THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI SỐ 1A VÀ 7B THÀNH PHỐ CẦN THƠ

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI SỐ 1A VÀ 7B THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Mục lục nội dung

01.  Tóm tắt điều hành và bảng thông số chủ yếu

02.  Chương I. Thông tin chung về dự án và nhà đầu tư đề xuất

03.  Chương II. Căn cứ lập dự án và sự cần thiết đầu tư

04.  Chương III. Địa điểm, hiện trạng và nhu cầu sử dụng đất

05.  Chương IV. Mục tiêu, tính chất và quy mô đầu tư

06.  Chương V. Phương án quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật

07.  Chương VI. Công nghệ và giải pháp tổ chức xây dựng

08.  Chương VII. Tổng mức đầu tư, nguồn vốn và tiến độ giải ngân

09.  Chương VIII. Tiến độ, tổ chức quản lý và vận hành dự án

10.  Chương IX. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và an sinh xã hội

11.  Chương X. Đánh giá sơ bộ tác động môi trường

12.  Chương XI. Hiệu quả kinh tế - xã hội và phân tích tài chính sơ bộ

13.  Chương XII. Phân tích rủi ro và giải pháp kiểm soát

14.  Chương XIII. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư và lộ trình pháp lý

15.  Chương XIV. Kết luận, kiến nghị và danh mục hồ sơ cần bổ sung

16.  Phụ lục. Bảng kiểm soát dữ liệu và nguồn tham chiếu

Ghi chú sử dụng: Bản thuyết minh này được biên soạn từ báo cáo 64 trang do nhà đầu tư cung cấp. Các số liệu có ký hiệu “sơ bộ”, “dự kiến” hoặc “cần xác minh” phải được cập nhật bằng hồ sơ khảo sát, quy hoạch chi tiết, văn bản pháp lý và mô hình tài chính trước khi nộp chính thức.

tóm tắt điều hành

Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới số 1A và 7B - Hưng Phú AI City được định hướng là khu đô thị nén, thông minh và thích ứng biến đổi khí hậu tại phường Hưng Phú, thành phố Cần Thơ. Dự án kết hợp phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, công trình công cộng, không gian xanh - mặt nước, trung tâm điều hành số, giao thông công cộng ART và các giải pháp “thành phố bọt biển”. Tổng diện tích theo bảng cân bằng đất là 884.748 m², tương đương 88,4748 ha; trong hồ sơ có thể làm tròn thành 88,5 ha.

Quy mô sản phẩm dự kiến gồm 10.864 căn nhà ở, trong đó 4.000 căn nhà ở xã hội, 6.000 căn hộ chung cư thương mại, 780 căn nhà ở liên kế và 84 căn biệt thự. Tổng mức đầu tư sơ bộ là 92.050 tỷ đồng, triển khai trong khoảng 05 năm kể từ khi hoàn tất lựa chọn nhà đầu tư và đủ điều kiện khởi công. Thời hạn hoạt động đề xuất 50 năm tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Kết luận sơ bộ: Dự án có ý tưởng phát triển phù hợp định hướng đô thị xanh - thông minh của Cần Thơ, nhưng hồ sơ hiện tại mới ở mức đề xuất nghiên cứu. Trước khi trình chấp thuận chủ trương đầu tư cần khóa lại 05 nhóm dữ liệu: ranh địa chính và diện tích; dân số và chỉ tiêu quy hoạch; phạm vi pháp lý của tuyến ART và nhà máy PC; cơ cấu nguồn vốn; phương án doanh thu - hiệu quả tài chính.

Nội dung	Thông tin chuẩn hóa
Tên dự án	Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới số 1A và 7B - Hưng Phú AI City
Nhà đầu tư đề xuất	Công ty TNHH Tập đoàn Đầu tư
Địa điểm	Lô CR-1A và CR-1B, phường Hưng Phú, thành phố Cần Thơ
Diện tích	884.748 m², tương đương 88,4748 ha; làm tròn 88,5 ha
Dân số	Dự kiến khoảng 40.000 người; cần xác nhận tại quy hoạch chi tiết 1/500
Sản phẩm nhà ở	10.864 căn: 4.000 NOXH; 6.000 căn hộ; 780 nhà liên kế; 84 biệt thự
Điểm nhấn	Tháp đôi AI 45 tầng; IOC; hạ tầng số; thành phố bọt biển; tuyến ART 10 km
Tổng mức đầu tư	92.050 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,5 tỷ USD theo tỷ giá 26.300 đồng/USD
Thời gian thực hiện	05 năm kể từ khi hoàn tất thủ tục đầu tư và giao đất; tiến độ gốc 2026-2030
Thời hạn hoạt động	50 năm theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền
Hộ dân bị ảnh hưởng	Khoảng 2.957 hộ, số liệu sơ bộ cần kiểm đếm
Định hướng lựa chọn NĐT	Thực hiện theo pháp luật đất đai, đầu tư và đấu thầu; không mặc nhiên áp dụng chỉ định

 

Các điểm cần khóa dữ liệu trước khi nộp

STT	Vấn đề	Dữ liệu trong bản gốc	Phương án xử lý
1	Diện tích	88,5 ha; 88,47 ha; bảng ghi nhầm 84,47 ha	Sử dụng 884.748 m² = 88,4748 ha; đo đạc địa chính để xác nhận.
2	Dân số	14.000; 40.000; 45.000 người	Tạm dùng 40.000 người; toàn bộ chỉ tiêu hạ tầng phải tính lại theo dân số được duyệt.
3	Số căn	10.864 căn nhưng có chỗ ghi 6.084 căn chung cư	Chuẩn hóa: 4.000 + 6.000 + 780 + 84 = 10.864 căn.
4	Tuyến ART	10 km, 28 ga, kết nối sân bay, vượt ranh dự án	Tách phạm vi pháp lý/kỹ thuật và xác định cơ chế đầu tư riêng nếu sử dụng đất ngoài dự án.
5	Nhà máy PC	Công suất 500.000 m³/năm, cách dự án khoảng 10 km	Xác định đây là dự án thành phần độc lập hay gói cung ứng ngoài ranh.
6	Môi trường	Bản gốc tự xác định Nhóm I chỉ theo diện tích	Sàng lọc lại theo NĐ 08/2022 và các nghị định sửa đổi, căn cứ loại đất chuyển đổi và yếu tố nhạy cảm.
7	Tài chính	Nêu hòa vốn năm 6 nhưng chưa có bảng giá và dòng tiền	Bổ sung diện tích thương phẩm, giá bán/cho thuê, thuế, lãi vay và tiến độ thu tiền.

Chương I. Thông tin chung về dự án và nhà đầu tư đề xuất

1.1. Tên và định vị dự án

Tên dự án sử dụng trong hồ sơ: “Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới số 1A và 7B - Hưng Phú AI City”. Tên gọi này thể hiện đồng thời vị trí quy hoạch, tính chất khu đô thị mới và định hướng phát triển hạ tầng số. Khi cơ quan có thẩm quyền thống nhất danh mục dự án, tên chính thức phải được sử dụng thống nhất trong tờ trình, đề xuất dự án, hồ sơ mời quan tâm/mời thầu, quy hoạch chi tiết và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

1.2. Nhà đầu tư đề xuất nghiên cứu

Đơn vị đề xuất: Công ty TNHH Tập đoàn Đầu tư . Địa chỉ theo hồ sơ: số 24 Diên Hồng, Thành phố Hồ Chí Minh. Đại diện: ông Trương Anh - Tổng giám đốc. Thông tin pháp nhân, đăng ký doanh nghiệp, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật, báo cáo tài chính và năng lực thực hiện dự án phải được chứng minh bằng tài liệu còn hiệu lực.

1.3. Năng lực cần chứng minh

1. Năng lực tài chính: vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, xác nhận số dư/thu xếp vốn, lịch sử tín dụng và nghĩa vụ thuế.
2. Kinh nghiệm: dự án khu đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật hoặc công nghệ tương tự đã hoàn thành hoặc đang triển khai.
3. Năng lực tổ chức: bộ máy quản lý dự án, tư vấn quy hoạch - thiết kế, tổng thầu, vận hành đô thị và quản trị rủi ro.
4. Quyền sử dụng hoặc quyền tiếp cận công nghệ: thỏa thuận nguyên tắc với đối tác PC, ART, hạ tầng số và xử lý nước; các tuyên bố “độc quyền” phải có chứng cứ pháp lý.

Nguyên tắc: Tài liệu xác nhận nguồn vốn 3,5 tỷ USD là dữ liệu hỗ trợ nhưng không thay thế báo cáo tài chính, cam kết cấp tín dụng, phương án huy động vốn và chứng minh vốn chủ sở hữu theo yêu cầu của hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư.

Chương II. Căn cứ lập dự án và sự cần thiết đầu tư

2.1. Căn cứ pháp lý chủ yếu

Nhóm	Căn cứ áp dụng
Đầu tư	Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 và các luật sửa đổi, bổ sung; hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện theo quy định hiện hành.
Đất đai	Luật Đất đai số 31/2024/QH15; các nghị định về thi hành, bồi thường - hỗ trợ - tái định cư, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Đấu thầu	Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 và văn bản hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; NĐ 115/2024/NĐ-CP trong thời gian còn hiệu lực, cập nhật NĐ 274/2026/NĐ-CP từ 21/8/2026.
Nhà ở	Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; NĐ 95/2024/NĐ-CP; NĐ 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Bất động sản	Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và văn bản hướng dẫn.
Xây dựng	Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật số 62/2020/QH14 và các văn bản hướng dẫn quản lý dự án, chi phí, chất lượng công trình.
Quy hoạch	Luật Quy hoạch; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; QCVN 01:2021/BXD và các sửa đổi còn hiệu lực.
Môi trường	Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14; NĐ 08/2022/NĐ-CP được sửa đổi bởi NĐ 05/2025/NĐ-CP và NĐ 48/2026/NĐ-CP.
PCCC	Pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ hiện hành; quy chuẩn an toàn cháy cho nhà và công trình.
Quy hoạch Cần Thơ	Quyết định 1519/QĐ-TTg ngày 02/12/2023; Quyết định 1237/QĐ-UBND ngày 23/6/2020 và các quyết định điều chỉnh/thay thế nếu có.

 

Danh mục căn cứ trên phải được bộ phận pháp lý rà soát lại tại thời điểm nộp hồ sơ. Đặc biệt, Nghị định 274/2026/NĐ-CP đã được ban hành ngày 07/7/2026 nhưng chỉ có hiệu lực từ ngày 21/8/2026; do đó thủ tục lựa chọn nhà đầu tư cần áp dụng đúng văn bản theo thời điểm phát sinh thủ tục và quy định chuyển tiếp.

2.2. Sự cần thiết đầu tư

Cần Thơ là trung tâm vùng Đồng bằng sông Cửu Long, có nhu cầu phát triển các khu đô thị đồng bộ gắn với nhà ở, giao thông công cộng, hạ tầng số, thích ứng ngập và nâng cao chất lượng dịch vụ. Khu vực Hưng Phú có lợi thế tiếp cận sông Hậu, sông Cần Thơ, Quốc lộ 1A và các trục đô thị; đồng thời hiện trạng dân cư, thoát nước, giao thông nội bộ và cảnh quan còn phân tán, cần được chỉnh trang theo quy hoạch.

Dự án được đề xuất nhằm tạo một khu đô thị tích hợp thay vì phát triển nhà ở đơn thuần. Bốn trụ cột gồm: đô thị nén để sử dụng đất hiệu quả; đô thị thông minh để quản trị hạ tầng theo dữ liệu; “thành phố bọt biển” để điều tiết nước mưa và giảm ngập; giao thông công cộng xanh để hạn chế tăng phương tiện cá nhân. Quy mô 4.000 căn nhà ở xã hội tạo thành cấu phần an sinh quan trọng, song phải tuân thủ đầy đủ cơ chế phát triển, giá bán/giá thuê mua, đối tượng và thủ tục theo pháp luật nhà ở.

Về kinh tế, dự án có khả năng tạo thị trường cho ngành xây dựng, vật liệu, dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế và công nghệ. Về xã hội, dự án tác động tới khoảng 2.957 hộ, vì vậy hiệu quả chỉ được bảo đảm khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được chuẩn bị sớm, công khai và có nguồn lực thực hiện trước khi thu hồi đất.

Chương III. Địa điểm, hiện trạng và nhu cầu sử dụng đất

3.1. Vị trí và ranh giới

Khu	Diện tích sơ bộ	Ranh tiếp giáp
CR-1A (Lô 1A)	Khoảng 69,9 ha	Bắc giáp sông Cần Thơ; Đông giáp sông Hậu; Nam và Tây giáp khu dân cư.
CR-1B (Lô 7B)	Khoảng 18,6 ha	Bắc giáp Quốc lộ 1A; Đông và Nam giáp khu dân cư/đồng ruộng; Tây giáp khu dân cư.

. Vị trí sơ bộ khu CR-1A và CR-1B theo tài liệu nhà đầu tư cung cấp

Yêu cầu xác minh: Tổng diện tích hai lô theo số làm tròn là 88,5 ha, trong khi bảng cân bằng đất là 884.748 m². Hồ sơ địa chính, mốc giới, trích lục và diện tích từng loại đất phải là căn cứ cuối cùng.

3.2. Hiện trạng khu đất

Địa hình khu vực tương đối bằng phẳng, cao độ hiện trạng phổ biến khoảng 1,0-1,5 m tại khu vực ven sông rạch; hướng dốc về sông Cần Thơ và sông Hậu. Tài liệu gốc viện dẫn cao độ xây dựng Hxd = 2,53 m theo quy hoạch cao độ nền và thoát nước. Số liệu này cần được kiểm tra bằng khảo sát địa hình, thủy văn, địa chất và quy hoạch hiện hành trước khi xác định cốt san nền.

Hiện trạng sử dụng đất chủ yếu là đất ở, đất nông nghiệp, vườn cây và khu dân cư xóm chài. Khoảng 2.957 hộ có thể bị ảnh hưởng. Nhà ở hiện hữu phần lớn quy mô nhỏ, có nhà cấp IV và nhà tạm; giao thông trong khu vực có nhiều tuyến hẹp; hệ thống thu gom nước thải và chất thải rắn chưa đồng bộ. Các trục đối ngoại và giao thông thủy tạo lợi thế kết nối nhưng đồng thời làm phát sinh yêu cầu nghiêm ngặt về hành lang bảo vệ sông, chống sạt lở và tổ chức giao thông.

3.3. Cơ cấu sử dụng đất sơ bộ

TT	Loại đất	Diện tích (m²)	Diện tích (ha)	Ghi chú
A	Đất xây dựng dân dụng	873.988	87,40	Tổng nhóm
1	Công trình công cộng đô thị	86.948	8,69	MDXD sơ bộ 35%
2	Cây xanh TDTT đô thị	132.840	13,28	Không gian xanh cấp đô thị
3	Công trình công cộng đơn vị ở	31.747	3,15	MDXD sơ bộ 35%
4	Cây xanh TDTT đơn vị ở	53.244	5,32	Trong đó cây xanh 2,24 ha; mặt nước 3,08 ha
5	Trường học đơn vị ở	36.430	3,64	Mầm non 0,84 ha; tiểu học/THCS 2,80 ha
6	Đất ở	188.118	18,81	Liên kế, biệt thự, chung cư, tái định cư
7	Bãi đỗ xe	8.764	0,88	Kết hợp hầm chung cư
8	Đất giao thông	296.479	29,65	Giao thông đô thị và nội khu
9	Đất nhà ở xã hội	39.691	3,97	Khoảng 4.000 căn
B	Ngoài phạm vi dân dụng	10.760	1,08	Tượng đài 0,88 ha; HTKT 0,19 ha
	Tổng cộng	884.748	88,4748	Số liệu kiểm soát

Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất sơ bộ CR-1A và CR-1B; cần cập nhật theo đồ án 1/500 được duyệt

Bảng cơ cấu đất được giữ theo dữ liệu gốc nhưng chưa thể dùng thay thế đồ án quy hoạch chi tiết. Khi dân số được xác định ở mức khoảng 40.000 người, toàn bộ chỉ tiêu đất công cộng, giáo dục, cây xanh, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật và khả năng tiếp nhận của hệ thống ngoài hàng rào phải được tính toán lại theo quy chuẩn hiện hành.

Chương IV. Mục tiêu, tính chất và quy mô đầu tư

4.1. Mục tiêu tổng quát

Hình thành khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại, sử dụng đất hiệu quả, có khả năng thích ứng ngập và biến đổi khí hậu; cung cấp nhà ở đa dạng, trong đó ưu tiên 4.000 căn nhà ở xã hội; phát triển hạ tầng số, trung tâm điều hành đô thị và các dịch vụ thương mại - xã hội; kết nối giao thông công cộng xanh và đóng góp vào quá trình chuyển đổi số, chuyển đổi xanh của thành phố Cần Thơ.

4.2. Mục tiêu cụ thể

1. Phát triển hệ sinh thái đô thị nén với khoảng 10.864 căn nhà ở và hệ thống tiện ích công cộng đồng bộ.
2. Xây dựng tháp đôi AI 45 tầng và trung tâm điều hành IOC làm điểm nhấn kiến trúc - công nghệ.
3. Bố trí 4.000 căn nhà ở xã hội, kết hợp quỹ tái định cư tại chỗ và chương trình hỗ trợ sinh kế.
4. Triển khai hệ thống thoát nước tách riêng, lưu trữ nước mưa, bề mặt thấm và tái sử dụng nước phù hợp điều kiện Cần Thơ.
5. Nghiên cứu tuyến ART 10 km, 28 nhà ga và 32 toa xe theo một dự án/hợp phần có phạm vi pháp lý rõ ràng.
6. Ứng dụng BIM, Digital Twin, cấu kiện bê tông đúc sẵn và quản trị chất lượng để rút ngắn tiến độ nhưng vẫn tuân thủ thẩm định, nghiệm thu và an toàn.

4.3. Quy mô sản phẩm

Loại sản phẩm	Số lượng	Vai trò/đối tượng
Nhà ở xã hội	4.000 căn	Người thu nhập thấp, công nhân, đối tượng đủ điều kiện theo pháp luật nhà ở
Chung cư thương mại	6.000 căn	Khách hàng ở thực, chuyên gia, nhà đầu tư thứ cấp
Nhà ở liên kế	780 căn	Nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ trên các trục phù hợp quy hoạch
Biệt thự	84 căn	Sản phẩm thấp tầng tại khu vực có lợi thế cảnh quan
Tổng cộng	10.864 căn	Phải kiểm tra khả năng đáp ứng dân số và hạ tầng

 

4.4. Các công trình và hệ thống chủ yếu

Nhóm	Nội dung đầu tư
Trung tâm điều hành	Tháp đôi AI 45 tầng, IOC, trung tâm dữ liệu và không gian R&D.
Công cộng - xã hội	Trường mầm non, tiểu học/THCS, y tế, văn hóa, thể thao, sinh hoạt cộng đồng.
Cảnh quan	Công viên ven sông, cây xanh đô thị và đơn vị ở, mặt nước điều hòa, đường đi bộ và xe đạp.
Giao thông	Mạng đường nội khu, bãi đỗ xe, trạm sạc; nghiên cứu ART như hợp phần kết nối ngoài dự án.
Hạ tầng kỹ thuật	Cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thu gom - xử lý nước thải, chất thải rắn, PCCC, viễn thông.
Nhà máy PC	Cơ sở sản xuất cấu kiện 500.000 m³/năm tại KCN cách khoảng 10 km; cần thực hiện thủ tục dự án riêng.

 

Chương V. Phương án quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật

5.1. Nguyên tắc quy hoạch

7. Tôn trọng cấu trúc sông nước, hành lang bảo vệ sông rạch và các cao độ khống chế; không san lấp tùy tiện làm mất dung tích điều hòa.
8. Tổ chức không gian theo mô hình đô thị nén nhưng phân bổ đầy đủ đất công cộng, giáo dục, cây xanh, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật.
9. Ưu tiên đi bộ, xe đạp, giao thông công cộng và kết nối thuận lợi với mạng đường hiện hữu.
10. Phân kỳ độc lập về hạ tầng; khu đã đưa dân vào ở phải có đủ giao thông, điện, nước, thoát nước, PCCC, thu gom chất thải và tiện ích thiết yếu.
11. Bảo đảm tiếp cận phổ quát cho người khuyết tật, người cao tuổi và trẻ em; tăng an toàn giao thông, an ninh và khả năng sơ tán khi thiên tai.

5.2. Kiến trúc và cảnh quan

Không gian cao tầng dự kiến tập trung tại các trục giao thông chính và khu vực có khả năng chịu tải hạ tầng; nhà thấp tầng được bố trí tại các khu vực chuyển tiếp và cảnh quan. Tháp đôi AI là điểm nhấn nhưng chiều cao, khoảng lùi, hệ số sử dụng đất, tĩnh không, giao thông và PCCC phải được xác định qua quy hoạch chi tiết và thẩm định chuyên ngành. Công trình ven sông cần tạo mặt tiền công cộng, đường dạo liên tục và bảo đảm hành lang bảo vệ nguồn nước.

Kiến trúc xanh được định hướng qua che nắng, thông gió tự nhiên, mái xanh, vật liệu cách nhiệt, tiết kiệm nước và năng lượng. Các tuyên bố “Net Zero” chỉ nên sử dụng khi có đường cơ sở phát thải, phạm vi kiểm kê, mục tiêu định lượng, giải pháp giảm phát thải và cơ chế xác minh.

5.3. Hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống	Giải pháp định hướng
San nền - thoát nước	Xác định cốt nền theo khảo sát và kịch bản ngập; tách nước mưa/nước thải; bố trí hồ, module lưu trữ, bề mặt thấm và tuyến xả an toàn.
Giao thông	Phân cấp đường rõ ràng; tổ chức nút giao, đường cứu hỏa, đường xe đạp, vỉa hè; đánh giá tác động giao thông và đấu nối ngoài ranh.
Cấp nước	Tính theo dân số, dịch vụ, tưới cây và dự phòng PCCC; xác nhận khả năng cấp của mạng đô thị.
Nước thải	Thu gom 100%; trạm xử lý theo công suất tính toán; nước sau xử lý đạt quy chuẩn áp dụng và chỉ tái sử dụng khi đáp ứng yêu cầu.
Cấp điện	Trạm biến áp, lưới trung - hạ thế, điện dự phòng cho công trình trọng yếu; điện mặt trời mái nhà theo điều kiện kỹ thuật và pháp lý.
Chất thải rắn	Phân loại tại nguồn; điểm tập kết kín; thu gom bằng hệ thống phù hợp; chất thải nguy hại và pin được quản lý riêng.
Viễn thông - IOC	Hạ tầng cáp ngầm, IoT, camera, dữ liệu đô thị; tuân thủ an ninh mạng, bảo vệ dữ liệu cá nhân và phân quyền vận hành.
PCCC - cứu nạn	Nguồn nước chữa cháy, đường xe chữa cháy, khoảng cách an toàn, lối thoát nạn và hệ thống kỹ thuật theo quy chuẩn từng loại công trình.

 

Chương VI. Công nghệ và giải pháp tổ chức xây dựng

Công nghệ	Giá trị dự kiến	Điều kiện áp dụng
Bê tông đúc sẵn (PC)	Cấu kiện cột, dầm, sàn, cầu thang sản xuất tại nhà máy; giảm công tác ướt và tăng kiểm soát chất lượng.	Cần thiết kế liên kết, vận chuyển, cẩu lắp, phòng chống ăn mòn và kiểm định dây chuyền.
BIM/Digital Twin	Quản lý xung đột, khối lượng, tiến độ và dữ liệu tài sản; hỗ trợ bàn giao vận hành.	Xây dựng yêu cầu thông tin, chuẩn dữ liệu và trách nhiệm cập nhật.
ART	Phương tiện điện chạy theo dẫn hướng ảo, kết nối nội khu - sân bay theo đề xuất.	Phải lập dự án, quy hoạch tuyến, an toàn, đất đai, phương án vận hành và tài chính riêng.
Sponge City	Lưu giữ - thấm - điều tiết - tái sử dụng nước mưa tại chỗ.	Không thay thế tính toán thủy văn, mô hình ngập và năng lực tiêu thoát toàn lưu vực.
Xử lý nước	Công nghệ màng/Nano theo đề xuất, hướng tới nước sau xử lý có thể tái sử dụng.	Lựa chọn theo chất lượng đầu vào, tiêu chuẩn đầu ra, bùn thải, năng lượng và chi phí vòng đời.
IOC/5G/IoT	Giám sát giao thông, năng lượng, an ninh và hạ tầng theo thời gian thực.	Tuân thủ an toàn thông tin, bảo vệ dữ liệu, khả năng tương thích và quyền sở hữu dữ liệu.

 

6.1. Phương án thi công

Dự án được chia thành các gói thi công có khả năng vận hành độc lập, ưu tiên hạ tầng khung, khu nhà ở xã hội - tái định cư và các đầu mối kỹ thuật. Biện pháp thi công phải xét nền đất yếu, mực nước ngầm cao, triều cường, vận chuyển cấu kiện siêu trường - siêu trọng và yêu cầu duy trì giao thông, thoát nước cho khu dân cư lân cận.

Mục tiêu “05 ngày/sàn” chỉ là chỉ tiêu năng suất của một số chu kỳ lắp dựng, không đồng nghĩa toàn bộ công trình hoàn thành trong thời gian tương ứng. Tổng tiến độ phải bao gồm thiết kế, thẩm định, sản xuất cấu kiện, logistics, nghiệm thu, hoàn thiện, MEP và kiểm định.

6.2. Quản lý chất lượng và an toàn

12. Lập kế hoạch quản lý chất lượng, điểm dừng nghiệm thu, truy xuất vật liệu và kiểm soát dung sai cấu kiện.
13. Quan trắc lún, nghiêng, chuyển vị, mực nước ngầm và ảnh hưởng đến nhà dân, đường giao thông, bờ sông.
14. Tổ chức giao thông công trường, cẩu lắp, làm việc trên cao, điện tạm, PCCC và cứu nạn theo phương án được duyệt.
15. Thực hiện kiểm định, thí nghiệm, nghiệm thu từng phần; lập hồ sơ hoàn công số gắn với mô hình BIM.

Chương VII. Tổng mức đầu tư, nguồn vốn và tiến độ giải ngân

7.1. Tổng mức đầu tư sơ bộ

STT	Khoản mục	Giá trị (tỷ đồng)	Tỷ trọng	Ghi chú
I	Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư	11.046	12,0%	Giải phóng mặt bằng, hỗ trợ ổn định đời sống
II	Chi phí xây dựng	50.627	55,0%	Nhà ở, tháp AI, hạ tầng kỹ thuật, module trữ nước
III	Chi phí thiết bị	18.410	20,0%	ART, IOC, trạm sạc, xử lý nước, thang máy, PCCC
IV	Quản lý dự án	1.381	1,5%	Bộ máy quản lý, điều hành thi công
V	Tư vấn đầu tư xây dựng	2.762	3,0%	Khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát, R&D
VI	Chi phí khác	2.301	2,5%	Bảo hiểm, phí, chi phí vốn và công tác liên quan
VII	Dự phòng	5.523	6,0%	Khối lượng phát sinh và trượt giá
	Tổng cộng	92.050	100%	Tổng mức đầu tư sơ bộ

 

Lưu ý chi phí: Bảng trên là khái toán cấp nghiên cứu. Cần lập lại theo thiết kế cơ sở/sơ bộ, suất vốn đầu tư, báo giá công nghệ, chi phí đất, lãi vay trong xây dựng, thuế, chi phí ART ngoài ranh và dự phòng theo thời gian thực hiện. Dự phòng 6% có thể không đủ với dự án 05 năm và tỷ trọng thiết bị nhập khẩu lớn.

7.2. Cơ cấu nguồn vốn dự kiến

Nguồn	Giá trị (tỷ đồng)	Tỷ lệ	Yêu cầu
Vốn chủ sở hữu tối thiểu theo phương án sơ bộ	18.410	20%	Phải chứng minh bằng báo cáo tài chính và cam kết góp vốn.
Vốn huy động/vay/hợp tác	73.640	80%	Phải có phương án thu xếp vốn, điều kiện giải ngân và bảo đảm.
Tổng nguồn vốn	92.050	100%	Tương đương khoảng 3,5 tỷ USD theo tỷ giá 26.300 VND/USD.

 

Tỷ lệ 20/80 được suy ra từ cam kết vốn đối ứng trong tài liệu gốc và chỉ mang tính giả định. Cơ cấu chính thức phải đáp ứng điều kiện năng lực tài chính của hồ sơ mời thầu/hồ sơ đề nghị chấp thuận nhà đầu tư, giới hạn huy động vốn và tiến độ góp vốn theo pháp luật.

7.3. Kế hoạch giải ngân theo gói thực hiện

Gói	Tổng	Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4	Năm 5
Pháp lý và GPMB	4.600	3.680	920	-	-	-
Nhà máy PC và xưởng di động	1.500	1.200	300	-	-	-
ART và công nghệ	13.000	2.600	3.900	3.900	1.300	1.300
4.000 căn NOXH	8.500	850	4.250	3.400	-	-
Chung cư và liên kế	38.000	-	7.600	15.200	11.400	3.800
Tháp AI và biệt thự	18.000	1.800	3.600	5.400	5.400	1.800
Quản lý và dự phòng	8.450	1.690	1.690	1.690	1.690	1.690
Tổng giải ngân	92.050	11.820	22.260	29.590	19.790	8.590

Bảng giải ngân theo gói có mục đích quản trị tiến độ và không đối chiếu trực tiếp từng dòng với cơ cấu chi phí kế toán tại mục 7.1. Trước khi phê duyệt, cần lập bảng phân bổ chéo để bảo đảm không thiếu hoặc trùng chi phí, đặc biệt giữa GPMB, ART, nhà máy PC và dự phòng.

Chương VIII. Tiến độ, tổ chức quản lý và vận hành dự án

8.1. Tiến độ tổng thể

Giai đoạn	Thời gian	Công việc chính
Giai đoạn 1	Năm 1	Hoàn thiện thủ tục đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch 1/500, GPMB theo điều kiện pháp luật; khởi động hạ tầng và khu tái định cư.
Giai đoạn 2	Năm 2	Thi công hạ tầng khung, nhà ở xã hội/tái định cư, module điều tiết nước; thí điểm đoạn ART nếu đủ thủ tục.
Giai đoạn 3	Năm 3	Triển khai cao điểm chung cư thương mại, nhà liên kế; đưa một phần NOXH vào sử dụng; hoàn thiện IOC giai đoạn đầu.
Giai đoạn 4	Năm 4	Hoàn thiện tháp AI, cảnh quan, biệt thự, hạ tầng số; vận hành các khu đủ điều kiện; kết nối ART theo dự án được duyệt.
Giai đoạn 5	Năm 5	Hoàn thiện, nghiệm thu, bàn giao hạ tầng, quyết toán; chuyển sang vận hành ổn định và tiếp tục nghĩa vụ bảo hành.

 

Mốc 2026-2030 chỉ khả thi nếu thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch, đất đai, môi trường và GPMB được hoàn thành đúng kế hoạch. Do thời điểm hiện tại đã là tháng 7/2026, đề nghị thể hiện tiến độ pháp lý theo số tháng kể từ ngày quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư/lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực, thay vì cam kết cứng ngày khởi công khi điều kiện pháp lý chưa đủ.

8.2. Mô hình quản lý

1. Ban chỉ đạo/đầu mối nhà đầu tư: quyết định vốn, phạm vi, tiến độ, hợp đồng và quan hệ cơ quan nhà nước.
2. Ban quản lý dự án chuyên nghiệp: quản lý thiết kế, chi phí, tiến độ, chất lượng, an toàn, môi trường và hồ sơ pháp lý.
3. Tư vấn độc lập: khảo sát, quy hoạch, thiết kế, thẩm tra, giám sát, kiểm định và đánh giá tác động môi trường.
4. Đơn vị vận hành: tiếp nhận theo từng phân khu; vận hành nhà ở, hạ tầng, IOC, xử lý nước và dịch vụ đô thị theo quy chế.

8.3. Nguyên tắc bàn giao hạ tầng

Các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội dự kiến chuyển giao phải được xác định ngay trong quyết định chấp thuận dự án, quy hoạch, dự án đầu tư và hợp đồng thực hiện. Việc bàn giao chỉ thực hiện sau nghiệm thu, hoàn công, kiểm định, quyết toán theo yêu cầu và xác lập hồ sơ tài sản. Đối với công trình chưa chuyển giao, nhà đầu tư có trách nhiệm quản lý, bảo trì và bảo đảm chất lượng dịch vụ.

Chương IX. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và an sinh xã hội

9.1. Phạm vi và nguyên tắc

Phạm vi GPMB dự kiến là toàn bộ ranh dự án khoảng 88,47 ha, ảnh hưởng sơ bộ khoảng 2.957 hộ. Số hộ, loại đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản, nhân khẩu và đối tượng chính sách phải được xác định bằng điều tra, đo đạc và kiểm đếm. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền theo Luật Đất đai 2024 và các quy định địa phương còn hiệu lực tại thời điểm thu hồi đất.

Nguyên tắc trọng tâm là nơi ở mới phải bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; phương án tái định cư phải được chuẩn bị và công khai trước khi thu hồi đất theo trình tự luật định. Cụm từ “đổi đất lấy nhà” chỉ nên dùng như cách mô tả phương án lựa chọn; tỷ lệ quy đổi, giá trị bồi thường, nghĩa vụ tài chính và quyền lựa chọn phải thể hiện trong phương án được phê duyệt, không áp dụng tùy ý.

9.2. Phương án tái định cư chủ động

Nhóm	Giải pháp	Điều kiện thực hiện
Hộ nghèo/cận nghèo	NOXH, thuê mua hoặc hỗ trợ trả góp theo chính sách	Ổn định nơi ở; hỗ trợ thủ tục và sinh kế.
Hộ đủ điều kiện TĐC	Căn hộ/nhà/đất tái định cư theo quỹ được duyệt	Giá, diện tích và nghĩa vụ chênh lệch phải công khai.
Hộ kinh doanh	Ưu tiên tiếp cận mặt bằng kinh doanh phù hợp	Duy trì sinh kế nhưng không làm phát sinh quyền ngoài pháp luật.
Lao động bị ảnh hưởng	Đào tạo nghề, tuyển dụng tại công trường và dịch vụ đô thị	Cam kết tỷ lệ lao động địa phương gắn với vị trí việc làm thực tế.

 

9.3. Trình tự thực hiện

5. Thông báo thu hồi đất; khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và xác định nguồn gốc đất.
6. Lập, công khai, lấy ý kiến và hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
7. Phê duyệt phương án và bố trí nơi tái định cư đủ điều kiện; chi trả đúng thời hạn.
8. Bàn giao mặt bằng theo phân kỳ; giải quyết kiến nghị, khiếu nại theo thẩm quyền.
9. Theo dõi hậu tái định cư: việc làm, học tập, y tế, thu nhập và khả năng thích nghi.

Rủi ro trọng yếu: Chi phí GPMB 11.046 tỷ đồng chiếm 12% tổng mức đầu tư nhưng phụ thuộc rất lớn vào giá đất, số hộ và tài sản kiểm đếm. Không nên ký cam kết giá/tiến độ tái định cư trước khi có dữ liệu pháp lý và dự toán đủ độ tin cậy.

Chương X. Đánh giá sơ bộ tác động môi trường

10.1. Sàng lọc thủ tục môi trường

Với quy mô khu đô thị khoảng 88,47 ha, dự án có khả năng thuộc đối tượng phải thực hiện đánh giá tác động môi trường. Tuy nhiên việc xếp Nhóm I hay Nhóm II không được kết luận chỉ từ diện tích; cần đối chiếu đầy đủ loại hình, quy mô, chuyển đổi đất lúa/đất nhạy cảm, hành lang sông, yếu tố đa dạng sinh học và các phụ lục của Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi năm 2025 và 2026. Cơ quan tư vấn môi trường phải lập phiếu sàng lọc chính thức trước bước chủ trương đầu tư.

10.2. Nguồn tác động và biện pháp

Nguồn	Tác động chính	Biện pháp sơ bộ
GPMB/san nền	Bụi, tiếng ồn, bùn đất, thay đổi thoát nước, ảnh hưởng sinh kế	Thi công cuốn chiếu; rào chắn; thoát nước tạm; quản lý bùn; phương án sinh kế và tái định cư.
Thi công	Bụi, khí thải, nước thải, chất thải xây dựng, rung chấn, giao thông	Kế hoạch môi trường công trường; tưới bụi; rửa xe; phân loại chất thải; quan trắc lún/rung.
Vận hành đô thị	Nước thải, rác sinh hoạt, mùi, giao thông, tiếng ồn	Thu gom 100%; xử lý đạt chuẩn; phân loại rác; giao thông công cộng; cây xanh cách ly.
ART/trạm sạc	An toàn giao thông, pin, điện, cháy nổ, tiếng ồn	Đánh giá riêng; quy trình pin; PCCC; trạm sạc đạt chuẩn; giám sát vận hành.
Sông/rạch	Nguy cơ ô nhiễm, sạt lở, thay đổi dòng chảy	Bảo vệ hành lang; kiểm soát xả; mô hình thủy lực; chống xói và quan trắc bờ.
Dữ liệu đô thị	Rủi ro riêng tư và an ninh mạng từ camera/AI	Giới hạn mục đích; phân quyền; lưu trữ an toàn; tuân thủ bảo vệ dữ liệu.

 

10.3. Quản lý nước theo mô hình “thành phố bọt biển”

Giải pháp được đề xuất theo chuỗi: giảm dòng chảy tại nguồn - tăng thấm - lưu trữ tạm - điều tiết - tái sử dụng - xả có kiểm soát. Các hạng mục gồm mái xanh, vỉa hè thấm, rãnh sinh học, hồ điều hòa, bể/module ngầm, mạng thoát nước mưa riêng và hệ thống giám sát. Mục tiêu lưu giữ/tái sử dụng 70% lượng mưa là mục tiêu thiết kế cần được chứng minh bằng chuỗi mưa tính toán, dung tích công trình, hệ số thấm và mô hình thủy lực; không được sử dụng như cam kết tuyệt đối “không bao giờ ngập”.

10.4. Chỉ tiêu môi trường định hướng

Chỉ tiêu	Mục tiêu sơ bộ	Điều kiện
Thu gom nước thải	100% lưu lượng phát sinh	Theo công suất và quy chuẩn áp dụng
Tái sử dụng nước	Mục tiêu đến 40% nhu cầu phù hợp	Chỉ dùng cho mục đích được phép sau kiểm soát chất lượng
Nước mưa	Mục tiêu lưu giữ/điều tiết đến 70%	Xác minh bằng mô hình thủy văn - thủy lực
Giảm chất thải chôn lấp	Mục tiêu 60%	Phân loại, tái chế, compost và hợp đồng xử lý
Giảm phát thải vận hành	Mục tiêu 40% so với đường cơ sở	Phải xây dựng đường cơ sở và phương pháp kiểm kê
Năng lượng tái tạo	Ưu tiên điện mặt trời cho phụ tải phù hợp	Không dùng chỉ tiêu “120% chiếu sáng” nếu chưa có cân bằng năng lượng

 

Chương XI. Hiệu quả kinh tế - xã hội và phân tích tài chính sơ bộ

11.1. Hiệu quả kinh tế - xã hội

Nhóm lợi ích	Giá trị dự kiến
Nhà ở và an sinh	4.000 căn NOXH; quỹ tái định cư tại chỗ; trường học, y tế và không gian công cộng.
Việc làm	Khoảng 5.000-7.000 việc làm trong xây dựng và trên 2.000 việc làm vận hành theo ước tính của nhà đầu tư; cần lượng hóa theo ngành nghề.
Ngân sách	Tăng thu từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ và bất động sản; số thu phải tính theo mô hình tài chính và chính sách ưu đãi thực tế.
Hạ tầng	Đầu tư đường, thoát nước, xử lý nước, viễn thông, không gian xanh; giảm áp lực nếu kết nối ngoài hàng rào được đồng bộ.
Đổi mới sáng tạo	Thúc đẩy BIM, IOC, IoT, công nghệ nước, giao thông điện và cấu kiện đúc sẵn.
Môi trường	Gia tăng diện tích xanh, điều tiết nước mưa, giảm giao thông cá nhân và hỗ trợ quản trị chất thải.

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI SỐ 1A VÀ 7B THÀNH PHỐ CẦN THƠ

11.2. Cơ sở phân tích tài chính sơ bộ

Bản gốc chưa cung cấp diện tích sàn kinh doanh, tiến độ bán hàng, giá bán/cho thuê, doanh thu dịch vụ, cơ cấu thuế, lãi vay và vốn lưu động. Vì vậy, các chỉ tiêu dưới đây chỉ là kịch bản sàng lọc để xác định ngưỡng doanh thu cần đạt, không phải kết quả thẩm định tài chính và không được dùng làm cam kết với cơ quan nhà nước hoặc tổ chức tín dụng.

10. Tổng mức đầu tư danh nghĩa: 92.050 tỷ đồng, giải ngân theo 05 năm như bảng tại mục 7.3.
11. Tổng doanh thu/thu tiền mục tiêu của toàn vòng phân tích: 140.000 tỷ đồng trong 08 năm.
12. Chi phí bán hàng - vận hành trực tiếp giả định bằng 8% doanh thu; thuế TNDN giả định 20% trên dòng dương trước thuế.
13. Suất chiết khấu mục tiêu 12%/năm; chưa tính giá trị cuối kỳ, VAT, chi tiết lãi vay, khấu hao và biến động vốn lưu động.

Năm	Thu tiền (tỷ)	Đầu tư (tỷ)	Dòng tiền sau thuế (tỷ)	Lũy kế (tỷ)
Năm 1	0	11.820	-11.820	-11.820
Năm 2	8.400	22.260	-14.532	-26.352
Năm 3	22.400	29.590	-8.982	-35.334
Năm 4	33.600	19.790	8.898	-26.436
Năm 5	37.800	8.590	20.946	-5.490
Năm 6	23.800	0	17.517	12.027
Năm 7	9.800	0	7.213	19.240
Năm 8	4.200	0	3.091	22.331

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI SỐ 1A VÀ 7B THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Kết quả kịch bản cơ sở: IRR dự án khoảng 14,6%; NPV tại suất chiết khấu 12% khoảng +2.680 tỷ đồng; hoàn vốn danh nghĩa trong năm thứ 6. Kết quả có biên an toàn mỏng và rất nhạy với doanh thu, chi phí và chậm tiến độ.

11.3. Phân tích độ nhạy

Kịch bản	Giả định chính	IRR	NPV 12% (tỷ)	Đánh giá
Cơ sở	Doanh thu 140.000 tỷ	14,6%	+2.680	Khả thi có điều kiện
Doanh thu giảm 10%	126.000 tỷ	7,5%	-4.680	Không đạt suất chiết khấu
Chi phí tăng 10%	Tổng đầu tư 101.255 tỷ	8,2%	-4.410	Không đạt suất chiết khấu
Thu tiền chậm 1 năm	Giữ doanh thu cơ sở	7,1%	-8.140	Rủi ro cao
Thuận lợi	Doanh thu +10%, chi phí -5%	25,5%	+13.590	Biên an toàn tốt

 

Ngưỡng doanh thu ước tính để NPV xấp xỉ bằng 0 ở suất chiết khấu 12% là khoảng 135.000 tỷ đồng trong cấu trúc thời gian giả định. Nhà đầu tư phải chứng minh ngưỡng này bằng cơ cấu sản phẩm, diện tích thương phẩm, mức giá phù hợp thị trường, tốc độ hấp thụ, doanh thu cho thuê/dịch vụ và giới hạn giá nhà ở xã hội.

Chương XII. Phân tích rủi ro và giải pháp kiểm soát

Rủi ro	Mức	Biểu hiện	Biện pháp
Pháp lý lựa chọn NĐT	Cao	Đề xuất chỉ định không đủ căn cứ; thay đổi văn bản hướng dẫn	Tổ chức quy trình theo luật; cập nhật NĐ 274/2026; xin ý kiến chuyên ngành sớm.
Quy hoạch/dân số	Cao	Chỉ tiêu dân số và đất chưa thống nhất	Khảo sát, tính lại toàn bộ hạ tầng và lập 1/500 trước khi khóa TMĐT.
GPMB	Rất cao	2.957 hộ, giá đất và khiếu nại	Phân kỳ, quỹ TĐC sớm, tham vấn thực chất, dự phòng chi phí và lịch.
Tài chính	Rất cao	Quy mô 92.050 tỷ, đòn bẩy lớn, doanh thu nhạy	Tăng vốn chủ, cam kết tín dụng, kiểm soát bán hàng, tài khoản chuyên dụng.
ART ngoài ranh	Cao	Đất tuyến, an toàn, vận hành và doanh thu chưa rõ	Tách dự án/hợp phần; nghiên cứu tiền khả thi, nhu cầu vận tải và cơ chế khai thác.
Địa chất - ngập	Cao	Nền đất yếu, triều cường, lún	Khảo sát sâu, mô hình thủy lực, quan trắc và thiết kế nền móng phù hợp.
Công nghệ độc quyền	Trung bình - cao	Phụ thuộc đối tác, vật tư, bảo trì	Thẩm định công nghệ, quyền chuyển giao, dự phòng nhà cung cấp và phụ tùng.
Thị trường	Cao	Nguồn cung lớn 10.864 căn	Phân kỳ sản phẩm, khảo sát sức mua, chính sách giá và kiểm soát tồn kho.
Môi trường - xã hội	Cao	Sông rạch, nước thải, di dời cộng đồng	ĐTM, tham vấn, giám sát độc lập và cơ chế khiếu nại.
Dữ liệu/an ninh mạng	Trung bình	Camera, sinh trắc, IOC	Privacy-by-design, phân quyền, lưu trữ tại nơi phù hợp và kiểm toán an ninh.

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI SỐ 1A VÀ 7B THÀNH PHỐ CẦN THƠ

12.1. Cơ chế kiểm soát

14. Thiết lập sổ đăng ký rủi ro, chủ sở hữu rủi ro và ngưỡng cảnh báo theo tháng/quý.
15. Chỉ giải ngân mỗi gói khi đủ điều kiện pháp lý, mặt bằng, thiết kế, nguồn vốn và hợp đồng.
16. Duy trì dự phòng quản lý ngoài dự phòng chi phí; cập nhật tổng mức đầu tư theo từng mốc thiết kế.
17. Thực hiện kiểm toán độc lập, giám sát môi trường - xã hội và công khai các cam kết quan trọng.

Chương XIII. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư và lộ trình pháp lý

13.1. Nguyên tắc lựa chọn nhà đầu tư

Dự án khu đô thị có sử dụng đất phải xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và văn bản hướng dẫn. Tính độc đáo của công nghệ, cam kết tiến độ, nhà ở xã hội hoặc nguồn vốn không đương nhiên tạo căn cứ chỉ định nhà đầu tư. Cơ quan nhà nước cần rà soát điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo đúng quy định áp dụng cho quỹ đất và tình trạng pháp lý cụ thể.

Khái niệm “luồng xanh” nên được hiểu là cơ chế phối hợp hành chính liên ngành, xử lý song song trong giới hạn pháp luật, công khai đầu mối và thời hạn; không được dùng để rút gọn hoặc bỏ qua thẩm định quy hoạch, môi trường, đất đai, PCCC, lựa chọn nhà đầu tư và xây dựng.

13.2. Lộ trình đề xuất

Bước	Thủ tục	Nội dung
1	Rà soát quy hoạch và quỹ đất	Xác nhận ranh, loại đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển đô thị/nhà ở, danh mục thu hút đầu tư.
2	Chuẩn hóa đề xuất dự án	Tên, mục tiêu, dân số, sản phẩm, đất, TMĐT, vốn, tiến độ, môi trường, ART và nhà máy PC.
3	Xác định thủ tục lựa chọn NĐT	Đấu giá/đấu thầu/chấp thuận nhà đầu tư theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
4	Chủ trương đầu tư	Lập và thẩm định hồ sơ theo pháp luật đầu tư; lấy ý kiến các sở, ngành và cơ quan trung ương nếu thuộc thẩm quyền.
5	Lựa chọn/chấp thuận NĐT	Đánh giá năng lực, kinh nghiệm, phương án kỹ thuật, tài chính và hiệu quả sử dụng đất.
6	Quy hoạch 1/500 và dự án đầu tư	Khảo sát; lập quy hoạch; thiết kế; thẩm định; ĐTM; PCCC; thỏa thuận đấu nối.
7	Đất đai và GPMB	Thu hồi đất/bồi thường/TĐC; giao đất/cho thuê đất; xác định nghĩa vụ tài chính.
8	Khởi công và phân kỳ vận hành	Chỉ khởi công khi đủ điều kiện; nghiệm thu và bàn giao theo từng hạng mục.

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI SỐ 1A VÀ 7B THÀNH PHỐ CẦN THƠ