

b. Bản vẽ quy hoạch

Tổng mặt bằng sử dụng đất
Bản vẽ tổ chức không gian kiến trúc
Bản vẽ quy hoạch giao thông – kỹ thuật hạ tầng
Phân khu chức năng sử dụng đất
Cây xanh, không gian công cộng, khu sinh hoạt cộng đồng...

c. Văn bản pháp lý & các tài liệu kèm theo

* Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

* Quyết định giao đất/cho thuê đất

* Quy hoạch 1/2000 (nếu có)

* Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư (nếu là dự án mới)

4. Vai trò & ý nghĩa của quy hoạch 1/500

Giúp hợp pháp hóa dự án: Đây là căn cứ để xin cấp phép xây dựng hợp pháp.
Đảm bảo quy hoạch đồng bộ: Tối ưu phân bổ không gian, đường giao thông, cây xanh, kỹ thuật hạ tầng.
Nâng cao giá trị dự án: Dễ gọi vốn, thu hút đầu tư, tăng tính thanh khoản khi phân lô bán nền.
Giảm thiểu rủi ro pháp lý: Tránh bị xử phạt hành chính hoặc đình chỉ công trình vì xây dựng sai phép.

5. Quy trình lập quy hoạch 1/500 mới nhất

Để lập và xin phê duyệt quy hoạch 1/500, chủ đầu tư cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Gồm thuyết minh, bản vẽ chi tiết, tài liệu pháp lý...

Bước 2: Trình cơ quan thẩm quyền

Cơ quan tiếp nhận có thể là UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng, tùy thuộc quy mô và cấp độ dự án.

Bước 3: Thẩm định & phê duyệt

Trong khoảng 30 - 45 ngày làm việc, hồ sơ sẽ được xem xét, đóng góp ý kiến và ra quyết định phê duyệt nếu đạt yêu cầu.

6. Quy hoạch 1/500 có thay thế cho giấy phép xây dựng không?

Dù có bản quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chủ đầu tư vẫn phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Tuy nhiên, bản quy hoạch 1/500 sẽ là cơ sở bắt buộc để được cấp phép.

7. Đơn vị nào có thể thực hiện quy hoạch 1/500?

Chỉ những đơn vị tư vấn thiết kế có đủ điều kiện pháp lý, chứng chỉ hành nghề về quy hoạch đô thị mới được phép lập hồ sơ quy hoạch 1/500. Tại Minh Phương Corp chúng tôi cung cấp dịch vụ trọn gói tư vấn – thiết kế – xin duyệt quy hoạch 1/500 chuyên nghiệp, nhanh chóng và chi phí hợp lý.