Dự án đầu tư Khu trồng cây nông nghiệp chất lượng cao

I. Thông tin chung về dự án

1. Tên dự án

Dự án đầu tư Khu trồng cây nông nghiệp chất lượng cao

Tên dự án đề xuất sử dụng trong hồ sơ chính thức:

Dự án đầu tư Khu sản xuất rau, quả, cây ăn trái và cây dược liệu chất lượng cao

Tên đề xuất phản ánh đầy đủ hơn cơ cấu sản phẩm của dự án, tránh tình trạng mục tiêu chỉ ghi trồng cây dược liệu trong khi phần lớn diện tích được bố trí cho cây ăn trái, rau và cây trồng trong nhà màng.

2. Chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Dự Án Việt

3. Địa điểm thực hiện dự án

Xã Ea Bung, tỉnh Đắk Lắk.

Vị trí cụ thể sẽ được xác định trong hồ sơ địa chính và quyết định cho thuê đất, bao gồm:

• Tờ bản đồ và số thửa đất;
• Tọa độ ranh giới;
• Diện tích từng thửa;
• Hiện trạng sử dụng đất;
• Nguồn gốc đất;
• Loại đất theo hồ sơ địa chính;
• Chủ thể đang quản lý;
• Hiện trạng công trình và tài sản trên đất;
• Khả năng tiếp cận giao thông;
• Nguồn cấp điện;
• Nguồn cấp nước;
• Khoảng cách đến khu dân cư;
• Nguồn tiếp nhận nước mưa và nước thải.

4. Hình thức sử dụng đất

Nhà đầu tư đề xuất được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

Hình thức cụ thể có thể gồm:

• Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm;
• Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;
• Thuê lại đất từ tổ chức được Nhà nước cho thuê đất và có đủ quyền cho thuê lại;
• Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu khu đất thuộc trường hợp phải thực hiện.

Trước khi triển khai cần xác định:

• Khu đất có phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không;
• Có thuộc quỹ đất công hay không;
• Có đất trồng lúa, đất rừng hoặc đất có nguồn gốc nông, lâm trường hay không;
• Có tài sản công trên đất hay không;
• Có phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không;
• Diện tích được phép xây dựng công trình phụ trợ;
• Nghĩa vụ tài chính về đất;
• Điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích đối với các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Việc cho thuê đất và sử dụng đất phải tuân thủ Luật Đất đai và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024.

5. Diện tích thực hiện dự án

• Tổng diện tích: 900.000 m²;
• Tương đương: 90 ha.

Phương án sử dụng diện tích sơ bộ:

• Diện tích trực tiếp bố trí cây trồng: khoảng 72 ha;
• Vườn ươm, khu khảo nghiệm và công trình sản xuất: khoảng 5 ha;
• Khu sơ chế, kho lạnh, điều hành và phụ trợ: khoảng 4 ha;
• Hồ chứa nước và hạ tầng kỹ thuật: khoảng 3 ha;
• Giao thông, thoát nước, cây xanh và hành lang kỹ thuật: khoảng 6 ha.

6. Mục tiêu hoạt động

Dự án hình thành khu sản xuất nông nghiệp tập trung, ứng dụng công nghệ và quy trình kiểm soát chất lượng trong:

• Trồng bơ;
• Trồng sầu riêng;
• Trồng bưởi da xanh;
• Khảo nghiệm và trồng cây chà là;
• Trồng dưa lưới;
• Trồng cà chua;
• Trồng rau ăn lá, rau ăn quả và rau gia vị;
• Trồng cây dược liệu;
• Sản xuất cây giống;
• Sơ chế, phân loại và đóng gói nông sản;
• Bảo quản sản phẩm bằng kho mát, kho lạnh;
• Xây dựng mã vùng trồng và truy xuất nguồn gốc;
• Liên kết tiêu thụ với doanh nghiệp, siêu thị và cơ sở chế biến.

7. Công suất thiết kế

Công suất đề xuất ghi trong hồ sơ:

Sản xuất rau, quả, cây ăn trái và cây dược liệu chất lượng cao, tổng sản lượng khoảng 3.000 tấn sản phẩm/năm.

Các chỉ tiêu chính:

• Sản lượng thiết kế: 3.000 tấn/năm;
• Thời gian hoạt động: 350 ngày/năm;
• Sản lượng bình quân: khoảng 8,57 tấn/ngày;
• Sản lượng bình quân trên toàn bộ diện tích: khoảng 33,33 tấn/ha/năm;
• Sản lượng bình quân trên 72 ha trồng trọt: khoảng 41,67 tấn/ha/năm.

Sản lượng 3.000 tấn/năm được tính cho giai đoạn dự án vận hành ổn định, sau khi các vùng bơ, sầu riêng và bưởi đã kết thúc thời kỳ kiến thiết cơ bản.

8. Sản phẩm chủ lực

Nhóm cây ăn trái

• Quả bơ;
• Quả sầu riêng;
• Bưởi da xanh;
• Quả chà là;
• Một số loại trái cây phù hợp với điều kiện đất đai và khí hậu.

Nhóm rau, quả ngắn ngày

• Dưa lưới;
• Cà chua;
• Dưa leo;
• Ớt ngọt;
• Rau ăn lá;
• Rau ăn quả;
• Rau gia vị.

Nhóm cây dược liệu

• Nghệ;
• Gừng;
• Đinh lăng;
• Sâm bố chính;
• Xạ đen;
• Dây thìa canh;
• Lạc tiên;
• Hương nhu;
• Ngải cứu;
• Một số cây dược liệu phù hợp khác.

Nhóm sản phẩm sơ chế

• Trái cây phân loại, đóng gói;
• Rau quả làm sạch;
• Dược liệu tươi;
• Dược liệu thái lát;
• Dược liệu sấy khô;
• Trà thảo dược;
• Cây giống;
• Sản phẩm nông nghiệp đóng gói có truy xuất nguồn gốc.

9. Tổng vốn đầu tư

Tổng vốn đầu tư:

120.000.000.000 đồng, bằng chữ: Một trăm hai mươi tỷ đồng.

Trong đó:

• Vốn chủ sở hữu: 36 tỷ đồng, chiếm 30%;
• Vốn vay: 84 tỷ đồng, chiếm 70%;
• Thời hạn vay dự kiến: 10 năm.

10. Thời hạn hoạt động

Thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm, kể từ ngày được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

11. Tiến độ dự kiến

• Dự kiến chấp thuận đầu tư: tháng 8 năm 2026;
• Chuẩn bị đầu tư: từ tháng 8 năm 2026 đến tháng 6 năm 2027;
• Xây dựng hạ tầng giai đoạn 1: từ tháng 7 năm 2027 đến tháng 6 năm 2028;
• Trồng thử nghiệm và vận hành thử: từ quý III năm 2028;
• Vận hành thương mại giai đoạn 1: từ năm 2029;
• Hoàn thành vùng trồng chính: từ năm 2031 đến năm 2032;
• Đạt sản lượng ổn định: dự kiến từ năm 2033;
• Thời gian hoạt động: từ tháng 8 năm 2026 đến tháng 8 năm 2076.

II. Tóm tắt nội dung dự án

Dự án được đầu tư trên diện tích 90 ha tại xã Ea Bung, tỉnh Đắk Lắk, theo mô hình sản xuất nông nghiệp đa cây trồng.

Cơ cấu sản xuất được tổ chức thành hai nhóm:

1. Nhóm tạo doanh thu ngắn hạn

• Dưa lưới;
• Cà chua;
• Rau các loại;
• Cây dược liệu ngắn ngày;
• Cây giống.

Nhóm này tạo dòng tiền trong thời gian vùng cây ăn trái đang kiến thiết.

2. Nhóm tạo doanh thu trung và dài hạn

• Bơ;
• Sầu riêng;
• Bưởi da xanh;
• Chà là;
• Cây ăn trái khác.

Nhóm này có thời gian đầu tư dài hơn nhưng có tiềm năng tạo giá trị kinh tế cao khi bước vào giai đoạn kinh doanh ổn định.

Dự án đầu tư đồng bộ:

• Nhà màng;
• Nhà lưới;
• Hệ thống tưới nhỏ giọt;
• Châm phân tự động;
• Hồ chứa nước;
• Vườn ươm;
• Khu sơ chế;
• Kho mát và kho lạnh;
• Hệ thống truy xuất nguồn gốc;
• Hệ thống xử lý nước thải;
• Khu ủ phụ phẩm hữu cơ;
• Điện mặt trời tại các công trình phù hợp.

III. Sự cần thiết đầu tư

1. Nhu cầu phát triển vùng sản xuất tập trung

Sản xuất nông nghiệp phân tán thường khó kiểm soát:

• Chất lượng giống;
• Vật tư đầu vào;
• Quy trình canh tác;
• Dư lượng thuốc bảo vệ thực vật;
• Chất lượng sản phẩm;
• Sản lượng theo hợp đồng;
• Truy xuất nguồn gốc;
• Sơ chế và bảo quản.

Dự án hình thành vùng sản xuất tập trung, tạo điều kiện tiêu chuẩn hóa quy trình và nâng cao khả năng tiếp cận thị trường hiện đại.

2. Nhu cầu đầu tư kho lạnh và sơ chế

Bơ, sầu riêng, bưởi, rau và dưa lưới đều có yêu cầu cao về:

• Thu hoạch đúng độ chín;
• Phân loại nhanh;
• Hạn chế va đập;
• Làm mát sau thu hoạch;
• Bảo quản phù hợp;
• Vận chuyển có kiểm soát.

Việc đầu tư khu sơ chế và kho lạnh giúp:

• Giảm hao hụt;
• Kéo dài thời gian bảo quản;
• Nâng cao tỷ lệ sản phẩm đạt loại I;
• Chủ động thời điểm giao hàng;
• Tăng khả năng ký hợp đồng tiêu thụ.

3. Hiệu quả của cơ cấu đa cây trồng

Mô hình đa cây trồng giúp:

• Phân tán rủi ro thị trường;
• Phân bổ dòng tiền theo thời gian;
• Tận dụng các vùng đất có đặc điểm khác nhau;
• Điều tiết lao động;
• Hạn chế phụ thuộc vào một sản phẩm;
• Chủ động luân canh;
• Tạo sản phẩm quanh năm;
• Tận dụng phụ phẩm để sản xuất phân hữu cơ.

IV. Mục tiêu đầu tư

1. Mục tiêu tổng quát

Hình thành khu sản xuất rau, quả, cây ăn trái và cây dược liệu chất lượng cao có hạ tầng đồng bộ, áp dụng công nghệ trong sản xuất, sơ chế và bảo quản.

2. Mục tiêu cụ thể

• Khai thác hiệu quả diện tích 90 ha;
• Đạt sản lượng 3.000 tấn/năm;
• Hình thành vùng bơ, sầu riêng và bưởi da xanh;
• Khảo nghiệm cây chà là trước khi trồng diện rộng;
• Xây dựng khu nhà màng sản xuất dưa lưới, cà chua và rau quả;
• Phát triển vùng cây dược liệu;
• Xây dựng vườn ươm;
• Đầu tư khu sơ chế và kho lạnh;
• Áp dụng tưới tiết kiệm;
• Quản lý sản xuất theo mã lô;
• Từng bước áp dụng VietGAP hoặc tiêu chuẩn tương đương;
• Đăng ký mã số vùng trồng khi đủ điều kiện;
• Tạo việc làm cho khoảng 100–160 lao động;
• Liên kết tiêu thụ ổn định;
• Giảm hao hụt sau thu hoạch;
• Tận dụng phụ phẩm sản xuất.

V. Phương án phân khu chức năng

STT	Khu chức năng	Diện tích
1	Khu trồng sầu riêng	18 ha
2	Khu trồng bơ	15 ha
3	Khu trồng bưởi da xanh	12 ha
4	Khu chà là và cây ăn trái khảo nghiệm	7 ha
5	Khu nhà màng trồng dưa lưới, cà chua	7 ha
6	Khu rau ngoài trời và nhà lưới	7 ha
7	Khu cây dược liệu	6 ha
8	Khu luân canh, cây ngắn ngày và cây phủ đất	5 ha
9	Vườn ươm, cây giống và khảo nghiệm	3 ha
10	Khu sơ chế, đóng gói và kho lạnh	2,5 ha
11	Khu điều hành và công trình phụ trợ	1,5 ha
12	Hồ chứa nước và trạm bơm	3 ha
13	Giao thông, thoát nước và cây xanh	6 ha
	Tổng cộng	90 ha

1. Khu trồng sầu riêng

Diện tích dự kiến: 18 ha.

Hạ tầng chính:

• Hệ thống tưới nhỏ giọt hoặc tưới cục bộ;
• Bể châm phân;
• Hệ thống thoát nước;
• Hàng cây chắn gió;
• Thiết bị theo dõi độ ẩm đất;
• Hệ thống bẫy côn trùng;
• Đường vận chuyển nội bộ;
• Điểm tập kết quả.

Sầu riêng nhạy cảm với ngập úng, vì vậy khu vực bố trí phải có khả năng thoát nước tốt. Trước khi trồng đại trà phải khảo sát đất, tầng canh tác, nguồn nước và điều kiện khí hậu tại vị trí cụ thể.

2. Khu trồng bơ

Diện tích dự kiến: 15 ha.

Các giống bơ cần được lựa chọn theo:

• Khả năng thích nghi;
• Mùa vụ;
• Chất lượng quả;
• Năng suất;
• Khả năng bảo quản;
• Nhu cầu thị trường;
• Khả năng thụ phấn chéo.

Có thể bố trí nhiều giống để kéo dài mùa thu hoạch và giảm rủi ro tiêu thụ tập trung.

3. Khu bưởi da xanh

Diện tích dự kiến: 12 ha.

Các hạng mục gồm:

• Tưới nhỏ giọt;
• Mương thoát nước;
• Hàng cây chắn gió;
• Bẫy côn trùng;
• Điểm thu gom quả;
• Khu phân loại sơ bộ;
• Hệ thống truy xuất theo từng lô.

4. Khu chà là và cây ăn trái khảo nghiệm

Diện tích quy hoạch: 7 ha.

Trong giai đoạn đầu chỉ nên trồng khảo nghiệm khoảng 1–2 ha. Phần diện tích còn lại có thể bố trí cây ngắn ngày hoặc cây ăn trái thay thế.

Chỉ mở rộng cây chà là sau khi đánh giá:

• Sinh trưởng;
• Khả năng ra hoa;
• Khả năng thụ phấn;
• Tỷ lệ đậu quả;
• Chất lượng quả;
• Khả năng chống chịu mùa mưa;
• Hiệu quả kinh tế;
• Thị trường tiêu thụ.

5. Khu nhà màng

Diện tích dự kiến: 7 ha.

Cơ cấu cây trồng:

• Dưa lưới;
• Cà chua bi;
• Cà chua quả lớn;
• Dưa leo;
• Ớt ngọt;
• Rau quả giá trị cao.

Phân kỳ đầu tư:

• Giai đoạn 1: 2 ha;
• Giai đoạn 2: mở rộng lên 4 ha;
• Giai đoạn 3: hoàn thành 7 ha.

6. Khu rau ngoài trời và nhà lưới

Diện tích dự kiến: 7 ha.

Sản phẩm:

• Xà lách;
• Cải các loại;
• Rau muống;
• Rau gia vị;
• Hành lá;
• Dưa leo;
• Bí;
• Đậu;
• Rau ăn quả theo mùa vụ.

7. Khu cây dược liệu

Diện tích dự kiến: 6 ha.

Cây trồng có thể gồm:

• Nghệ;
• Gừng;
• Đinh lăng;
• Sâm bố chính;
• Xạ đen;
• Dây thìa canh;
• Lạc tiên;
• Hương nhu;
• Ngải cứu.

Việc quản lý cây giống và canh tác phải tuân thủ Luật Trồng trọt, Nghị định số 94/2019/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, bổ sung có liên quan.

VI. Phương án sản lượng

1. Cơ cấu sản lượng ổn định

Nhóm sản phẩm	Diện tích	Sản lượng dự kiến
Sầu riêng	18 ha	450 tấn/năm
Bơ	15 ha	375 tấn/năm
Bưởi da xanh	12 ha	300 tấn/năm
Chà là và cây ăn trái khác	7 ha	100 tấn/năm
Dưa lưới, cà chua và rau quả nhà màng	7 ha	800 tấn/năm
Rau ngoài trời và nhà lưới	7 ha	500 tấn/năm
Cây dược liệu	6 ha	225 tấn/năm
Cây ngắn ngày và sản phẩm luân canh	5 ha	250 tấn/năm
Tổng cộng	77 ha	3.000 tấn/năm

Sản lượng chỉ đạt đầy đủ sau khi vùng cây ăn trái bước vào thời kỳ kinh doanh ổn định.

2. Lộ trình công suất

Năm vận hành	Tỷ lệ công suất	Sản lượng
Năm thứ nhất	20%	600 tấn
Năm thứ hai	35%	1.050 tấn
Năm thứ ba	50%	1.500 tấn
Năm thứ tư	65%	1.950 tấn
Năm thứ năm	80%	2.400 tấn
Năm thứ sáu	90%	2.700 tấn
Từ năm thứ bảy	100%	3.000 tấn/năm

Trong ba năm đầu, sản lượng chủ yếu đến từ:

• Dưa lưới;
• Cà chua;
• Rau;
• Dược liệu ngắn ngày;
• Cây trồng xen hợp lý trong vườn cây ăn trái.

VII. Giải pháp kỹ thuật

1. Khảo sát đất

Trước khi bố trí từng loại cây cần phân tích:

• Thành phần cơ giới;
• Độ pH;
• Hàm lượng hữu cơ;
• Độ sâu tầng canh tác;
• Khả năng thoát nước;
• Độ mặn;
• Các chỉ tiêu dinh dưỡng;
• Nguy cơ tồn lưu hóa chất;
• Khả năng xói mòn.

2. Nguồn nước

Nhu cầu nước sơ bộ:

• Trung bình: khoảng 700–1.000 m³/ngày;
• Cao điểm mùa khô: khoảng 1.200–1.500 m³/ngày.

Trước khi đầu tư phải:

• Khảo sát nguồn nước trong mùa khô;
• Đánh giá trữ lượng;
• Phân tích chất lượng;
• Xác định cự ly dẫn nước;
• Xác định nhu cầu cấp phép khai thác;
• Xây dựng phương án tích trữ nước.

3. Hệ thống tưới

• Tưới nhỏ giọt cho sầu riêng, bơ và bưởi;
• Tưới nhỏ giọt trong nhà màng;
• Tưới phun cục bộ cho rau;
• Châm phân tự động;
• Thiết bị lọc;
• Thiết bị đo pH;
• Thiết bị đo độ dẫn điện;
• Đồng hồ đo lưu lượng;
• Cảm biến độ ẩm;
• Điều khiển theo từng khu vực.

4. Quản lý dinh dưỡng

• Phân tích đất định kỳ;
• Sử dụng phân bón theo nhu cầu từng cây;
• Tăng cường phân hữu cơ;
• Sử dụng phân hữu cơ vi sinh;
• Châm phân theo từng giai đoạn;
• Ghi chép vật tư đầu vào;
• Kiểm soát độ mặn;
• Không sử dụng phân bón không rõ nguồn gốc.

5. Quản lý sâu bệnh

Áp dụng quản lý dịch hại tổng hợp:

• Giống sạch bệnh;
• Luân canh;
• Vệ sinh đồng ruộng;
• Cắt tỉa hợp lý;
• Bẫy côn trùng;
• Bảo vệ thiên địch;
• Chế phẩm sinh học;
• Theo dõi sâu bệnh định kỳ;
• Sử dụng thuốc đúng danh mục;
• Tuân thủ thời gian cách ly;
• Kiểm tra dư lượng trước khi xuất bán.

6. Truy xuất nguồn gốc

Mỗi lô sản xuất được quản lý theo:

• Mã lô;
• Loại cây;
• Giống;
• Nguồn giống;
• Ngày trồng;
• Vật tư sử dụng;
• Lịch tưới;
• Lịch bón phân;
• Thuốc bảo vệ thực vật;
• Thời gian cách ly;
• Ngày thu hoạch;
• Sản lượng;
• Kết quả kiểm tra;
• Đơn vị nhận hàng.

VIII. Khu sơ chế và kho lạnh

1. Công suất tiếp nhận

• Bình quân: 10–12 tấn/ngày;
• Cao điểm: 20–25 tấn/ngày.

2. Các hạng mục chính

• Khu tiếp nhận;
• Khu cân;
• Khu rửa;
• Khu làm ráo;
• Khu phân loại;
• Khu đóng gói;
• Kho bao bì;
• Kho mát;
• Kho lạnh;
• Khu sơ chế dược liệu;
• Nhà sấy;
• Phòng kiểm soát chất lượng;
• Khu lưu sản phẩm không đạt;
• Khu vệ sinh thiết bị;
• Bãi giao nhận hàng.

3. Nguyên tắc vận hành

• Tách riêng rau, trái cây và dược liệu;
• Quản lý theo lô;
• Kiểm soát nhiệt độ;
• Kiểm soát vệ sinh;
• Hạn chế nhiễm chéo;
• Ghi chép nhập, xuất;
• Duy trì truy xuất nguồn gốc.

IX. Giải pháp bảo vệ môi trường

1. Nước thải

Nguồn nước thải gồm:

• Nước thải sinh hoạt;
• Nước rửa nông sản;
• Nước vệ sinh nhà sơ chế;
• Nước vệ sinh thiết bị;
• Nước từ khu đóng gói.

Công suất xử lý sơ bộ:

Khoảng 30–50 m³/ngày.

Quy trình dự kiến:

1. Song chắn rác;
2. Bể lắng;
3. Bể điều hòa;
4. Xử lý sinh học;
5. Lọc;
6. Khử trùng;
7. Tái sử dụng hoặc xả thải theo quy định.

Việc phân loại dự án và xác định nghĩa vụ đánh giá tác động môi trường, giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường phải căn cứ Luật Bảo vệ môi trường, Nghị định số 08/2022/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi, bổ sung, gồm Nghị định số 05/2025/NĐ-CP và Nghị định số 48/2026/NĐ-CP.

2. Phụ phẩm nông nghiệp

Phụ phẩm gồm:

• Cành, lá;
• Quả không đạt;
• Cây loại bỏ;
• Rễ;
• Giá thể;
• Phế phẩm sơ chế.

Phương án xử lý:

• Ủ phân hữu cơ;
• Làm nguyên liệu sản xuất phân bón;
• Làm thức ăn chăn nuôi khi phù hợp;
• Tận dụng để chế biến;
• Chuyển giao đơn vị có chức năng;
• Không đổ xuống hồ, suối hoặc khu đất lân cận.

3. Bao bì thuốc bảo vệ thực vật

• Thu gom riêng;
• Không tái sử dụng;
• Không đốt;
• Không chôn lấp;
• Lưu giữ tại khu vực có mái che;
• Có biển cảnh báo;
• Chuyển giao cho đơn vị có chức năng.

4. Bảo vệ đất

• Trồng cây phủ đất;
• Luân canh;
• Bổ sung hữu cơ;
• Hạn chế cày xới;
• Kiểm soát xói mòn;
• Theo dõi pH;
• Quản lý độ mặn;
• Không lạm dụng hóa chất;
• Phục hồi đất sau chu kỳ sản xuất.

X. Tổ chức lao động

Nhóm lao động	Số lượng
Quản lý, hành chính	10–15 người
Kỹ sư nông nghiệp	12–18 người
Lao động vùng sầu riêng, bơ, bưởi	30–45 người
Lao động nhà màng	15–22 người
Lao động rau và dược liệu	15–25 người
Vườn ươm	5–8 người
Sơ chế, đóng gói và kho lạnh	18–25 người
Cơ điện, tưới và bảo trì	8–12 người
Môi trường và bảo vệ	8–12 người
Lao động thời vụ	30–60 người
Tổng nhu cầu	100–160 người

Dự án ưu tiên tuyển dụng lao động tại xã Ea Bung và khu vực lân cận.

XI. Sơ bộ tổng mức đầu tư

STT	Khoản mục	Giá trị
1	Khảo sát, hồ sơ, thiết kế và tư vấn	5 tỷ đồng
2	Chi phí thuê đất và chuẩn bị pháp lý	5 tỷ đồng
3	Giao thông, san nền cục bộ và thoát nước	10 tỷ đồng
4	Hồ chứa, trạm bơm và cấp nước	8 tỷ đồng
5	Hệ thống tưới và châm phân	10 tỷ đồng
6	Nhà màng và nhà lưới	16 tỷ đồng
7	Cây giống sầu riêng, bơ, bưởi và chà là	11 tỷ đồng
8	Thiết lập vùng rau và cây dược liệu	5 tỷ đồng
9	Vườn ươm và khu khảo nghiệm	3 tỷ đồng
10	Nhà sơ chế và đóng gói	7 tỷ đồng
11	Kho mát, kho lạnh và thiết bị bảo quản	7 tỷ đồng
12	Máy móc và thiết bị sản xuất	5 tỷ đồng
13	Nhà điều hành và công trình phụ trợ	5 tỷ đồng
14	Điện, trạm biến áp và điện mặt trời	5 tỷ đồng
15	Xử lý nước thải và chất thải	3 tỷ đồng
16	Phòng cháy, chữa cháy và an ninh	2 tỷ đồng
17	Phương tiện vận chuyển nội bộ	3 tỷ đồng
18	Vốn lưu động ban đầu	6 tỷ đồng
19	Quản lý dự án và dự phòng	4 tỷ đồng
	Tổng cộng	120 tỷ đồng

XII. Phương án huy động vốn

1. Vốn chủ sở hữu

• Giá trị: 36 tỷ đồng;
• Tỷ lệ: 30%.

XIII. Phương án doanh thu sơ bộ

Nhóm sản phẩm	Sản lượng	Giá bán giả định	Doanh thu
Sầu riêng	450 tấn	55 triệu đồng/tấn	24,75 tỷ đồng
Bơ	375 tấn	25 triệu đồng/tấn	9,38 tỷ đồng
Bưởi da xanh	300 tấn	25 triệu đồng/tấn	7,50 tỷ đồng
Chà là và trái cây khác	100 tấn	30 triệu đồng/tấn	3,00 tỷ đồng
Dưa lưới, cà chua nhà màng	800 tấn	20 triệu đồng/tấn	16,00 tỷ đồng
Rau các loại	500 tấn	12 triệu đồng/tấn	6,00 tỷ đồng
Dược liệu	225 tấn	18 triệu đồng/tấn	4,05 tỷ đồng
Cây ngắn ngày khác	250 tấn	12 triệu đồng/tấn	3,00 tỷ đồng
Cây giống và dịch vụ phụ trợ	—	—	2–3 tỷ đồng
Tổng doanh thu			Khoảng 75–77 tỷ đồng/năm

Giá bán trên là giả định phục vụ lập dự án sơ bộ. Khi lập báo cáo khả thi phải cập nhật theo hợp đồng tiêu thụ, khảo sát thị trường và thời điểm lập hồ sơ.

Kịch bản tài chính

Chỉ tiêu	Thận trọng	Cơ sở	Tích cực
Doanh thu	48 tỷ đồng	70 tỷ đồng	88 tỷ đồng
Tỷ lệ chi phí vận hành	78%	70%	65%
EBITDA	10,6 tỷ đồng	21 tỷ đồng	30,8 tỷ đồng

Kịch bản thận trọng có thể chưa bảo đảm biên an toàn trả nợ đối với khoản vay 84 tỷ đồng. Dự án cần đạt gần kịch bản cơ sở và duy trì thời gian ân hạn phù hợp.

XIV. Tiến độ đầu tư

Giai đoạn 1: Chuẩn bị và tạo doanh thu sớm

Từ tháng 8 năm 2026 đến hết năm 2028:

• Hoàn thiện pháp lý đất;
• Khảo sát đất và nước;
• Xây dựng hồ chứa;
• Xây dựng đường trục chính;
• Đầu tư 2 ha nhà màng;
• Xây dựng vườn ươm;
• Trồng rau và dược liệu ngắn ngày;
• Trồng 5 ha bơ;
• Trồng 5 ha bưởi;
• Trồng thử nghiệm chà là;
• Xây dựng khu sơ chế giai đoạn 1.

Giai đoạn 2: Mở rộng vùng cây ăn trái

Từ năm 2029 đến năm 2030:

• Mở rộng nhà màng lên 4 ha;
• Trồng 8–10 ha sầu riêng;
• Hoàn thiện vùng bơ;
• Mở rộng bưởi;
• Phát triển vùng dược liệu;
• Đầu tư kho lạnh;
• Đạt khoảng 35–50% công suất.

Giai đoạn 3: Hoàn thiện dự án

Từ năm 2031 đến năm 2032:

• Hoàn thành 18 ha sầu riêng;
• Hoàn thành 15 ha bơ;
• Hoàn thành 12 ha bưởi;
• Mở rộng chà là nếu khảo nghiệm đạt yêu cầu;
• Hoàn thành 7 ha nhà màng;
• Hoàn thiện khu sơ chế;
• Đạt khoảng 65–80% công suất.

Giai đoạn 4: Vận hành ổn định

Từ năm 2033:

• Đạt sản lượng 3.000 tấn/năm;
• Ổn định thị trường;
• Hoàn thiện mã vùng trồng;
• Nâng tỷ lệ sản phẩm loại I;
• Phát triển chế biến;
• Điều chỉnh cây trồng theo hiệu quả thực tế.

XV. Danh mục thủ tục dự kiến

1. Thủ tục đầu tư

• Hồ sơ đề xuất dự án;
• Hồ sơ năng lực tài chính;
• Chấp thuận chủ trương đầu tư nếu thuộc diện;
• Đăng ký đầu tư nếu thuộc trường hợp áp dụng;
• Ký quỹ hoặc bảo đảm thực hiện dự án;
• Đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu áp dụng.

2. Thủ tục đất đai

• Rà soát quy hoạch;
• Trích đo địa chính;
• Xác định loại đất;
• Xác định nguồn gốc đất;
• Xác định tài sản trên đất;
• Lập hồ sơ thuê đất;
• Quyết định cho thuê đất;
• Ký hợp đồng thuê đất;
• Xác định nghĩa vụ tài chính;
• Đăng ký đất đai.

3. Thủ tục môi trường

• Phân loại dự án;
• Đánh giá tác động môi trường nếu thuộc đối tượng;
• Giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường;
• Hồ sơ khai thác nước nếu thuộc diện;
• Phương án quản lý chất thải;
• Quản lý bao bì thuốc bảo vệ thực vật;
• Quan trắc môi trường.