THỦ TỤC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ THEO QUY ĐỊNH MỚI NĂM 2026

Hướng dẫn thủ tục lập dự án đầu tư năm 2026: chuẩn bị đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, hồ sơ thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo quy định mới.

thủ tục lập dự án đầu tư

• lập dự án đầu tư

• quy trình lập dự án đầu tư

• thủ tục dự án đầu tư

• hồ sơ lập dự án đầu tư

• Báo cáo nghiên cứu khả thi

• Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

• lập dự án đầu tư xây dựng

• thủ tục đầu tư xây dựng

• thẩm định dự án đầu tư

• Luật Xây dựng 2025

• Nghị định 217/2026/NĐ-CP

• Luật Đầu tư 2025

Thủ tục lập dự án đầu tư có gì thay đổi từ năm 2026?

Thủ tục lập dự án đầu tư là một trong những bước quan trọng nhất trước khi nhà đầu tư chính thức triển khai dự án trên thực tế. Một dự án được chuẩn bị đầy đủ không chỉ giúp xác định rõ mục tiêu, quy mô, tổng vốn, địa điểm và phương án kỹ thuật mà còn là cơ sở để thực hiện các thủ tục về chủ trương đầu tư, thẩm định, phê duyệt, xây dựng, môi trường và huy động vốn.

So với các tài liệu hướng dẫn được xây dựng từ nhiều năm trước, quy trình hiện nay đã có nhiều thay đổi đáng kể.

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực. Chính phủ đồng thời ban hành Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý hoạt động xây dựng.

Theo quy định mới, quá trình đầu tư xây dựng được phân chia rõ thành ba giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng.

Trong đó, giai đoạn chuẩn bị dự án tập trung vào việc nghiên cứu chủ trương đầu tư nếu có, lập quy hoạch làm căn cứ cho dự án, khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thẩm định và phê duyệt dự án.

Do đó, những hướng dẫn cũ như quy định cố định dự án nhóm C phải lập trong ba tháng, nhóm B phải lập trong chín tháng, yêu cầu số lượng 03, 05 hoặc 07 bộ hồ sơ hay bắt buộc phải có ý kiến của “Kiến trúc sư trưởng Thành phố” không còn phù hợp để sử dụng như một quy trình chung trong năm 2026.

1. Lập dự án đầu tư là gì?

Lập dự án đầu tư là quá trình nghiên cứu, tổng hợp và xây dựng các phương án để chứng minh một kế hoạch đầu tư có khả năng triển khai trên thực tế.

Đối với dự án có hoạt động xây dựng, nội dung lập dự án thường liên quan đến mục tiêu đầu tư, địa điểm, quy mô, công suất, diện tích sử dụng đất, công nghệ, giải pháp thiết kế, tổng mức đầu tư, nguồn vốn, tiến độ và hiệu quả dự án.

Dự án còn phải xem xét các vấn đề về quy hoạch, đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng và an toàn xây dựng.

Một hồ sơ dự án tốt phải trả lời được ít nhất các câu hỏi:

Dự án được đầu tư để làm gì?

Nhu cầu thị trường có thực sự tồn tại hay không?

Dự án đặt tại đâu?

Địa điểm có phù hợp với quy hoạch và mục đích sử dụng đất hay không?

Quy mô bao nhiêu là hợp lý?

Tổng vốn cần thiết là bao nhiêu?

Nhà đầu tư sử dụng vốn chủ sở hữu hay vốn vay?

Công nghệ nào được lựa chọn?

Thời gian triển khai bao lâu?

Khả năng hoàn vốn và hiệu quả đầu tư như thế nào?

Nếu những vấn đề trên chưa được nghiên cứu rõ ràng thì dự án vẫn chưa thực sự sẵn sàng để triển khai.

2. Giai đoạn chuẩn bị lập dự án đầu tư

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giai đoạn chuẩn bị dự án có thể bao gồm việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư nếu có; lập quy hoạch làm căn cứ lập dự án nếu cần; khảo sát xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; phê duyệt dự án và quyết định đầu tư.

Vì vậy, quá trình chuẩn bị dự án hiện nay nên được triển khai theo một trình tự có hệ thống.

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư

Trước tiên, nhà đầu tư cần chứng minh dự án thực sự cần thiết.

Đối với dự án kinh doanh, cần nghiên cứu nhu cầu thị trường, sản phẩm, khách hàng, đối thủ cạnh tranh và khả năng tiêu thụ.

Đối với dự án sản xuất, cần xem xét nhu cầu nguyên liệu, năng lượng, lao động, logistics và thị trường đầu ra.

Đối với dự án hạ tầng hoặc dự án phục vụ cộng đồng, cần đánh giá nhu cầu sử dụng và hiệu quả kinh tế - xã hội.

Mục tiêu không nên viết chung chung mà phải gắn với quy mô và kết quả mà dự án hướng đến.

Xác định quy mô đầu tư

Sau khi xác định sự cần thiết, nhà đầu tư cần lựa chọn quy mô phù hợp.

Quy mô quá nhỏ có thể làm giảm hiệu quả kinh tế, nhưng quy mô quá lớn có thể khiến doanh nghiệp thiếu vốn hoặc không khai thác hết công suất.

Đây là lý do quy mô dự án phải được xác định trên cơ sở thị trường, khả năng tài chính và điều kiện địa điểm.

Nghiên cứu nguồn vốn

Nguồn vốn là yếu tố có tính quyết định.

Nhà đầu tư cần xác định vốn chủ sở hữu, vốn vay và các nguồn huy động khác.

Nếu dự án vay ngân hàng, cần tính toán lãi suất, thời gian vay, tiến độ giải ngân và khả năng trả nợ.

Việc chỉ xác định một con số tổng vốn mà không xây dựng kế hoạch huy động theo tiến độ có thể khiến dự án gặp khó khăn khi triển khai.

3. Khảo sát và lựa chọn địa điểm đầu tư

Địa điểm dự án không nên được lựa chọn chỉ dựa trên giá đất hoặc giá thuê.

Nhà đầu tư phải kiểm tra nhiều yếu tố đồng thời.

Trước hết là quy hoạch. Cần xác định vị trí dự kiến có phù hợp với định hướng quy hoạch và chức năng sử dụng hay không.

Tiếp theo là đất đai. Cần kiểm tra loại đất, chủ thể sử dụng, khả năng thuê, giao hoặc chuyển mục đích sử dụng trong trường hợp cần thiết.

Các điều kiện hạ tầng cũng phải được xem xét như:

• Đường giao thông;

• Cấp điện;

• Cấp nước;

• Thoát nước;

• Viễn thông;

• Xử lý nước thải;

• Khoảng cách tới khu dân cư;

• Khả năng tiếp cận nguồn lao động.

Đối với dự án nhà máy, kho bãi hoặc logistics, một địa điểm rẻ nhưng giao thông không thuận lợi có thể làm chi phí vận hành tăng mạnh trong suốt vòng đời dự án.

4. Có phải dự án nào cũng lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi?

Không.

Đây là một trong những nội dung cần sửa so với nhiều hướng dẫn cũ.

Theo hệ thống pháp luật hiện hành, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư phục vụ giai đoạn xem xét, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo pháp luật về đầu tư công, PPP, pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Do đó, không nên hiểu rằng mọi dự án trước tiên đều phải lập một Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi riêng.

Tùy loại dự án, nguồn vốn, quy mô và thẩm quyền quyết định, bước nghiên cứu tiền khả thi có thể bắt buộc, có thể thực hiện theo yêu cầu riêng hoặc có thể không cần.

Nếu thuộc trường hợp phải lập, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thường tập trung vào các nội dung:

• Sự cần thiết phải đầu tư;

• Mục tiêu;

• Dự kiến quy mô;

• Địa điểm;

• Nhu cầu sử dụng đất;

• Phương án công nghệ sơ bộ;

• Phương án xây dựng sơ bộ;

• Tổng mức đầu tư sơ bộ;

• Nguồn vốn;

• Hiệu quả kinh tế - xã hội;

• Các rủi ro và điều kiện triển khai.

Mục tiêu chính của bước này là giúp người có thẩm quyền đánh giá liệu dự án có đủ cơ sở để tiếp tục nghiên cứu chi tiết hay không.

5. Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định mới

Đối với dự án thuộc trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, đây là tài liệu trung tâm của toàn bộ quá trình lập dự án đầu tư xây dựng.

Theo Luật Xây dựng 2025, Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm phần thuyết minh và thiết kế xây dựng.

Phần thuyết minh cần thể hiện rõ sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, địa điểm, diện tích sử dụng đất, quy mô và công suất dự án.

Ngoài ra, cần phân tích các yếu tố bảo đảm tính khả thi và hiệu quả.

Một Báo cáo nghiên cứu khả thi được xây dựng bài bản thường bao gồm những nhóm nội dung sau.

Căn cứ xác định sự cần thiết đầu tư

Nhà đầu tư phải chứng minh vì sao dự án nên được triển khai.

Đối với dự án kinh doanh, cần có số liệu thị trường.

Đối với dự án sản xuất, cần đánh giá nhu cầu đầu ra và khả năng cạnh tranh.

Mục tiêu, quy mô và công suất

Cần xác định rõ mục tiêu chính và mục tiêu cụ thể.

Quy mô phải phù hợp với năng lực vốn và nhu cầu thị trường.

Địa điểm và sử dụng đất

Hồ sơ cần thể hiện vị trí dự án, diện tích sử dụng, hiện trạng và các điều kiện liên quan.

Nếu có giải phóng mặt bằng, cần đánh giá phương án và tác động.

Giải pháp kỹ thuật và công nghệ

Đối với dự án sản xuất, phần công nghệ đặc biệt quan trọng.

Cần làm rõ dây chuyền, thiết bị, công suất, nhu cầu điện, nước, nguyên liệu và yêu cầu vận hành.

Thiết kế xây dựng

Thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi thông thường là thiết kế cơ sở.

Theo Luật Xây dựng mới, trong một số trường hợp người quyết định đầu tư có thể lựa chọn thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay thế thiết kế cơ sở phù hợp với yêu cầu của dự án.

Tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư phải phản ánh nhu cầu vốn cần thiết để hoàn thành dự án.

Không nên chỉ tính chi phí xây dựng và thiết bị.

Các khoản có thể bao gồm:

• Chi phí xây dựng;

• Chi phí thiết bị;

• Quản lý dự án;

• Tư vấn đầu tư xây dựng;

• Chi phí khác;

• Dự phòng;

• Một số chi phí tài chính phù hợp với dự án.

Phương án nguồn vốn

Cần xác định vốn chủ sở hữu, vốn vay và nguồn huy động khác.

Đồng thời xây dựng nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện.

Hiệu quả dự án

Đối với dự án kinh doanh, cần tính doanh thu, chi phí, lợi nhuận và dòng tiền.

Các chỉ tiêu như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn có thể được sử dụng tùy mục đích phân tích.

Nếu dự án vay vốn, khả năng trả nợ là nội dung đặc biệt quan trọng.

6. Khi nào lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật?

Không phải tất cả dự án xây dựng đều phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Luật Xây dựng 2025 quy định một số dự án chỉ phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Nhóm này bao gồm dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích tôn giáo, dự án có quy mô nhỏ hoặc tính chất kỹ thuật đơn giản theo quy định của Chính phủ và các trường hợp pháp luật liên quan quy định.

Báo cáo kinh tế - kỹ thuật được tổ chức đơn giản hơn nhưng vẫn phải bảo đảm đủ cơ sở để phê duyệt dự án.

Nội dung thường gồm phần thuyết minh và thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ nếu có.

Phần thuyết minh cần thể hiện:

• Sự cần thiết đầu tư;

• Mục tiêu;

• Địa điểm;

• Quy mô;

• Tổng mức đầu tư;

• Nguồn vốn;

• Giải pháp thi công;

• An toàn xây dựng;

• Phòng cháy chữa cháy;

• Môi trường;

• Hiệu quả;

• Tiến độ;

• Hình thức quản lý dự án.

Một điểm mới đáng chú ý là dự án chỉ phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo nhóm quy định này không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.

7. Những trường hợp không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

Luật Xây dựng mới cũng thu hẹp phạm vi những công trình phải lập hồ sơ dự án.

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nhìn chung không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Tuy nhiên vẫn có ngoại lệ.

Nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ thuộc trường hợp pháp luật về nhà ở yêu cầu lập dự án vẫn phải thực hiện theo quy định.

Nhà ở nằm trong khu vực bảo vệ di tích hoặc di sản thế giới cũng có thể phải lập dự án nếu pháp luật chuyên ngành yêu cầu.

Ngoài ra, công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp của cá nhân hoặc cộng đồng dân cư sử dụng phù hợp quy định đất đai cũng thuộc nhóm được giảm thủ tục.

Điều cần lưu ý là “không phải lập dự án” không đồng nghĩa với “không phải tuân thủ pháp luật xây dựng”.

Công trình vẫn phải đáp ứng các yêu cầu khác nếu thuộc trường hợp áp dụng.

8. Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Sau khi Báo cáo nghiên cứu khả thi hoàn thành, dự án được tổ chức thẩm định theo loại dự án và nguồn vốn.

Theo Luật Xây dựng 2025, cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện thẩm định đối với các nhóm dự án như dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án đầu tư kinh doanh có quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo quy định của Chính phủ.

Nội dung thẩm định tập trung vào các vấn đề quan trọng như:

• Sự phù hợp với quy hoạch;

• Kết nối hạ tầng;

• Tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật;

• Tiêu chuẩn áp dụng;

• An toàn công trình;

• Giải pháp phòng cháy chữa cháy;

• Quản lý chi phí đối với một số loại dự án.

Chủ đầu tư cần lưu ý rằng phạm vi thẩm định của cơ quan nhà nước không thay thế trách nhiệm của đơn vị tư vấn và người quyết định đầu tư.

9. Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt dự án

Khác với các tài liệu cũ thường đưa ra một danh sách cố định cho mọi dự án, hồ sơ hiện nay phải xác định theo loại dự án, nguồn vốn và thủ tục áp dụng.

Một bộ hồ sơ điển hình có thể gồm:

• Tờ trình thẩm định;

• Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

• Hồ sơ thiết kế;

• Tài liệu khảo sát;

• Hồ sơ pháp lý liên quan đến chủ trương đầu tư nếu có;

• Tài liệu quy hoạch;

• Hồ sơ đất đai hoặc tài liệu địa điểm;

• Tài liệu liên quan đến môi trường;

• Hồ sơ phòng cháy chữa cháy theo trường hợp áp dụng;

• Các tài liệu chứng minh năng lực và các hồ sơ khác theo yêu cầu.

Không còn cơ sở để áp dụng máy móc quy định cũ rằng mọi dự án xây dựng mới phải có “ý kiến bằng văn bản của Kiến trúc sư trưởng Thành phố”.

Cơ cấu cơ quan, thẩm quyền và thành phần hồ sơ hiện được xác định theo pháp luật hiện hành và đặc điểm từng dự án.

10. Phê duyệt dự án và quyết định đầu tư

Sau khi dự án đáp ứng yêu cầu thẩm định, người có thẩm quyền hoặc người quyết định đầu tư xem xét phê duyệt.

Quyết định phê duyệt là cơ sở quan trọng để chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án.

Các thông tin quan trọng thường bao gồm:

• Tên dự án;

• Chủ đầu tư;

• Mục tiêu;

• Quy mô;

• Địa điểm;

• Tổng mức đầu tư;

• Nguồn vốn;

• Tiến độ;

• Phương án thiết kế;

• Hình thức quản lý;

• Các yêu cầu liên quan.

Chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ tính thống nhất giữa quyết định phê duyệt và hồ sơ dự án.

Sai lệch về diện tích, công suất, tổng vốn hoặc tiến độ có thể làm phát sinh thủ tục điều chỉnh sau này.

11. Giai đoạn thực hiện dự án sau khi được phê duyệt

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giai đoạn thực hiện dự án có thể bao gồm các công việc như chuẩn bị mặt bằng, khảo sát phục vụ thiết kế, lập và phê duyệt thiết kế triển khai sau dự án, dự toán, xin giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có, ký hợp đồng, thi công, giám sát, vận hành chạy thử, nghiệm thu và bàn giao.

Do đó, lập xong dự án không đồng nghĩa với việc có thể khởi công ngay.

Trước khi thi công, chủ đầu tư phải kiểm tra đầy đủ các điều kiện cần thiết.

Đặc biệt cần chú ý:

• Mặt bằng;

• Thiết kế;

• Dự toán;

• Giấy phép xây dựng nếu có;

• Hợp đồng;

• Điều kiện khởi công;

• An toàn;

• Môi trường;

• Phòng cháy chữa cháy.

12. Điều chỉnh dự án đầu tư

Trong thực tế, dự án có thể phải điều chỉnh vì nhiều nguyên nhân.

Ví dụ:

• Thay đổi địa điểm;

• Tăng hoặc giảm quy mô;

• Thay đổi công suất;

• Thay đổi công nghệ;

• Điều chỉnh tổng mức đầu tư;

• Thay đổi nguồn vốn;

• Kéo dài tiến độ.

Không phải mọi điều chỉnh đều có cùng trình tự.

Chủ đầu tư cần xác định thay đổi đó có làm thay đổi nội dung đã được phê duyệt hoặc nội dung chủ trương đầu tư hay không.

Nếu có, thủ tục điều chỉnh phải được thực hiện theo đúng pháp luật tương ứng.

Do đó, cách làm cũ chỉ lập một “bản thuyết minh giải trình lý do xin điều chỉnh” là chưa đủ để áp dụng chung trong mọi trường hợp.

13. Thủ tục lập dự án đầu tư để vay vốn ngân hàng

Đối với dự án sử dụng vốn vay, bên cạnh hồ sơ pháp lý, ngân hàng thường đặc biệt quan tâm đến phương án tài chính.

Nhà đầu tư cần chuẩn bị:

• Tổng vốn đầu tư;

• Vốn tự có;

• Số tiền cần vay;

• Mục đích sử dụng vốn;

• Tiến độ giải ngân;

• Doanh thu dự kiến;

• Chi phí;

• Lợi nhuận;

• Dòng tiền;

• Khả năng trả nợ.

Một hồ sơ vay vốn tốt không nên cố tình đưa doanh thu lên quá cao để làm dự án “đẹp” hơn.

Ngân hàng thường kiểm tra tính thực tế của số liệu.

Phương án càng có căn cứ thì khả năng thẩm định càng thuận lợi.

14. Những sai lầm thường gặp khi lập dự án đầu tư

Sai lầm đầu tiên là sử dụng tài liệu pháp lý quá cũ.

Nhiều mẫu hồ sơ trên Internet vẫn dựa vào các quy định cách đây hàng chục năm.

Sai lầm thứ hai là lựa chọn địa điểm trước khi kiểm tra quy hoạch.

Sai lầm thứ ba là xác định tổng mức đầu tư quá thấp.

Sai lầm thứ tư là lập phương án tài chính chỉ dựa trên kịch bản thuận lợi.

Sai lầm thứ năm là không phối hợp giữa thiết kế, môi trường, phòng cháy chữa cháy và tài chính.

Sai lầm thứ sáu là hiểu rằng có quyết định đầu tư đồng nghĩa với việc được phép khởi công.

Sai lầm cuối cùng là không kiểm soát các thay đổi của dự án trong quá trình triển khai.

15. Checklist thủ tục lập dự án đầu tư năm 2026

Một quy trình thực tế có thể được kiểm tra theo checklist sau:

1. Xác định mục tiêu đầu tư.

2. Nghiên cứu thị trường.

3. Xác định quy mô.

4. Đánh giá nguồn vốn.

5. Lựa chọn địa điểm.

6. Kiểm tra quy hoạch.

7. Kiểm tra đất đai.

8. Xác định thủ tục chủ trương đầu tư nếu có.

9. Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc hồ sơ chủ trương nếu thuộc trường hợp áp dụng.

10. Khảo sát xây dựng.

11. Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

12. Lập thiết kế.

13. Xác định tổng mức đầu tư.

14. Hoàn thiện phương án tài chính.

15. Rà soát môi trường.

16. Rà soát phòng cháy chữa cháy.

17. Trình thẩm định.

18. Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định.

19. Phê duyệt dự án.

20. Chuẩn bị triển khai thiết kế và xây dựng.

21. Xin giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có.

22. Tổ chức lựa chọn nhà thầu và thi công.

16. Câu hỏi thường gặp về thủ tục lập dự án đầu tư

Có phải dự án nào cũng phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi?

Không. Một số dự án chỉ phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, trong khi một số công trình được pháp luật quy định không phải lập hai loại báo cáo này.

Có bắt buộc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi không?

Không phải mọi dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi phụ thuộc vào loại dự án, nguồn vốn và yêu cầu của pháp luật về đầu tư công, PPP, đầu tư và pháp luật liên quan.

Nhà ở riêng lẻ có phải lập dự án không?

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nhìn chung không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, nhưng có một số ngoại lệ đối với nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc công trình thuộc khu vực đặc thù.

Sau khi phê duyệt dự án có được xây dựng ngay không?

Không phải lúc nào cũng được. Chủ đầu tư còn phải hoàn thành thiết kế, giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có, mặt bằng, hợp đồng và các điều kiện khởi công khác.

Có thể sử dụng mẫu hồ sơ dự án cũ không?

Có thể tham khảo cấu trúc nhưng không nên áp dụng nguyên trạng. Hồ sơ cần được cập nhật theo Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Luật Đầu tư 2025 và các quy định chuyên ngành đang có hiệu lực.

Kết luận

Thủ tục lập dự án đầu tư năm 2026 đã có nhiều thay đổi so với các hướng dẫn cũ.

Điểm quan trọng nhất là chủ đầu tư cần phân biệt rõ giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư với giai đoạn lập dự án xây dựng.

Các thủ tục về Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc chủ trương đầu tư được xác định theo pháp luật về đầu tư công, PPP, Luật Đầu tư và các luật có liên quan.

Trong khi đó, việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng được thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Thay vì sử dụng một quy trình cứng giống nhau cho mọi dự án, nhà đầu tư cần xác định hồ sơ dựa trên nguồn vốn, quy mô, loại công trình và tính chất dự án.

Một dự án được chuẩn bị tốt phải bảo đảm đồng thời tính pháp lý, tính kỹ thuật, tính tài chính và khả năng triển khai.

Việc đầu tư thời gian cho nghiên cứu thị trường, lựa chọn địa điểm, kiểm tra quy hoạch, lập thiết kế, xác định tổng vốn và xây dựng phương án tài chính ngay từ đầu sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro điều chỉnh về sau.

Đặc biệt, các nội dung cũ như quy định số lượng bộ hồ sơ cố định theo nhóm A, B, C; yêu cầu bắt buộc phải có ý kiến của Kiến trúc sư trưởng Thành phố hoặc áp dụng một thời hạn lập dự án cố định không nên tiếp tục sử dụng như quy định chung.

Trong bối cảnh Luật Xây dựng 2025 đã có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng, việc cập nhật đúng căn cứ pháp lý là điều kiện quan trọng để dự án được chuẩn bị và triển khai hiệu quả.

Có thể nói, lập dự án đầu tư không chỉ là một thủ tục pháp lý. Đây là bước giúp nhà đầu tư biến ý tưởng thành một kế hoạch có đủ cơ sở để ra quyết định, huy động vốn và triển khai trên thực tế.