Thiết kế quy hoạch khu dân cư bố trí tái định cư

Thành phố Cần Thơ là thành phố lớn nhất ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long-Việt Nam. Dân số khoảng 1,2 triệu người hiện nay theo dự báo sẽ tăng lên đến 2,0 triệu vào năm 2030. Khu đô thị mới Nam Cần Thơ nằm ở vị trí trái tim của thành phố năng động này và là khu vực có ý nghĩa quan trọng nhất đối với sự phát triển mở rộng khu trung tâm Thành phố cũ theo hướng mở rộng về phía sông Cần Thơ. Khu đô thị mới Nam Cần Thơ có diện tích 2081,66 ha nằm ở vị trí chiến lược trên hành lang kinh tế TP. Hồ Chí Minh-Cần Thơ, ở một vị trí độc đáo ngay phía bên kia Sông Cần Thơ nhìn từ khu vực trung tâm Thành phố cũ. Hiện nay Khu đô thị Nam Cần Thơ đã và đang được cụ thể hóa bằng các dự án nhà ở, các khu chức năng đô thị…Vì thế việc xây dựng các khu tái định cư để tái thiết và ổn định cuộc sống của các hộ dân thuộc các dự án nêu trên là rất cần thiết.

Dự án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ tại vị trí thuộc phân khu trung tâm, là phân khu chính của đô thị Nam Cần Thơ, nằm ở ngã ba sông Cần Thơ và Sông Hậu, là đầu mối giao thông thủy nơi có bến Ninh Kiều và đầu mối giao thông bộ kết nối với không gian đô thị cũ phía Bắc thành phố kết nối theo cầu quy hoạch dự kiến. Dự án này được triển khai đồng nghĩa với việc khoảng 3000 hộ dân cần tái định cư. Dự án Khu tái định cư lô số 7B thuộc đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Nam Cần Thơ nằm trong danh mục đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ giai đoạn 2018-2020 theo Quyết định 2068/QĐ-UBND ngày 14/8/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ được đề xuất làm Khu tái định cư cho dự án Khu đô thị lô số 1A nêu trên, đồng thời cụ thể hóa các tính chất, chức năng các khu quy hoạch cho phù hợp với định hướng quy hoạch chung thành phố Cần Thơ, phù hợp với định hướng phát triển các phân khu chức năng của đô thị Nam Cần Thơ cũng như phù hợp với nhu cầu mới về phát triển đô thị của thành phố Cần Thơ.

1.2. TÊN ĐỒ ÁN:

Quy hoạch chi tiết TL 1/500 dự án Khu tái định cư lô số 7B thuộc Khu đô thị Nam Cần Thơ

1.3. CƠ CHẾ QUẢN LÝ VÀ THỰC HIỆN ĐỒ ÁN:

1.4. MỤC TIÊU QUY HOẠCH:

- Cụ thể hóa định hướng phát triển không gian của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị Thành phố Cần Thơ.

- Cụ thể hóa tính chất chức năng theo phân khu 8 thuộc đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đô thị Nam Cần Thơ.

- Quy hoạch xây dựng Khu tái định cư lô số 7B thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ phục vụ nhu cầu tái định cư cho Khu đô thị lô số 1A thuộc Khu đô thị Nam Cần Thơ, nhu cầu tái định cư tại chỗ của dân cư thuộc lô 7B nói riêng và phục vụ cho nhu cầu nhà ở nói chung, ngoài ra dự án còn đáp ứng và phục vụ các nhu cầu dịch vụ đô thị như công trình thương mại dịch vụ, công trình giáo dục, vui chơi giải trí của dân cư đô thị..., cải tạo môi trường và sử dụng nguồn tài nguyên đất hiệu quả, hạn chế tình trạng các khu dân cư phát triển tự phát không theo định hướng kế hoạch và quy hoạch được duyệt.

- Huy động được các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường thu hút đầu tư cho thành phố.

- Hình thành khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, góp phần bảo vệ môi trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội;

- Lập kế hoạch khai thác, sử dụng quỹ đất hợp lý phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của phân khu 8 thuộc đô thị Nam Cần Thơ đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Xác lập cơ sở pháp lý để quản lý theo quy hoạch xây dựng, thiết kế cơ sở và thi công xây dựng, đảm bảo cảnh quan kiến trúc và phát triển bền vững, có môi trường hài hòa với thiên nhiên.

- Xác lập cơ sở pháp lý để triển khai đầu tư các dự án đầu tư xây dựng thành phần (san nền, giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước và VSMT, công trình công cộng…).

- Để làm cơ sở phục vụ công tác quản lý xây dựng khu dân cư theo quy hoạch.

1.5. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:

Nội dung nghiên cứu ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư lô số 7B thuộc đô thị Nam Cần Thơ bao gồm:

Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên và hiện trạng: tình hình triển khai các dự án tiếp giáp đang đầu tư theo quy hoạch, điều kiện kinh tế-xã hội, dân cư hiện trạng, sử dụng đất đai, hiện trạng về xây dựng, cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường trong phạm vi nghiên cứu ý tưởng quy hoạch dự án.

Xác định các chức năng, định hướng phát triển không gian Khu tái định cư lô số 7B thuộc đô thị Nam Cần Thơ bao gồm các nội dung:

- Dự kiến ý tưởng tổ chức không gian chức năng cụ thể cho từng lô đất theo tính chất chức năng của phân khu 8 thuộc đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam Cần Thơ đã được phê duyệt và yêu cầu chức năng của Khu tái định cư theo Quyết định số 2068/QĐ-UBND ngày 14/08/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc bổ sung vào phụ lục 1 và điều chỉnh Phụ lục 2 Quyết định 539/QĐ-UBND ngày 02 tháng 3 năm 2018 về việc phê duyệt danh mục đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu tái định cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ giai đoạn 2018-2020.

- Xác định ý tưởng về vị trí và quy mô các công trình cho từng lô đất chức năng, xác định rõ ràng cơ cấu sử dụng đất.

- Xác định ý tưởng các giải pháp đấu nối cơ sở hạ tầng chính của khu vực, ý tưởng về hướng tổ chức không gian chức năng …

- Hoạch định các chỉ tiêu dự kiến như diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng, quy mô dân cư, hệ số sử dụng đất cho các khu chức năng.

Định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm:

- Đánh giá tổng hợp các hướng tuyến hạ tầng chính theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam Cần Thơ nhằm đưa ra ý tưởng kết nối với phạm vi nghiên cứu của dự án quy hoạch chi tiết khu tái định cư lô số 7B.

- Đánh giá tổng hợp cơ sở hạ tầng các dự án tiếp giáp nhằm đưa ra phương án khớp nối hạ tầng phù hợp.

- Đưa ra ý tưởng tổ chức hệ thống giao thông chính của khu vực dự án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư lô số 7B thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ trên cơ sở đấu nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

- Trên cơ sở định hướng về nguồn, hướng dốc, cao độ, quy mô, vị trí, công suất của các công trình đầu mối, mạng lưới truyền tải và phân phối chính của hệ thống hạ tầng đã được nghiên cứu lập bước quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và đưa ra ý tưởng kết nối hạ tầng cho Khu tái định cư lô số 7B thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ được phù hợp.

Xác định các hạng mục chuẩn bị đầu tư và đầu tư cho từng giai đoạn.

1.6. CƠ SỞ NGHIÊN CỨU THIẾT KẾ:

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ban hành ngày 18/6/2014 của Quốc hội khóa XIII;

- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 của Quốc hội khóa XII;

- Luật đất đai 2013

- Luật nhà ở ngày 25/11/2014;

- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;

- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ xây dựng về việc Ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” - (QCVN: 01/2008/BXD);

- Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05/04/2017 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây Dựng Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi tiết bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 07 năm 2013 của Chính phủ Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất

- Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định mức giá đất định kỳ 05 năm (2015-2019) do thành phố Cần Thơ ban hành

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định số 14/2015/QĐ-UBND ngày 26 tháng 03 năm 2015 của UBND thành phố Cần Thơ quy định hệ số điều chỉnh giá đất.

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ quy định mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015-2019)

- Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 11 năm 2014 của UBND thành phố Cần Thơ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ

- Quyết định số 19/2016/QĐ-UBND ngày 11 tháng 7 năm 2016 của UBND thành phố Cần Thơ sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 11 năm 2014 của UBND thành phố Cần Thơ

- Quyết định số 1515/QĐ-TTg ngày 28 tháng 8 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Cần Thơ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Quyết định số 1089/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 04/05/2011 v/v phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Nam Cần Thơ TP.Cần Thơ.

- Quyết định số 2068/QĐ-UBND ngày 14/08/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc bổ sung vào phụ lục 1 và điều chỉnh Phụ lục 2 Quyết định 539/QĐ-UBND ngày 02 tháng 3 năm 2018 về việc phê duyệt danh mục đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu tái định cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ giai đoạn 2018-2020.

- Căn cứ bản đồ điều chỉnh quy hoạch chung TP.Cần Thơ - tỉnh Cần Thơ đến 2020” tỷ lệ 10.000 do Xí nghiệp Thiết kế Quy hoạch xây dựng - Công ty tư vấn Xây dựng Tổng hợp - Bộ Xây Dựng lập.

- Căn cứ kết quả điều tra, khảo sát, và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thuỷ văn, hải văn, địa chất tại khu vực nghiên cứu lập quy hoạch.

PHẦN II: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG

2.1. VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT:

- Khu đất nghiên cứu thiết kế ý tưởng quy hoạch Khu tái định cư lô số 7B thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ có diện tích 17,97ha thuộc quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ. Ranh giới khu vực quy hoạch bao gồm:

§ Phía Bắc: giáp phân nhánh của rạch Cái Đôi

§ Phía Tây: giáp đường dẫn cầu Cần Thơ

§ Phía Đông, Đông Nam: giáp khu đô thị mới quy mô khoảng 99,86ha.

§ Phía Nam, Tây Nam: giáp khu dân cư lô số 7B quy mô khoảng 42,6ha

2.2. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN:

Đặc điểm khí hậu:

Theo số liệu của đài khí tượng thủy văn Cần Thơ quan trắc lấy số liệu khí hậu của những năm gần đây.

§ Nhiệt độ:

- Nhiệt độ trung bình 26,7⁰C .

- Nhiệt độ trung bình các tháng theo bảng dưới đây:

Tháng	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Nhiệt độ ⁰C	24,7	26,1	27,3	28,8	28,8	27,4	26,9	26,1	26,9	26,3	25,5	25,5

§ Độ ẩm tương đối:

- Độ ẩm tương đối trung bình năm 83,8%.

- Độ ẩm tương đối trung bình các tháng.

Tháng	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Độ ẩm %	79	80	79	79	82	85	87	92	88	89	83	82

§ Lượng mưa trung bình qua các năm:

N¨m

1983

1986

1990

1991

1992

Lượng mưa trung bình năm (mm)

2.641,3

2.612,4

2.787,0

2.469,0

2.561,5

v Đặc điểm thủy văn:

- Đặc điểm thủy văn khu vực dự án chịu ảnh hưởng của sông Hậu và sông Cần Thơ.

- Mùa lũ sông Cửu Long thường xảy ra từ tháng 7 đến tháng 11 hàng năm, lưu lượng nước sông Hậu lên đến 35.000 ÷ 40.000m3/giây, mùa khô khoảng 1.970m³/giây (tháng 4).

- Sông Cần Thơ là một trong các sông lớn bắt nguồn từ khu vực nội đồng Tây sông Hậu. Sông hiện đi qua các quận Ô môn, huyện Phong Điền, quận Cái Răng, Ninh Kiều.v.v…Chiều rộng của sông từ 280 ÷ 350m.

- Cao độ lũ 5% đạt 2,15m; 1% đạt 2,21m.

- Hệ thống sông rạch bị ảnh hưởng bởi chế độ bán nhật triều.

2.3. HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT QUY HOẠCH

v Đặc điểm địa hình:

Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng. Hướng dốc địa hình về phía rạch Cái Đôi. Cao độ địa hình hiện hữu khu vực từ 1,30 ÷ 1,50m. Cao độ trung bình khu ruộng từ 1,0 ÷ 1,5m, khu vực chủ yếu là đất trồng cây lâu năm và đất hoa màu. Muốn xây dựng Khu tái định cư thì cần tôn nền theo quy hoạch chiều cao hoạch định tại đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt: Cao độ thiết kế trong khoảng +3,0m.

v Hiện trạng giao thông:

Khu vực dự án nằm gần đường QL1A, đường thủy có rạch Cái Đôi. Đường nội khu của khu vực gồm 1 vài tuyến đường bê tông nhỏ. Các nhà dân bám theo các đường nội khu và rạch Cái Đôi.

Theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, hệ thống giao thông Khu tái định cư lô số 7B thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ bao gồm:

+ Giao thông chung (giao thông liên khu):

+ Đường giao thông liên khu bám theo quốc lộ 1A theo định hướng quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ có mặt cắt 28m.

+ Đường giao thông kết nối với các khu dân cư, dự án lân cận có mặt cắt 18m và 15,5m.

+ Giao thông nội bộ (theo ý tưởng phương án quy hoạch đề xuất)

- Loại đất hiện tại: (đất ở, đất trồng cây lâu năm và các loại đất khác).

- Hiện trạng khu đất thực hiện dự án: (Đất chưa giải phóng mặt bằng)

BẢNG HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

STT	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)	Đánh giá	Lý do
1	Nhà ở	26773,76	14,90	Ít thuận lợi xây dựng	Giải phóng mặt bằng lớn, ít bị ngập úng
2	Vườn, ruộng	152956,24	85,10	Thuận lợi xây dựng	Giải phóng mặt bằng ít, ít bị ngập úng
3	Tổng	179730	100,00

v Hiện trạng dân số:

- Hiện trạng có khoảng 178 công trình nhà dân (số liệu nhân khẩu và thực tế quyền sử dụng đất của người dân thực tế cần thực hiện qua công tác điều tra xã hội học ở bước sau). Qua đó, nhà đầu tư sẽ có các phương án đánh giá và giải pháp đền bù, tái định cư tại chỗ hoặc theo quy định của nhà nước.

2.4. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN ĐẤT XÂY DỰNG:

- Thực trạng về xây dựng trong khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu tái định cư lô số 7B thuộc đô thị Nam Cần Thơ chủ yếu là các công trình nhà dân xây tự phát, chưa được lập quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng không đồng bộ, cơ sở hạ tầng xã hội yếu kém, khả năng đáp ứng các nhu cầu phát triển theo yêu cầu của khu đô thị Nam Cần Thơ nói riêng và thành phố Cần Thơ nói chung không đáp ứng cả trong ngắn hạn và dài hạn. Vì vậy thực trạng xây dựng của khu vực là không đáp ứng được các điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy đời sống dân sinh của khu vực cũng như sự phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố Cần Thơ theo định hướng của đảng bộ và chính quyền thành phố.

Những điểm thuận lợi:

- Đô thị Nam Cần Thơ nằm ở vị trí cửa ngõ kết nối thành phố Cần Thơ và Khu vực vùng kinh tế trọng điểm Nam Bộ thông qua tuyến đường cao tốc TP.HCM - Cần Thơ. Cùng với Khu đô thị mới lô số 1A, Khu tái định cư lô số 7B và các dự án khu dân cư khác thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ sẽ được sự cộng hưởng của sự phát triển kinh tế của khu vực.

- Định hướng phát triển các phân khu chức năng của Khu tái định cư lô số 7B cũng đã được xác định rất rõ trong Quyết định 2068/QĐ-UBND ngày 14/8/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ gồm đất xây dựng công trình dịch vụ thương mại, đất ở, đất công trình hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Hệ thống giao thông chính kết nối vào dự án Khu tái định cư lô số 7B thuộc phân khu trung tâm đồ án khu đô thị Nam Cần Thơ gồm đường giao thông liên khu (giáp Quốc lộ 1A, đường giao thông kết nối với các khu dân cư, dự án lân cận.

Những điểm bất lợi:

- Dự án Khu tái định cư lô số 7B thuộc đô thị Nam Cần Thơ là dự án phát triển và hình thành các không gian đô thị mới, nên phải đầu tư cơ sở hạ tầng gần như hoàn toàn mới, chi phí đầu tư cao.

- Một bộ phận dân cư bị ảnh hưởng khi dự án thực thi, đời sống nhân dân địa phương có thể bị ảnh hưởng.

- Khu vực nghiên cứu cốt cao độ địa hình khá thấp, địa chất thủy văn khu vực khá phức tạp do gần sông Cần Thơ và sông Hậu, cùng với các yếu tố biến đổi khí hậu ngày càng khó lường, vì vậy nguy cơ ngập úng do mùa lũ về, do thiên tai bất thường hàng năm và lâu dài do biến đổi khí hậu chung là những mối nguy cơ tiềm tàng có thể ảnh hưởng đến khu vực nghiên cứu dự án.

PHẦN III CÁC CHỈ TIÊU KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN

3.1. Tính chất của khu vực thiết kế:

Là khu nhà ở tái định cư bao gồm nhà tái định cư dạng chung cư và nhà ở tái định cư dạng liền kề. Dự án có đầy đủ các tiện ích hạ tầng xã hội như công trình thương mại dịch vụ, văn hóa, giáo dục, khu cây xanh thể dục thể thao đáp ứng điều kiện cho dân cư sống tại đây và khu lân cận.

3.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính:

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đề xuất của đồ án được xác định dựa vào “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” - (QCVN: 01/2008/BXD); Điều kiện thực tế khu vực lập quy hoạch và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam khác cụ thể như sau:

TT	Hạng mục	Chỉ tiêu theo quy chuẩn			Chỉ tiêu thiết kế	Đơn vị
I	Tổng diện tích QH	17,9730				ha
II	Chỉ tiêu đất dân dụng
	- Diện tích ở trong khối nhà chung cư	≥25			25,4	m2 sàn /người
	- Nhà ở riêng lẻ	8-50			27	m2 đất/người
	- Dịch vụ thương mại	1			2	công trình/4000-20000 người
	- Dịch vụ thương mại	0,2- 0,8			0,4-0,44	ha/công trình
	- Nhà trẻ, mẫu giáo	50			50	chỗ/1000 người
	- Nhà trẻ, mẫu giáo	15			15	m2/1 chỗ
	- Trường tiểu học	65			50	chỗ/1000 người
	- Trường tiểu học	15			15	m2/1 chỗ
	- Trường trung học cơ sở	55			50	chỗ/1000 người
	- Trường trung học cơ sở	15			15	m2/1 chỗ
	- Công trình văn hóa	0,5– 1			0,5	ha/công trình
	- Sân luyện tập thể thao, sân thể thao cơ bản	0,3 -1			1,5	ha/công trình
	- Đất cây xanh, vườn hoa (bao gồm diện tích cây xanh bố trí riêng và cây xanh xen cài trong các nhóm nhà chung cư)	≥1,4			1,4	m2/người
III	Tầng cao trung bình
	- Khối nhà chung cư		-		20-25	tầng
	- Nhà ở liền kề				2	tầng
IV	Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa theo diện tích lô đất
	- Nhà ở chung cư	-	-	-	40-50	%
	- Nhà ở liền kề				90	%
	- Công trình công cộng – thương mại dịch vụ	40-100			80	%
V	Khoảng lùi xây dựng so với đường giao thông (Tối thiểu và không tính đến đường nội bộ vào nhà)
	- Nhà ở chung cư		0-6		6	M
	- Công trình công cộng – thương mại dịch vụ		0-4		3	M
	- Nhà ở liền kề		0-3		1	M
VI	Hạ tầng kỹ thuật đô thị
	*- Giao thông:*
	+ Đường phân khu vực	13¸20			13,5	m/bề rộng của đường
	+ Đường nhóm nhà ở, vào nhà	7¸15 ≥4m (đối với khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã hội			5,5; 10,5	m/bề rộng của đường
	+ Đường đi xe đạp + Đường đi bộ	³3,0 ³1,5			3 1,5	m/bề rộng của đường
	+ Chiều rộng một làn xe	2,75	-	3,75	2,75	m/làn
	+ Chiều rộng làn đi bộ	0,75			0,75	m/làn
	*- Cấp nước:*
	+ Cấp nước sinh hoạt	150	-	200	150	Lít/người-ngày, đêm
	+ Công trình công cộng, thương mại dịch vụ				10% lưu lượng cấp nước sinh hoạt
	+ Nước tưới cây	≥ 3			3	Lít/m2-ngày, đêm
	+ Nước rửa đường	≥ 0,5			0,5	Lít/m2-ngày, đêm
	+ Nước cấp nhà trẻ	≥ 75			75	Lít/cháu-ngày, đêm
	*- Cấp điện:*
	+ Cấp điện nhà ở	0,02	-	0,03	0,025	KW/m2 sàn
	+ Công trình công cộng – thương mại dịch vụ	20	-	30	25	W/m2 sàn
	+ Công trình nhà ở riêng lẻ	25 - 30			25	W/m2 sàn
	*- Thông tin liên lạc:*
	+ Chỉ tiêu bình quân	250			250	Máy/1000 dân
	+ Công trình công cộng	1			1	Máy/300m2 sàn
	+ Nhà ở	1	-	2	1	Số/hộ
	*- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường*
	+ Nước thải sinh hoạt					80% chỉ tiêu cấp nước
	+ Rác thải				1	0,9 kg/người/ngày

Quy mô dân số: Khoảng 12720 người, trong đó: khoảng 12000 dân tái định cư cho Khu đô thị lô số 1A (tương đương 3000 hộ) và khoảng 720 dân tái định cư tại chỗ (tương đương 180 hộ)

CHƯƠNG IV: BỐ CỤC QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

4.1. Quan điểm và nguyên tắc tổ chức chung

- Tuân thủ định hướng phát triển các phân khu chức năng của Khu tái định cư lô số 7B theo Quyết định 2068/QĐ-UBND ngày 14/8/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ gồm đất xây dựng công trình dịch vụ thương mại, đất ở, đất công trình hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Tổ chức không gian phải phù hợp với điều kiện địa hình tự nhiên khí hậu cũng như những cảnh quan sẵn có của khu vực. Thuận tiện về giao thông.

4.2. Những yêu cầu chủ yếu của ý tưởng quy hoạch chi tiết:

- Khu tái đinh cư lô số 7B được tổ chức theo mô hình dạng đơn vị ở có không gian đô thị tập trung, nơi có đầy đủ các công trình dịch vụ và tiện ích công cộng. Tổ chức giao thông đa dạng, kết nối giữa đường giao thông liên khu vực, giao thông liên khu với hệ thống giao thông nội bộ, hạn chế các sự giao cắt qua các nhóm nhà ở.

- Ý tưởng tổ chức không gian Khu tái đinh cư lô số 7B trên cơ sở tạo lập các module các nhóm nhà ở có tính độc lập tương đối, ưu tiên theo các tiêu chí:

§ Ưu tiên loại hình nhà ở chung cư cao tầng hướng ra trục giao thông

§ Từng nhóm nhà ở có thể được nghiên cứu các bãi đỗ xe tĩnh tập trung hoặc trên đường.

§ Mỗi nhóm nhà ở đều có bố trí vườn hoa cây xanh nhỏ, hoặc ít nhất tiếp giáp khu cây xanh

§ Các công trình dịch vụ công cộng được bố trí tập trung đảm bảo bán kính phục vụ tới các nhóm nhà ở.

4.3. Phương án thiết kế

4.3.1. Quy hoạch sử dụng đất:

Bảng cân bằng quy hoạch sử dụng đất toàn khu

STT	CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT	KÝ HIỆU	DIỆN TÍCH (M2)	TỶ LỆ (%)
A	ĐẤT Ở		81958,8	45,6
1	NHÀ TÁI ĐỊNH CƯ DẠNG CHUNG CƯ	CHC	37310,9	20,8
2	NHÀ TÁI ĐỊNH CƯ DẠNG LIỀN KỀ	LK	44647,9	24,8
B	ĐẤT CÔNG CỘNG, DỊCH VỤ		20934,8	11,6
1	ĐẤT NHÀ TRẺ	NT	2535,8	1,4
2	TRƯỜNG LIÊN CẤP TIỂU HỌC VÀ THCS	TH	8494,6	4,7
3	TRUNG TÂM VĂN HÓA, TDTT	CC	5017,9	2,8
4	THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ	TM	4886,5	2,7
C	ĐẤT CÂY XANH, HẠ TẦNG KỸ THUẬT		15084,3	8,4
1	ĐẤT CÂY XANH	CX	12404,3	6,9
2	ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT	HTKT	2680	1,5
D	ĐẤT GIAO THÔNG		61752	34,4
	TỔNG		179730	100,0

4.3.2. Tổ chức không gian quy hoạch - kiến trúc

a) Nguyên tắc bố cục không gian

- Các khu nhà ở bám quanh trục trung tâm- cảnh quan- dịch vụ của dự án, đảm bảo bán kính phục vụ người dân thuận tiện nhất.

- Kiến trúc công trình phải được thiết kế phù hợp với yêu cầu chức năng hoạt động, xây dựng hiện đại, bền vững, thẩm mỹ, kiến trúc chủ đạo theo phong cách tân cổ điển.

- Đảm bảo yêu cầu vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ cho công trình và môi trường.

b) Các yêu cầu về tổ chức không gian và bảo vệ cảnh quan

- Khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn về xây dựng khu đô thị.

- Trồng mới toàn bộ hệ thống cây xanh, cây bóng mát của dự án. Tại các khu công viên, các công trình xây dựng thấp tầng, chiều cao và quy mô công trình không phá vỡ đường viền cảnh quan của khu vực. Công trình có mật độ xây dựng thấp, hoàn toàn hoà nhập vào không gian cây xanh.

- Các công trình xây dựng bên các tuyến giao thông chính phải đảm bảo không che cản tầm nhìn và đảm bảo độ thông thoáng trên vỉa hè và mặt đường, nhất là các ngã giao. Hình khối và màu sắc các công trình tươi sáng, đường nét hiện đại thiên về sự giản dị, đơn giản nhưng vẫn toát lên sự sang trọng tạo sức cuốn hút.

- Màu sắc kiến trúc phải có tính đặc trưng riêng theo chức năng công trình như công trình nhà ở, trường học, màu sắc kiến trúc nhẹ nhàng; công trình công cộng dịch vụ nên sử dụng màu sắc mạnh, ấn tượng để làm nổi bật các hoạt động thương mại.

- Các trục đường chính tổ chức trồng một loại cây chủ đạo để tạo nên các tuyến đường đặc trưng.

c). Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

(1) Tổ chức giao thông:

Giao thông chung (giao thông liên khu):

+ Đường giao thông liên khu bám theo quốc lộ 1A theo định hướng quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ có mặt cắt 28m.

+ Đường giao thông kết nối với các khu dân cư, dự án lân cận có mặt cắt 18m và 15,5m.

Giao thông nội bộ gồm:

+ Đường giao thông phân các nhóm ở và khu công cộng dịch vụ có mặt cắt đường 13,5m

+ các tuyến giao thông trong các nhóm nhà ở có mặt cắt 10,5m; 7m và 5,5m.

+ Giao thông bộ trong các khu công viên cây xanh.

Giao thông tĩnh: Trên các tuyến giao thông nội bộ có thể dành ra 1 làn bố trí đỗ xe; trong các nhóm nhà ở, bố trí các bãi đỗ xe công cộng tập trung. Các khu chung cư, công trình công cộng dịch vụ và các không gian cây xanh công viên, thể thao công cộng được bố trí bãi đỗ xe tĩnh riêng trên cơ sở tính toán lưu lượng nhu cầu đỗ xe của từng khu chức năng.

(2) Tổ chức không gian các khu chức năng:

- Phát triển các khối nhà ở chung cư bám dọc theo đường đối ngoại phía Bắc của dự án, đảm bảo hướng tiếp cận giao thông một cách thuận tiện. Các khối nhà chung cư được bố trí trong 2 ô đất, khoảng cách giữa các nhà chung cư, khoảng lùi ở đầu hồi các nhà chung cư là sân chơi, cây phục vụ cho dân cư trong khu vực.

+ Ô đất CHC01gồm 4 nhà chung cư A1; A2; A3; A4.

+ Ô đất CHC02 gồm 6 nhà chung cư B1, B2, B3,...B6

Các khối nhà chung cư đã được nghiên cứu với kích thước tầng điển hình khoảng 30m x 47m. Khoảng cách tối thiểu (theo chiều dọc) giữa các khối nhà bằng ½ H, theo đầu hồi bằng 1/3 H (H chiều cao của tòa nhà). Toàn bộ khu đất sắp xếp được 10 khối nhà chung cư, trong đó 8 nhà cao 20 tầng và 2 nhà cao 25 tầng. Diện tích tầng 1, 2 dùng để làm nhà để xe, không gian sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà. Riêng đối với các khối nhà chung đế thì bố trí thêm dịch vụ thương mại, không gian tiện ích phục vụ cho cả dự án. Số căn/ tầng điển hình là 16 căn, tổng số hộ TĐC tại nhà chưng cư là 3040 hộ.

+ Đất ở liền kề được bố trí dọc theo đường chính có kích thước bề sâu mỗi nhà trung bình 12m, 2 dãy nhà chung lưng sẽ có bề rộng dãy nhà là 24m.

- Khu tái định cư liền kề được bố trí thành 31 lô đất với số lượng là 721 hộ. Suất tái định cư tối thiểu theo quy định tại Khoản 4 Điều 86 Luật Đất đai và Khoản 1 Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP trên địa bàn thành phố Cần Thơ bằng đất ở 60m2. Một phần diện tích tái đinh cư liền kề có diện tích lớn hơn 70m2 nhưng đảm bảo phần diện tích này không lớn hơn 10%Vtheo quy định.

Số hộ theo từng lô đất theo bảng thống kê dưới đây:

STT	TÊN LÔ ĐẤT	TỔNG DIỆN TÍCH (M2)	TỔNG SỐ NHÀ
1	LK01	1477,8	24
2	LK02	1463,6	24
3	LK03	1468,4	24
4	LK04	1467,3	24
5	LK05	1322,4	21
6	LK06	1443	24
7	LK07	2037,5	32
8	LK08	1723,2	28
9	LK09	1620,3	26
10	LK10	1620,3	26
11	LK11	1620,3	26
12	LK12	1620,3	26
13	LK13	1620,3	26
14	LK14	1607,6	26
15	LK15	1607,6	26
16	LK16	1607,6	26
17	LK17	1607,6	26
18	LK18	1607,6	26
19	LK19	1568,4	26
20	LK20	1469,3	24
21	LK21	1353,2	22
22	LK22	1393,7	22
23	LK23	1499	24
24	LK24	1100,6	18
25	LK25	1100,6	18
26	LK26	1008,6	16
27	LK27	993,2	16
28	LK28	993,2	16
29	LK29	1119,1	18
30	LK30	1394,9	22
31	LK31	1111,4	18
		44647,9	721

Bảng thống kê số hộ tái định cư

Số hộ TĐC khu nhà liền kề	721	hộ
Số hộ TĐC khu nhà liền kề	3040	hộ
Tổng	3761	hộ

- Lõi trung tâm của đơn vị ở là khu cây xanh tập trung và các công trình công cộng dịch vụ phục vụ cho toàn khu gồm:

+ Khu cây xanh – thể thao diện tích 6996m2 bố trí các không gian cây xanh cảnh quan, khu sân chơi, thể thao.. tạo không gian về văn – thể - mỹ cho toàn bộ khu dân cư.

+ Công trình giáo dục: Xây dựng mới hệ thống công trình giáo dục phục vụ cho nhu cầu học tập của người dân trên cơ sở cân đối theo quy mô dân số của dự án và khu vực lân cận. Theo định hướng chung là các cơ sở trường lớp phải bảo đảm cho tất cả số học sinh trong độ tuổi đi học. Quy mô số học sinh được tính toán từ quy mô dân số theo phương án quy hoạch. Các công trình giáo dục thiết yếu theo quy mô đơn vị ở bao gồm các cấp học: Mầm non, Tiểu học, Trung học cơ sở.

Luật giáo dục quy định phải tạo đủ điều kiện cho phổ cập tiểu học, nâng cao tỷ lệ huy động đi học, giảm hệ số vòng quay sử dụng phòng và điều kiện trường lớp phải bảo đảm ngày học 2 buổi cho số học sinh trong độ tuổi đi học. Mỗi khu dân cư theo dự án cần có đầy đủ trường lớp cho giáo dục tiểu học và mầm non trong bán kính phục vụ tối đa 500m.

· Khu nhà trẻ có diện tích 2535 m2, chiều cao 3 tầng, mật độ xây dựng 40%

· Khu trường liên cấp 1, 2 diện tích 8494m2, chiều cao 4 tầng, mật độ xây dựng 40%

+ Trung tâm văn hóa thể thao đặt bên cạnh với nhà trẻ, diện tích đất 4241 m2, đủ điều kiện phục vụ các sự kiến lớn có sức chứa trên 5000 người cùng lúc Bên trong công trình dành 1 phần diện tích khoảng 50m2 cho phòng trực an ninh của toàn bộ khu dân cư.

(3) Tổ chức không gian xanh: Yếu tố không gian xanh được tổ chức theo các mô hình cơ bản sau:

§ Không gian xanh trung tâm: tạo một vùng không gian lõi, không gian mở chính của cả dự án, kết hợp với các công trình công cộng của đơn vị ở tạo thành trục không gian cảnh quan - công cộng dịch vụ của cả đơn vị ở.

§ Không gian xanh cách ly: khai thác khu vực phía Bắc giáp phân nhánh của rạch Cái Đôi, tạo không gian đệm và có thể kết hợp làm không gian cảnh quan, vui chơi cho người dân và 1 phần làm bãi đỗ xe chung của dự án.

§ Không gian xanh nhóm ở: là các vườn hoa nội bộ từng không gian nhóm ở, kết hợp với các đường giao thông nội bộ, tạo tính kết nối giữa các nhóm nhà ở, các công trình chức năng với nhau, kết nối hài hòa giữa không gian trong và ngoài các khu xây dựng.

(4) Tuyến, điểm nhấn về cảnh quan:

Trục cảnh quan cũng là trục trung tâm bố trí các công trình công cộng dịch vụ, lõi cây xanh cảnh quan tập trung của cả khu, kết hợp với khối công trình nhà ở thấp tầng và nhà ở chung cư cao tầng tạo thành tuyến kiến trúc, cảnh quan của cả dự án có chiều cao công trình cao dần từ phía Nam lên phía Bắc: thấp nhất là dãy nhà liền kề (2 tầng), đến các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trung tâm văn hóa thể thao (3-4 tầng), trung tâm thương mại dịch vụ (8 tầng) và kết thúc tuyến là các khối nhà chung cư cao tầng, trong đó điểm nhấn là 2 nhà chung cư 25 tầng. Trên tuyến kiến trúc cảnh quan này các công trình trung văn hóa, thể thao, trung tâm thương mại và 2 nhà chung cư 25 tầng là những điểm nhấn về kiến trúc

4.4. Các yêu cầu về quản lý xây dựng: Thiết kế quy hoạch khu dân cư bố trí tái định cư phục vụ nhu cầu phân bổ d6an cư cho các dự án thu hồi đất tại khu đô thị mới Cần Thơ

- Để quá trình triển khai xây dựng các hạng mục công trình của đồ án đảm bảo được các mục tiêu ban đầu đồng thời đảm bảo các tổ chức và bố cục không gian của khu vực theo đúng thiết kế đã được phê duyệt thì quá trình quản lý quy hoạch xây dựng tại khu vực cần tuân thủ theo một số các yêu cầu sau:

- Đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng lô đất, từng công trình theo đúng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án đã đề ra.

- Về khoảng lùi xây dựng công trình đảm bảo theo đúng hồ sơ chỉ giới của đồ án đã được quy định đến từng ô phố.

- Về các công trình kỹ thuật đảm bảo được thực hiện theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật của đồ án về quy mô, khối lượng, công suất, đồng thời đảm bảo tính đồng bộ trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc.

- Các công trình được xây dựng theo đúng các tiêu chuẩn hiện hành của Nhà nước nhằm đảm bảo điều kiện ở, sinh hoạt bên trong nhà cho cư dân.

GỌI NGAY 0903 649 782

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: 28B, Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.HCM

Hotline: 0903 649 782 - 028 3514 6426

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com ,

Website: www.minhphuongcorp.com