Dự án Xây dựng nhà máy gạch tuy nen công suất 80 triệu viên

Ngày đăng: 23-07-2026

30 lượt xem

Thông tin chung và cơ sở pháp lý

1.1. Chủ đầu tư và phạm vi dự án

Công ty Cổ phần Dự Án Việt là đơn vị đề xuất đầu tư, huy động vốn, tổ chức chuẩn bị dự án, thiết kế – xây dựng, mua sắm thiết bị, tuyển dụng lao động và vận hành nhà máy. Hồ sơ nộp chính thức phải bổ sung mã số doanh nghiệp, trụ sở, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật, ngành nghề kinh doanh, báo cáo tài chính và nghị quyết của cấp có thẩm quyền trong doanh nghiệp.

Phạm vi đầu tư gồm dây chuyền chuẩn bị nguyên liệu, tạo hình chân không, sấy, nung tuynen, phân loại – đóng gói; kho nguyên liệu, kho thành phẩm, nhà điều hành, xưởng cơ điện; hệ thống cấp điện – nước – nhiên liệu; giao thông nội bộ; cây xanh; PCCC; thu gom nước thải; xử lý khí thải và công trình môi trường liên quan.

1.2. Căn cứ pháp lý chủ yếu

Nhóm	Căn cứ áp dụng
Đầu tư	Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 và văn bản sửa đổi, bổ sung; Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và quy định hiện hành tại ngày nộp hồ sơ.
Doanh nghiệp	Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 và văn bản hướng dẫn.
Đất đai/KCN	Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Nghị định số 102/2024/NĐ-CP; pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế; hợp đồng thuê lại đất gắn với hạ tầng.
Xây dựng	Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật số 62/2020/QH14; Nghị định số 175/2024/NĐ-CP và quy định sửa đổi đang có hiệu lực.
Môi trường	Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14; Nghị định số 08/2022/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi, bổ sung năm 2025–2026.
Khoáng sản/nguyên liệu	Pháp luật về địa chất và khoáng sản; hồ sơ nguồn gốc đất sét, phụ gia khoáng và vận chuyển nguyên liệu hợp pháp.
PCCC	Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15; nghị định và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng.
Sản phẩm hàng hóa	QCVN 16:2023/BXD; TCVN 1450:2009 đối với gạch rỗng đất sét nung; TCVN 1451:1998 đối với gạch đặc và các tiêu chuẩn thử nghiệm liên quan.
Định hướng vật liệu	Quyết định số 2171/QĐ-TTg ngày 23/12/2021 về phát triển vật liệu xây không nung đến năm 2030; yêu cầu giảm khai thác đất và phát thải.

Dự án Xây dựng nhà máy gạch tuy nen công suất 80 triệu viên

Danh mục trên là cơ sở định hướng, không thay thế việc rà soát văn bản hợp nhất, quy định phân cấp và thủ tục hành chính còn hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.

1.3. Sự phù hợp quy hoạch và ngành nghề KCN

Dự án thuộc nhóm sản xuất vật liệu xây dựng. Việc bố trí trong KCN chỉ khả thi khi ngành sản xuất gạch đất sét nung nằm trong danh mục ngành nghề tiếp nhận, đáp ứng yêu cầu phát thải của hạ tầng KCN và phù hợp quy hoạch phân khu. Nếu địa điểm thuộc KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 được định hướng là KCN sinh thái, chủ đầu tư cần chứng minh công nghệ tiết kiệm tài nguyên, tuần hoàn phế phẩm và kiểm soát phát thải khí nhà kính.

Chương II. Sự cần thiết, mục tiêu và quy mô đầu tư

2.1. Sự cần thiết

Nhu cầu gạch xây vẫn gắn với phát triển nhà ở, công nghiệp, kho vận và hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, thị trường đang chuyển dịch sang vật liệu xây không nung, vật liệu nhẹ và sản phẩm phát thải thấp. Vì vậy, nhà máy gạch tuynen mới không thể chỉ cạnh tranh bằng công suất; dự án cần tạo khác biệt bằng chất lượng ổn định, tỷ lệ hao hụt thấp, kích thước chính xác, cường độ phù hợp, giao hàng đúng tiến độ và kiểm soát phát thải.

Bộ Xây dựng tiếp tục yêu cầu đẩy mạnh vật liệu xây không nung thay thế gạch đất sét nung nhằm tiết kiệm đất nông nghiệp và giảm phát thải. Điều này vừa tạo áp lực thị trường, vừa buộc dự án phải lựa chọn nguồn đất sét hợp pháp, tận dụng phụ gia/phế liệu khoáng phù hợp, nâng hiệu suất lò và xây dựng lộ trình giảm carbon.

2.2. Mục tiêu đầu tư

Xây dựng nhà máy gạch tuynen công suất 80 triệu viên quy tiêu chuẩn/năm, vận hành ổn định và tuân thủ quy chuẩn sản phẩm.
Cung cấp gạch đặc, gạch 2 lỗ, 4 lỗ, 6 lỗ và sản phẩm theo đơn hàng cho thị trường thành phố Đồng Nai, TP.HCM và vùng lân cận.
Áp dụng tạo hình chân không, sấy tận dụng nhiệt, lò tuynen điều khiển tự động và xử lý khí thải đạt yêu cầu.
Tái sử dụng gạch mộc lỗi, bột gạch và phế phẩm phù hợp vào phối liệu; giảm tiêu hao nguyên liệu và nhiên liệu trên một đơn vị sản phẩm.
Tạo khoảng 250 việc làm trực tiếp, đóng góp ngân sách và thúc đẩy chuỗi logistics – xây dựng tại địa phương.

2.3. Cơ cấu sản phẩm và công suất

Sản phẩm	Tỷ trọng	Sản lượng	Giá giả định	Doanh thu
Gạch 2 lỗ quy tiêu chuẩn	55%	44,0 triệu viên	1.300 đồng/viên	57,2 tỷ đồng
Gạch 4 lỗ quy tiêu chuẩn	25%	20,0 triệu viên	1.600 đồng/viên	32,0 tỷ đồng
Gạch 6 lỗ quy tiêu chuẩn	15%	12,0 triệu viên	2.200 đồng/viên	26,4 tỷ đồng
Gạch đặc/sản phẩm đặt hàng	5%	4,0 triệu viên	2.600 đồng/viên	10,4 tỷ đồng
Tổng cộng	100%	80,0 triệu viên	Bình quân 1.575 đồng/viên	126,0 tỷ đồng

Dự án Xây dựng nhà máy gạch tuy nen công suất 80 triệu viên

Cơ cấu trên là quy đổi tài chính, không phải cam kết sản xuất cố định. Khi chốt kích thước từng loại gạch, cần quy đổi về viên tiêu chuẩn và khối lượng thành phẩm để tránh cộng sai công suất giữa các sản phẩm có kích thước khác nhau.

Chương III. Phân tích thị trường và phương án tiêu thụ

3.1. Thị trường mục tiêu

Vùng tiêu thụ chính gồm thành phố Đồng Nai, khu vực phía Đông và Bắc TP.HCM, Tây Ninh, Lâm Đồng và các địa phương kết nối thuận lợi bằng đường bộ. Khách hàng trọng tâm là nhà phân phối vật liệu xây dựng, tổng thầu, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư khu công nghiệp – kho vận, dự án nhà ở và cơ sở sản xuất cấu kiện xây dựng.

Do gạch có giá trị trên khối lượng thấp, cự ly vận chuyển quyết định lớn đến sức cạnh tranh. Dự án nên thiết lập bán kính thị trường lõi 100–150 km, bố trí đại lý theo cụm và tối ưu xe chiều về. Giá bán phải được so sánh theo giá giao đến công trường, không chỉ theo giá xuất xưởng.

3.2. Lợi thế và thách thức cạnh tranh

Yếu tố	Lợi thế	Thách thức
Vị trí trong vùng công nghiệp – đô thị	Thuận lợi tiếp cận công trình và mạng lưới phân phối	Chi phí thuê đất KCN cao; cần tận dụng logistics và công suất lớn
Công nghệ tuynen	Chất lượng đồng đều, sản xuất liên tục, thu hồi nhiệt	Vốn đầu tư và chi phí năng lượng lớn
Quy mô 80 triệu viên/năm	Đủ khả năng cung cấp hợp đồng lớn	Rủi ro tồn kho khi thị trường xây dựng giảm
Sản phẩm đất sét nung	Thị trường quen dùng, độ bền và khả năng thi công tốt	Cạnh tranh với gạch không nung và yêu cầu giảm phát thải
Nguồn nguyên liệu	Khu vực có hoạt động khai khoáng và xây dựng	Phải có nguồn hợp pháp, ổn định, đúng tính chất cơ lý – hóa

3.3. Phương án tiêu thụ

Phân phối 50% sản lượng qua đại lý cấp 1 và cửa hàng vật liệu xây dựng trong bán kính thị trường lõi.
Bán trực tiếp 35% cho tổng thầu, chủ đầu tư công nghiệp, nhà ở và dự án hạ tầng có kế hoạch giao hàng theo tiến độ.
Dành 15% cho khách hàng đặt quy cách riêng, công trình nhỏ và thị trường bổ sung.
Trước khi giải ngân thiết bị, có thư quan tâm hoặc hợp đồng nguyên tắc tương đương tối thiểu 40% công suất năm ổn định.
Thiết lập hạn mức tín dụng khách hàng, bảo lãnh/thanh toán theo đợt và giới hạn công nợ để bảo vệ dòng tiền.

Chương IV. Địa điểm, đất đai và tổng mặt bằng

4.1. Đánh giá địa điểm

Tiêu chí	Đánh giá	Nhận xét
Pháp lý địa danh	Đã chuẩn hóa sơ bộ	Phường Đồng Phú, thành phố Đồng Nai từ 30/4/2026.
Tên KCN và lô đất	Chưa đủ	Phải bổ sung tên pháp lý KCN, số lô, tọa độ, bên cho thuê và thời hạn.
Ngành nghề tiếp nhận	Cần xác nhận	Sản xuất gạch nung có khí thải lò; phải có văn bản chấp thuận của hạ tầng KCN.
Điện – nước	Cần thỏa thuận	Xác nhận công suất cấp điện, nước và điểm đấu nối.
Khí thải	Rủi ro cao	Nhà máy tự xử lý; không phụ thuộc hệ thống xử lý nước thải tập trung cho khí thải.
Logistics	Khá	Thuận lợi tiếp cận Đồng Nai – TP.HCM nhưng phải kiểm soát xe tải và bụi nguyên liệu.
Thời hạn thuê	Cần chốt	Không vượt thời hạn hạ tầng KCN; dữ liệu hiện tại kết thúc 8/2059.

4.2. Cơ cấu sử dụng đất dự kiến

Hạng mục sử dụng đất	Diện tích (m²)	Tỷ lệ
Khu sản xuất và sấy – nung	40.000	26,67%
Kho, sân nguyên liệu và chuẩn bị phối liệu	20.000	13,33%
Kho, bãi thành phẩm có mái che	15.000	10,00%
Hành chính, phụ trợ và cơ điện	3.000	2,00%
Công trình kỹ thuật, môi trường và PCCC	5.000	3,33%
Giao thông, bãi xe và sân nội bộ	37.000	24,67%
Cây xanh, mặt nước và hành lang cách ly	30.000	20,00%
Tổng cộng	150.000	100,00%

Dự án Xây dựng nhà máy gạch tuy nen công suất 80 triệu viên

Các chỉ tiêu trên là phương án định hướng. Mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi, cây xanh và bãi đỗ xe phải điều chỉnh theo quy hoạch phân khu 1/2000, quy hoạch chi tiết/tổng mặt bằng được duyệt và quy định riêng của KCN.

4.3. Nguyên tắc bố trí tổng mặt bằng

Tổ chức luồng nguyên liệu một chiều: cổng nhập → kho/sân nguyên liệu → gia công phối liệu → tạo hình → sấy → nung → phân loại → kho thành phẩm → cổng xuất.
Tách đường xe tải nguyên liệu, đường xuất hàng, đường đi bộ và đường xe chữa cháy; bố trí trạm rửa bánh xe tại cổng.
Đặt khu đập – nghiền, kho than/nhiên liệu và xử lý khí thải xa văn phòng; che kín và hút bụi cục bộ.
Bố trí cây xanh 20% diện tích, ưu tiên dải cách ly quanh nguồn bụi – tiếng ồn và ranh tiếp giáp nhạy cảm.
Tách riêng thoát nước mưa, nước thải sinh hoạt, nước vệ sinh công nghiệp và nước sự cố.

Chương V. Công nghệ, nguyên liệu và thiết bị

5.1. Quy trình công nghệ

Tiếp nhận đất sét và phụ gia có hồ sơ nguồn gốc; lấy mẫu kiểm tra độ ẩm, thành phần hạt, độ dẻo, co sấy và tính chất nung.
Ủ phong hóa và đồng nhất nguyên liệu; loại tạp chất kích thước lớn.
Cấp liệu định lượng, đập thô, nghiền trục, sàng và phối trộn với nước/phụ gia theo công thức.
Nhào luyện hai trục và hút chân không; đùn ép tạo dải gạch liên tục.
Cắt tự động theo kích thước, kiểm tra gạch mộc và xếp lên xe goòng/giá sấy.
Sấy bằng khí nóng thu hồi từ lò nung; kiểm soát đường cong nhiệt để hạn chế nứt, cong vênh.
Nung trong lò tuynen ở chế độ nhiệt phù hợp nguyên liệu và sản phẩm; điều khiển gió – nhiên liệu – áp suất theo vùng.
Làm nguội, dỡ goòng, phân loại, thử nghiệm theo lô, đóng đai/xếp pallet và nhập kho.
Nghiền gạch mộc lỗi và một phần phế phẩm phù hợp để tái phối liệu; phần còn lại quản lý theo quy định.

5.2. Cân bằng vật chất và năng lượng sơ bộ

Đầu vào/đầu ra	Nhu cầu sơ bộ	Ghi chú
Đất sét và phụ gia khoáng	Khoảng 165.000–180.000 tấn/năm	Chốt theo khối lượng viên, độ rỗng, độ ẩm và tỷ lệ hao hụt
Nhiên liệu quy đổi	Khoảng 8.000–10.000 tấn than tương đương/năm	Ưu tiên nhiên liệu ít lưu huỳnh hoặc khí hóa/nguồn sạch phù hợp
Điện năng	Khoảng 4,8–6,0 triệu kWh/năm	Bình quân 0,06–0,075 kWh/viên quy tiêu chuẩn
Nước công nghệ và sinh hoạt	Khoảng 120–160 m³/ngày	Phần lớn nước phối trộn đi vào sản phẩm và bốc hơi
Phế phẩm toàn tuyến	Mục tiêu không quá 5–7%	Gạch mộc lỗi tái dùng; gạch nung vỡ nghiền/tận dụng phù hợp
Sản phẩm đạt	80 triệu viên quy tiêu chuẩn/năm	267.000 viên/ngày × 300 ngày ≈ 80,1 triệu viên

Yêu cầu bắt buộc về nguyên liệu

Không sử dụng đất mặt, đất nông nghiệp hoặc khoáng sản không rõ nguồn gốc. Hồ sơ phải kèm thỏa thuận/hợp đồng nguyên tắc với mỏ hoặc nhà cung cấp hợp pháp, giấy phép liên quan, công suất cung cấp, cự ly vận chuyển và kết quả thử nghiệm phối liệu. Nguồn nguyên liệu là điều kiện tiên quyết của quyết định đầu tư.

5.3. Danh mục thiết bị chính

Thiết bị	Quy mô	Chức năng
Máy cấp liệu thùng và hệ thống định lượng	2 tuyến	Cấp đất sét, phụ gia ổn định theo công thức
Máy đập, nghiền trục và sàng	2 tuyến	Gia công kích thước và loại tạp chất
Máy trộn – nhào hai trục	2 bộ	Đồng nhất ẩm và phối liệu
Máy đùn ép chân không	2 bộ	Công suất tổng không dưới 267.000 viên/ngày
Máy cắt và xếp gạch mộc	2 cụm	Tự động hóa, giảm biến dạng và lao động thủ công
Hầm sấy tuynen	2 tuyến hoặc mô-đun tương đương	Tận dụng nhiệt lò; điều khiển nhiệt – ẩm
Lò nung tuynen và xe goòng	2 tuyến hoặc mô-đun tương đương	Nung liên tục, điều khiển nhiên liệu và áp suất
Cụm đốt/cấp nhiên liệu	1 hệ	Định lượng, liên động an toàn và đo tiêu hao
Thu gom – xử lý khí thải	Theo từng ống khói	Cyclone/túi lọc hoặc ESP, khử SO₂ phù hợp, quạt hút và ống khói
Phòng thí nghiệm chất lượng	1 bộ	Kích thước, ngoại quan, cường độ, hút nước, khối lượng thể tích
Trạm biến áp, khí nén, cơ điện	1 hệ	Cấp điện và phụ trợ toàn nhà máy

5.4. Quản lý chất lượng sản phẩm

Sản phẩm phải được công bố hợp quy/chứng nhận hợp quy theo QCVN 16:2023/BXD trong phạm vi áp dụng, đồng thời kiểm tra theo TCVN 1450:2009, TCVN 1451:1998 và bộ TCVN 6355 về phương pháp thử. Chỉ tiêu kiểm soát gồm kích thước, khuyết tật ngoại quan, cường độ nén – uốn, độ hút nước, khối lượng thể tích, độ rỗng, vết tróc do vôi và độ thoát muối.

Nhà máy xây dựng định mức phối liệu, đường cong sấy – nung và tiêu chuẩn chấp nhận theo từng mã sản phẩm. Mỗi lô phải có kết quả kiểm tra, truy xuất nguồn nguyên liệu, ca sản xuất, lò nung và người kiểm soát chất lượng.

Chương VI. Phương án xây dựng và hạ tầng kỹ thuật

Hạng mục	Giải pháp sơ bộ
Nhà chuẩn bị nguyên liệu	Khung thép, nền bê tông chịu tải; bao che và hút bụi; có cầu trục/băng tải phù hợp.
Nhà tạo hình	Bố trí thiết bị theo tuyến; nền chống rung, thoát nước cục bộ và lối bảo trì.
Hầm sấy – lò nung	Kết cấu chịu nhiệt, vật liệu cách nhiệt; móng và khe co giãn theo thiết kế chuyên ngành.
Kho nguyên liệu/nhiên liệu	Có mái che, phân khu, chống phát tán bụi, chống cháy và thu gom nước mưa nhiễm bẩn.
Kho/bãi thành phẩm	Nền chịu tải xe nâng, tổ chức FIFO, mái che cho sản phẩm yêu cầu bảo quản.
Văn phòng – nhà ăn	Tách nguồn bụi – nhiệt, bảo đảm vệ sinh, chiếu sáng, thông gió và thoát nạn.
Hạ tầng ngoài nhà	Đường bê tông, bãi xe, rửa bánh xe, điện – nước, thoát nước, chiếu sáng, chống sét và cây xanh.

6.2. Nhu cầu hạ tầng

Hạ tầng	Nhu cầu sơ bộ	Giải pháp
Điện	4,8–6,0 triệu kWh/năm	Trạm biến áp khoảng 2.500–3.200 kVA; chốt theo phụ tải thiết bị
Nước	120–160 m³/ngày	Công nghệ, vệ sinh, sinh hoạt và dự phòng
Nhiên liệu	8.000–10.000 tấn than tương đương/năm	Chốt loại nhiên liệu theo ngành nghề KCN và phương án khí thải
Nước thải	Khoảng 35–50 m³/ngày	Chủ yếu sinh hoạt và vệ sinh; tách nước mưa, tuần hoàn tối đa nước công nghệ
Thông tin	Cáp quang và hệ thống điều khiển	ERP, cân xe, camera, truy xuất, giám sát lò và năng lượng
PCCC	Theo thiết kế được thẩm định	Bể nước, trạm bơm, họng, báo cháy và phương tiện phù hợp

Chương VII. Tổ chức quản lý và lao động

Trong giai đoạn chuẩn bị và xây dựng, chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án phụ trách pháp lý, thiết kế, đấu thầu, tiến độ, chất lượng, chi phí và an toàn. Khi vận hành, nhà máy tổ chức ba ca liên tục cho các bộ phận tạo hình – sấy – nung; các bộ phận kho, bảo trì, môi trường, chất lượng và kinh doanh bố trí theo nhu cầu.

Bộ phận	Số người
Ban giám đốc và quản lý	10
Chuẩn bị nguyên liệu và tạo hình	55
Sấy – nung và vận hành lò	60
Phân loại, đóng gói và kho	45
Cơ điện – bảo trì – tự động hóa	25
Chất lượng – phòng thí nghiệm	12
Môi trường, an toàn và PCCC	10
Kinh doanh, mua hàng, tài chính, hành chính	23
Bảo vệ, vệ sinh và dịch vụ	10
Tổng cộng	250

Quỹ lương và các khoản theo lương được giả định khoảng 20 tỷ đồng/năm ở công suất ổn định. Lao động trực tiếp phải được đào tạo vận hành lò, thiết bị quay, băng tải, làm việc nơi nhiệt độ cao, khóa – treo thẻ, không gian hạn chế, ứng phó sự cố và PCCC.

Chương VIII. Môi trường, PCCC và an toàn

8.1. Nguồn tác động môi trường

Nguồn	Công đoạn	Biện pháp trọng tâm
Bụi nguyên liệu	Tiếp nhận, đập, nghiền, sàng, băng tải, kho	Che kín, phun sương phù hợp, hút bụi cục bộ, vệ sinh công nghiệp
Khí thải lò nung	Đốt nhiên liệu và nung nguyên liệu	Bụi, SO₂, NOx, CO, HF và thông số đặc thù; xử lý theo nhiên liệu – nguyên liệu
Khí nhà kính	Nhiên liệu và điện năng	Theo dõi tiêu hao, thu hồi nhiệt, tối ưu đường cong nung, nhiên liệu phát thải thấp
Nước thải	Sinh hoạt, vệ sinh, rửa xe và sự cố	Tách dòng, xử lý cục bộ và đấu nối KCN theo hợp đồng
Chất thải rắn	Gạch mộc lỗi, gạch vỡ, tro xỉ, bao bì	Tái sử dụng/tái chế phù hợp; phân loại và chuyển giao phần còn lại
Chất thải nguy hại	Dầu mỡ, giẻ lau, bao bì hóa chất, bóng đèn	Kho lưu giữ đạt yêu cầu và đơn vị xử lý có chức năng
Tiếng ồn, rung, nhiệt	Máy nghiền, quạt, băng tải, lò	Bao che, đế chống rung, cách nhiệt, bảo hộ và quan trắc lao động

8.2. Phương án xử lý khí thải

Khí thải từ vùng sấy – nung được thu gom kín, dẫn qua thiết bị tách bụi sơ bộ và hệ thống xử lý phù hợp. Phương án sơ bộ gồm cyclone kết hợp lọc bụi túi vải hoặc lọc bụi tĩnh điện; tháp hấp thụ khử SO₂ bằng vật liệu kiềm khi cần; quạt hút, ống khói và điểm lấy mẫu. Công nghệ cuối cùng phải dựa trên phân tích lưu huỳnh của nhiên liệu, fluor/clo trong nguyên liệu và lưu lượng – nhiệt độ khí thải.

Bụi tại nghiền – sàng – chuyển tải được hút cục bộ về thiết bị lọc, thu hồi bột quay lại phối liệu khi đáp ứng chất lượng. Đường nội bộ được bê tông hóa, tưới/rửa, giới hạn tốc độ và rửa bánh xe trước khi ra khỏi nhà máy.

8.3. Thủ tục môi trường

Sàng lọc ĐTM và giấy phép môi trường

Với quy mô 80 triệu viên/năm, sử dụng nguyên liệu khoáng và có lò nung, dự án cần được sàng lọc theo Luật Bảo vệ môi trường và các phụ lục của Nghị định số 08/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi. Phương án thận trọng là chuẩn bị báo cáo ĐTM nếu thuộc đối tượng, thực hiện công trình bảo vệ môi trường theo quyết định phê duyệt và xin giấy phép môi trường trước vận hành thử. Kết luận chính thức chỉ đưa ra sau khi chốt lô đất, loại nhiên liệu, nguồn nguyên liệu và lưu lượng khí thải.

8.4. PCCC, hóa chất và an toàn lao động

Thiết kế, thẩm định và nghiệm thu PCCC theo phân cấp; bố trí đường xe chữa cháy, bể nước, trạm bơm, họng, báo cháy và phương tiện chữa cháy.
Kho nhiên liệu và trạm cấp nhiên liệu có giải pháp chống cháy, chống bụi nổ, phát hiện sự cố, nối đất và khoảng cách an toàn.
Thiết lập liên động dừng cấp nhiên liệu khi mất quạt, quá nhiệt, áp suất bất thường hoặc mất điện điều khiển.
Che chắn bộ phận truyền động, băng tải, máy nghiền; thực hiện khóa – treo thẻ khi bảo trì và giấy phép làm việc nóng.
Quan trắc môi trường lao động, cấp bảo hộ chống bụi – nhiệt – tiếng ồn, khám sức khỏe và tổ chức diễn tập sự cố định kỳ.

Chương IX. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn

9.1. Khái toán tổng mức đầu tư

Bảng khái toán tổng vốn đầu tư

Đơn vị: tỷ đồng; số liệu là giả định phục vụ nghiên cứu sơ bộ.

Khoản mục	Giá trị	Tỷ trọng
Chi phí thuê lại đất và hạ tầng trả trước/đặt cọc	15,0	8,33%
San nền, giao thông và hạ tầng ngoài nhà	12,0	6,67%
Xây dựng nhà xưởng, kho và công trình phụ trợ	48,0	26,67%
Dây chuyền chuẩn bị nguyên liệu – tạo hình	20,0	11,11%
Hệ thống sấy, lò tuynen và xe goòng	32,0	17,78%
Thiết bị điện, cơ điện và phụ trợ	10,0	5,56%
Công trình môi trường, PCCC và an toàn	6,0	3,33%
Tư vấn, quản lý dự án, pháp lý, chạy thử	7,0	3,89%
Lãi vay trong thời gian xây dựng	6,0	3,33%
Vốn lưu động ban đầu	12,0	6,67%
Dự phòng khối lượng và trượt giá	12,0	6,67%
Tổng cộng	180,0	100,00%

Cảnh báo về chi phí đất

Giả định 15 tỷ đồng cho thuê lại đất/hạ tầng trả trước hoặc đặt cọc trên diện tích 15 ha là mức cần được xác minh bằng báo giá chính thức. Nếu đơn giá thuê trả trước cao hơn, tổng vốn 180 tỷ đồng sẽ thiếu đáng kể. Chủ đầu tư phải chốt giá, phương thức thanh toán, phí quản lý hạ tầng và thời hạn thuê trước khi khóa tổng mức đầu tư.

9.2. Cơ cấu nguồn vốn

Nguồn	Tỷ đồng	Tỷ lệ	Phương án
Vốn chủ sở hữu	54,0	30,00%	Góp theo tiến độ; chứng minh bằng báo cáo tài chính, số dư và nghị quyết cổ đông
Vốn vay	126,0	70,00%	Thời hạn dự kiến 10 năm; mô hình giả định lãi suất 9,5%/năm
Tổng cộng	180,0	100,00%

Do đòn bẩy tài chính cao, khoản vay nên được giải ngân theo khối lượng nghiệm thu, có thời gian ân hạn gốc trong giai đoạn xây dựng và chạy công suất. Ngân hàng cần xem xét lịch trả nợ bám dòng tiền, quỹ dự phòng trả nợ tối thiểu 6 tháng và điều kiện DSCR phù hợp.

Chương X. Doanh thu, chi phí và hiệu quả tài chính

10.1. Giả định mô hình cơ sở

Thông số	Giá trị	Diễn giải
Thời gian xây dựng	2 năm	Giải ngân 54 tỷ đồng năm đầu và 126 tỷ đồng năm thứ hai
Thời gian vận hành phân tích	31 năm	Từ 8/2028 đến 8/2059 theo dữ liệu đầu vào
Công suất năm 1–4	70% – 85% – 95% – 100%	Ổn định từ năm 4
Giá bán bình quân	1.575 đồng/viên	Chưa VAT; theo cơ cấu sản phẩm giả định
Doanh thu ổn định	126 tỷ đồng/năm	80 triệu viên quy tiêu chuẩn
Chi phí tiền mặt ổn định	92 tỷ đồng/năm	Biến phí 84,42 tỷ và định phí 7,58 tỷ
Khấu hao	8,5 tỷ đồng/năm giai đoạn đầu	Giả định mô hình, cần lập theo tài sản thực tế
Thuế TNDN	20%	Chưa tính ưu đãi; cập nhật theo địa bàn và ngành nghề
Suất chiết khấu	12%/năm	Dùng đánh giá NPV dự án
Lãi vay	9,5%/năm	Giả định, chưa phải cam kết tín dụng

10.2. Cơ cấu chi phí vận hành ổn định

Khoản mục	Tỷ đồng/năm	Tỷ trọng
Đất sét, phụ gia và vận chuyển	20,0	21,74%
Nhiên liệu lò nung	21,0	22,83%
Điện, nước và tiện ích	8,0	8,70%
Nhân công và các khoản theo lương	20,0	21,74%
Bảo trì, vật tư và phụ tùng	5,0	5,43%
Đóng gói, pallet và bốc xếp	3,0	3,26%
Phí hạ tầng, môi trường và bảo hiểm	6,0	6,52%
Bán hàng, quản lý và chi phí khác	9,0	9,78%
Tổng chi phí tiền mặt	92,0	100,00%

Dự án Xây dựng nhà máy gạch tuy nen công suất 80 triệu viên

10.3. Kết quả kinh doanh theo một số năm

Bảng dự kiến kết quả vận hành

Đơn vị: tỷ đồng; dòng tiền năm 31 gồm 22 tỷ đồng thu hồi vốn lưu động và giá trị còn lại.

Năm	CS	Doanh thu	Chi phí TM	EBITDA	Thuế	Dòng tiền DA
1	70%	88,2	66,7	21,5	2,6	18,9
2	85%	107,1	79,3	27,8	3,9	23,9
3	95%	119,7	87,8	31,9	4,7	27,2
4	100%	126,0	92,0	34,0	5,1	28,9
5	100%	126,0	92,0	34,0	5,1	28,9
10	100%	126,0	92,0	34,0	5,1	28,9
20	100%	126,0	92,0	34,0	6,2	27,8
31	100%	126,0	92,0	34,0	6,8	49,2

10.4. Chỉ tiêu hiệu quả

Chỉ tiêu	Kết quả	Đánh giá
NPV tại 12%	28,6 tỷ đồng	Dương, dự án tạo giá trị theo giả định cơ sở
IRR dự án	14,1%	Cao hơn suất chiết khấu 12% nhưng biên an toàn không lớn
Hoàn vốn giản đơn	Khoảng 7,8 năm từ khi bắt đầu đầu tư	Tương đương khoảng 5,8 năm sau khi vận hành
Biên EBITDA ổn định	Khoảng 27,0%	34/126 tỷ đồng
Điểm hòa vốn EBITDA sơ bộ	Khoảng 44–48% công suất