Phân biệt thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và tỷ lệ 1/2000 trong một dự án xây dựng

1. Vai trò quy hoạch chi tiết nói chung

Trước khi bắt đầu bước vào một dự án thiết kế quy hoạch chi tiết là điều kiện đầu tiên quyết định để xây dựng công trình, chuẩn bị các điều kiện về không gian cần thiết. Vì thế,có thể nói tất cả các định hướng của quy hoạch, từ việc xác định đối tượng đến việc phân khu và tổ chức cảnh quan đều được quy hoạch chi tiết khắc hoạ lên. Vì vậy, quy hoạch chi tiết đóng vai trò vô cùng quan trọng trong tổng thể một dự án, là đòn bẩy giúp thực thi các phương án đã đề ra trước đó. Quyết định dẫn đến thành công một dự án.

2. Phân biệt chi tiết quy hoạch tỷ lệ 1/500 và tỷ lệ 1/2000

Thiết kế quy hoạch tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) thuộc đơn vị nhà nước làm. 5 năm cập nhật mới một lần cũng có thể sớm hơn nếu có sự thay đổi bất thường. Thực tế thì đó là bản phác thảo với dự định sẽ làm gì nhưng có thể sẽ không làm, hoặc chưa làm. Là người đi mua đất thì cần phải lên quận/huyện xem bản quy hoạch này để tránh rủi ro. Mức độ bản quy hoạch này thay đổi phụ thuộc vào 6 yếu tố:

– Đã có dân cư đông đúc thì – ít khi thay đổi.

– Vị trí đã có công trình thuộc cấp tỉnh, vùng, quốc gia  – hầu như không thay đổi.

– Khu vực có công trình thuộc huyện, xã đang hoạt động – khó thay đổi.

– Khu vực chưa có dân cư – có thể thay đổi nhiều.

– Chuyển đổi chức năng của sử dụng đất – khó số 1.

– Đổi quy hoạch xây dựng – khó số 2.

Còn lập bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500 bước khởi đầu cho một dự án xây dựng sắp hình thành trong tương lai, do chủ đầu tư làm hoặc thuê đơn vị thiết kế làm. Bản vẽ này chính là đi vào chi tiết, công năng sử dụng trong miếng đất đó ví dụ: nhà nằm ở đâu, hướng nào, đường đi ra sao. Nhưng bản quy hoạch 1/500 muốn được cấp phép xây dựng phải tuân theo quy hoạch 1/2000. Nếu có ảnh hưởng tới bản 1/2000 thì còn tùy xem mức độ ảnh hưởng tới đâu.

Bản đồ cơ cấu phương án quy hoạch dự án quy hoạch chi tiết 1/500 trung tâm hoạt động thanh thiếu niên Nghệ An

Bản đồ quy hoạch tổng thể chi tiết 1/2000 khu đô thị Hồng hạc - Xuân Lãm Bắc Ninh

3. Hướng dẫn cách thực hiện và thành phần hồ sơ lập quy hoạch chi tiết 1/500

Thành phần của hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 gồm 9 thành phần.

– Sơ đồ xác định rõ vị trí, giới hạn của khu đất là 1 thành phần thể hiện trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500.

Còn lại 6 thành phần thể hiện trên bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/500: 

– Bản vẽ thể hiện hiện trạng về kiến trúc và cảnh quan, cơ sở hạ tầng xã hội cũng như đánh giá thành phần xây dựng.

– Bản vẽ thể hiện được tình trạng hạ tầng kỹ thuật.

– Bản đồ thể hiện rõ nét quy hoạch tổng mặt bằng sẽ sử dụng đất.

– Sơ đồ tổng thể về tổ chức kiến trúc, cảnh quan và không gian.

– Bản đồ chỉ rõ chỉ giới xây dựng, đường xá và hành lang.

– Bản đồ thể hiện rõ cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

2 thành phần còn lại cần đảm bảo tiêu chí

– Bản vẽ thể hiện rõ nét từng công trình sẽ xây dựng: công trình ngầm, cao tầng, tầng hầm nếu có (thể hiện trên bản vẽ theo tỷ lệ đảm bảo thích hợp).

– Tất cả các bản vẽ đều phải theo đúng quy định của bên Bộ Xây Dựng về thiết kế cho đô thị được ghi rõ trong thông tư  06/2013/TT-BXD.

4. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị cần thuyết minh được 6 điều sau:

+ Chỉ rõ được yếu tố dân số, hạ tầng về mặt xã hội, kỹ thuật cũng như cách tổ chức không gian, bố trí công trình rồi ranh giới giữa các lô trong khu vực thuộc quy hoạch.

+ Xác định được đặc trưng trong từng khu để có cách kiểm soát cũng như đưa ra quy định cụ thể.

+ Có giải pháp cụ thể cho từng công trình và cảnh quan tại vị trí quy hoạch.

+ Xác định ngay khu vực sẽ xây dựng các công trình ngầm, nhà cao tầng, vị trí sẽ xây tầng ngầm.

+ Có những đánh giá cụ thể, phân tích chi tiết những tác động của môi trường khớp với đánh giá đã được phê duyệt quy hoạch chung.

+ Đưa ra con số dự kiến đầu tư, giải pháp về vốn và đơn vị nào sẽ thực hiện.

Để hồ sơ thuyết minh dự án có tính thuyết phục cao và hoàn thành nhiệm vụ cần đính kèm bảng biểu thống kê, phụ lục, cùng hình ảnh, chú thích rõ ràng để giải thích cho từng vấn đề.

Bản đồ phối cảnh tổng thể quy hoạch chi tiết khu phát triển dân cư mới và DV phía Đông bắc thị trấn Gia Lộc 

5. Nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cần làm chính là:

– Xác định chính xác quy mô dự án.

– Vị trí sẽ xây dựng dự án.

– Hình thức cụ thể về mặt chức năng của từng khu đô thị. Phục vụ trực tiếp cho chủ trương cần đầu tư cụ thể vào ngay khu đã lập dự án quy hoạch. Trong đồ án đã quy hoạch ở tỷ lệ 1/500 cũng cần phải xác định rõ ràng đâu là chỉ giới dành xây dựng, đâu là mốc giới để làm các tuyến đường.

– Đáp ứng đúng chiến lược cũng như cấu trúc phát triển cho toàn khu đô thị.

– Khớp trong việc tổ chức không gian.

– Khớp cả về cơ sở hạ tầng và kỹ thuật giữ vị trí lập quy hoạch so với khu vực chung quanh mục đích để đảm bảo tính thống nhất cũng như mang lại hiệu quả bền vững.

– Phải đưa ra được những giải pháp về kiến trúc cảnh quan mặt đất cũng như giải pháp trong xây dựng không gian ngầm.

– Xác định rõ tính tính chất và chức năng của từng khu cũng như chỉ tiêu trong kinh tế.

– Đảm bảo những tiêu chí kỹ thuật cơ sở hạ tầng.

– Đưa ra chi tiết về vị trí, quy mô hệ thống cấp nước, thoát nước, giao thông, hệ thống cấp điện đồng thời đưa đánh về môi trường xung quanh bao gồm tác động của môi trường và phương hướng biện pháp bảo vệ.

Trong bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 còn cần thể hiện rõ ràng: quy định của nhà nước về chiều cao, hệ thống thoát nước, các ga thu nước, giếng kỹ thuật, vị trí tường chắn, ta-luy.

Riêng trong đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 áp dụng với đơn vị ở sẽ cần thêm vị trí, quy mô của từng khu chức năng. Những công trình cộng như công viên, trung tâm xã cần thể hiện được quy hoạch vùng không gian như thế nào.

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng dự án quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị và trung tâm thương mai Hưng hà tỉnh Thái Bình

Bất cứ dự án nào cũng cần tới bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500. Bao gồm đồ án quy hoạch chi tiết khu trung tâm xã, điểm dân cư nông thôn, nhóm nhà ở, khu trung tâm đô thị, giao thông, khu dân cư, công viên, xây dựng cụm công nghiệp, đơn vị ở,…

 Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Thời gian quy hoạch sẽ được xác định dựa trên các cơ sở về thời hạn quy hoạch phân khu theo yêu cầu của đầu tư và quản lý.

Xem thêm: Thiết kế quy hoạch trong dự án xây dựng