Báo cáo khả thi dự án xây dựng khu chung cư

Báo cáo khả thi dự án xây dựng khu chung cư

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

DỰ ÁN KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG TẠI PHƯỜNG PHÚ HỮU, THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC, TP. HỒ CHÍ MINH

 

PHẦN 1

NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐẦU TƯ

 

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014;

Căn cứ Luật số 50/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày ngày 18/06/ 2014;

Căn cứ Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng được Quốc hội thông qua ngày ngày 17/6/2020;

Căn cứ Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 23/6/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;

 Căn cứ Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV của Bộ Nội vụ-Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;

Căn cứ theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Quyết định số 5086/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2025;

Căn cứ Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2020;

Căn cứ Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 840194 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 30 tháng 01 năm 2011, đăng ký biến động ngày 25 tháng 05 năm 2018;

Căn cứ Công văn số 5930/SQHKT-QHKTT ngày 20 tháng 12 năm 2019 của Sở quy hoạch Kiến trúc về cung cấp thông tin quy hoạch đô thị;

Căn cứ Công văn số 2401/UBND-ĐT ngày 24 tháng 06 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Công văn số 2402/UBND-ĐT ngày 24 tháng 06 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về công nhận Công ty K làm chủ đầu tư dự án dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Công văn số ……../SXD-PTĐT ngày…..tháng…..năm 2021 của Sở Xây dựng hướng dẫn thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Quyết định số………...của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức về điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh);

PHẦN 2

MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

I. MỤC TIÊU:

Theo định hướng phát triển quy hoạch toàn thành phố đến năm 2030 thì việc xây dựng nhà ở được xác định là một chiến lược phát triển lâu dài nhằm ổn định nâng cao mức sống của người dân. Tại thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu nhà ở phục vụ cho các dự án phát triển hạ tầng xã hội, các dự án về nhà ở rất cấp bách do quỹ nhà của thành phố và của quận đang thiếu hụt trầm trọng, điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các dự án.

Hưởng ứng chính sách nhà nước về khuyến khích đầu tư và xây dựng tại địa bàn thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Trong khả năng của mình Công ty K dự kiến đầu tư một khu nhà ở thấp tại Phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh quy mô 43.452,3m².

II. NHIỆM VỤ:

Dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh được lập ra nhầm thực hiện các nhiệm vụ sau đây:

• Xây dựng khu nhà ở hiện đại, chất lượng sống cao.
• Xây dựng khu công viên tập trung kết hợp khu thể dục thể thao nhằm phục vụ dân cư trong khu vực một cách tốt nhất.
• Xây dựng công trình có cảnh quan đẹp, phù hợp với quy hoạch chi tiết.
• Xây dựng và nối kết hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị với các khu kế cận.

III. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ:

Công ty K đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh) bằng nguồn vốn có được từ hoạt động kinh doanh của Công ty, nguồn đóng góp từ các cổ đông và nguồn vốn huy động từ các đối tác liên doanh, liên kết, tổ chức tín dụng phát sinh trong thời gian thực hiện đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.

PHẦN 3

ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ, SỰ PHÙ HỢP VÀ PHƯƠNG ÁN LẬP QUY HOẠCH

 

 

I. ĐỊA ĐIỂM, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, HIỆN TRẠNG XÂY DỰNG

1/ Vị trí, diện tích, ranh giới khu đất:

• Địa điểm: phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.
• Tổng diện tích khu đất quy hoạch là: 43.452,3m²
• Vị trí khu đất :

+ Phía Đông : giáp khu dân cư hiện hữu;

+ Phía Tây    : giáp dự án của Công ty Hào Khang và Công ty Mega;

+ Phía Nam  : giáp đất trống;  

+ Phía Bắc    : giáp rạch Gò Lớn.

2/ Điều kiện tự nhiên:

2.1/ Địa hình: Khu vực đất có địa hình tương đối bằng phẳng

2.2/ Khí hậu: Nằm trong vùng khí hậu TP.HCM, có chung đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, trong năm có hai mùa rõ rệt:

         + Mùa mưa: từ tháng 5 ® 11

         + Mùa khô: từ tháng 12 ® 4

             Các đặc trưng chính về khí hậu như sau:

- Nhiệt độ: Trung bình hàng năm là 27^oC, biên độ dao động giữa ngày và đêm từ 5®10 ^oC; Tổng tích ôn cả năm là 9764,4 ^oC:

      + Cao nhất: 40 oC (tháng 4/1970)

      + Thấp nhất: 13 oC (tháng 12/1971)

- Nắng:

      + Số giờ nắng bình quân là 6,3giờ/ngày.

      + Tổng lượng bức xạ là 348 Kcal/cm2

- Lượng mưa:

      + Mùa mưa từ tháng 5 ® 11.

      + Trung bình hàng năm là 1949 mm/năm, tập trung chủ yếu vào các tháng 6, 7, 8, 9. Lượng mưa lớn nhất là 2718 mm. Lượng mưa nhỏ nhất là 1553 mm.

- Chế độ gió: Có hai hướng gió chủ đạo là gió Tây Nam và gió Đông Nam. Gió Đông Nam từ tháng 1 ® tháng 6. Tốc độ gió tối đa V_max = 28m/s. Gió Tây Nam thịnh thành trong mùa khô, tần suất 30 – 40%. Tốc độ gió tối đa V_max = 24m/s. Ngoài ra có gió Đông Bắc lạnh và khô thổi vào tháng 11, 12 vận tốc gió trung bình hàng năm là 6,8 m/s.

-  Lượng bốc hơi: Khá lớn, bình quân 1350 mm/năm, bình quân 3,7mm/ngày. Độ ẩm bình quân :79,8% :

    + Cao nhất : 100%          + Thấp nhất: 17%

2.3/ Nền đất xây dựng: Dựa trên nền đất đã được quy họach 

2.4/ Kênh, thuỷ văn: Khu vực không chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều. 

3/Tình hình hiện trạng:

- Khu đất đã san lấp, hoàn thiện một số tuyến đường giao thông chính, cao độ địa hình đo được từ +2,56m đến +3,75m (Cao độ Quốc Gia).

- Trong phạm vi nghiên cứu không có công trình xây dựng, công trình hạ tầng xã hội, không có người dân hiện hữu sinh sống, chỉ là khu đất trống đã được san lấp.

Bảng đánh giá hiện trạng sử dụng đất
Stt	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất trống	30.623,50	70,48
2	Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm điện)	10,00	0,02
3	Đất giao thông	12.259,70	28,21
4	Rạch	559,10	1,29
Tổng cộng		43.452,30	100,00

4/ Nhận xét, đánh giá chung hiện trạng:

Khu đất quy hoạch xây dựng với diện tích 43.452,3m², có các yếu tố thuận lợi và khó khăn sau:

4.1/Thuận lợi:

          + Khu đất hiện tại nằm trên các trục giao thông dự phóng.

          + Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.

          + Khu đất xây dựng hiện đang là khu vực đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị.

         + Khu vực có nền đất tương đối cao, hoàn toàn không chịu ảnh hưởng chế độ thủy triều trên sông rạch.

4.2/Khó khăn:

Hệ thống cấp thoát nước chưa có, do vậy bản thân Công ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống cấp thoát nước của khu vực, cơ sở sẽ có một hệ thống dự phòng hoàn chỉnh do được đầu tư ngay từ ban đầu.

II. PHƯƠNG ÁN LẬP QUY HOẠCH:

1/Sự phù hợp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở:

            Dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh nằm trong danh mục của chương trình, kế hoạch phát triển nhà tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn năm 2016 đến năm 2020 đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5086/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 và Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018;

2/ Sự phù hợp đối với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:

            Dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức được Công ty K lập dự án đầu tư xây dựng tại khu vực có chức năng là đất ở, phù hợp để phát triển dự án nhà ở được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt theo Quyết định số 4387/QĐ-UBND ngày 15/8/2013 và Quyết định số 4984/QĐ-UBND ngày 22/11/2019;

            Dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức do Công ty K làm chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức phê duyệt đồ án quy hoạch điều chỉnh chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số…../UBND-ĐT ngày…..tháng 6 năm 2021.

3/ Phân ký dự án đầu tư:

            Dự án không phân kỳ thành nhiều giai đoạn, các hạng mục công trình dự án nhà ở (hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạng mục nhà ở, hạng mục tiện ích…) được chủ đầu tư triển khai theo tiến độ được phê duyệt.

            Tiến độ triển khai các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạng mục nhà ở, hạng mục tiện ích…có thể triển khai trước hoặc sau hoặc cùng một lúc tùy vào điều kiện khởi công xây dựng công trình của hạng mục đầy đủ trước theo quy định hoặc tùy thuộc vào khả năng tài chính của Chủ đầu tư.

4/Quy mô thực hiện dự án theo quy hoạch:

• Tên dự án: Khu nhà ở thấp
• Địa điểm thực hiện: Phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh
• Quy mô: 43.452,3m²
• Tên chủ đầu tư: Công ty K
• Số lượng nhà ở: ……căn  :
• Loại nhà ở: Nhà ở thấp tầng
• Quy mô dân số:
• Tổng diện tích sàn xây dựng:
• Diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội: Không

5/Phương hướng tổ chức quy hoạch xây dựng:

Dự án được tổ chức quy hoạch xây dựng tại khu vực được tiến hành trên cơ sở quy hoạch định hướng của Quận 9, Tp.Hồ Chí Minh (nay là phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh). Chức năng được xác định là khu nhà ở thấp tầng.

  Tổ chức mạng lưới giao thông hợp lý đáp ứng nhu cầu đi lại vận chuyển cho khu vực được thuận tiện cũng như hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cung cấp những điều kiện ở tốt nhất, tiện nghi ở và sinh hoạt.

Xây dựng công viên cây xanh cảnh quan phục vụ cho sinh hoạt nghỉ ngơi thiết yếu cho người dân trong khu vực.

Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh đáp ứng đầy đủ phù hợp với tiêu chuẩn theo quy định.

6/ Bố cục quy hoạch xây dựng, công trình kiến trúc:

6.1/ Bố cục quy hoạch xây dựng:

       a. Yêu cầu tổ chức quy hoạch phân khu chức năng:

Quy hoạch đang trong thời gian trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các phương án nghiên cứu khai thác sử dụng đất dựa trên cơ sở nội dung của đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng nhằm đáp ứng được những vấn đề chính sau:

• Tổ chức mạng lưới giao thông thuận tiện, phù hợp với mạng lưới giao thông chung toàn khu vực.
• Bố trí các khu chức năng hợp lý, khai thác hiệu quả sử dụng đất và cảnh quan môi trường.
• Tổ chức tốt các công trình cây xanh cảnh quan.
• Đáp ứng được yêu cầu về quy hoạch trước mắt và lâu dài.

       b. Phân tích phương án cơ cấu tổ chức quy hoạch:

Trên cơ sở mạng đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật chính đã được quy hoạch chi tiết xác định từ đó quyết định cơ cấu sử dụng đất và mạng lưới giao thông nội bộ phù hợp.

Công viên cây xanh cảnh quan được bố trí tạo một khoảng không gian rộng mở. Là khu vực thư giãn và giao tiếp của người dân trong các giờ nghỉ ngơi sau giờ làm việc.

Bố trí các công trình phụ như nhà bảo vệ, bãi xe tập trung ngoài trời thuận lợi giao thông đi lại của người dân cũng như lưu thông xe cơ giới.

      Phương án có các ưu điểm:

         + Phân khu chức năng rõ ràng, bố cục hợp lý;

         + Vị trí công viên cây xanh cảnh quan đáp ứng tốt các chức năng nghỉ ngơi giải trí.

         + Tổ chức không gian kiến trúc hiệu quả, tạo được những điểm nhấn công trình đẹp theo trục đường.

         + Mật độ xây dựng phù hợp với chỉ tiêu.

Nhận xét: Qua phương án quy hoạch cho thấy, phương án đã đáp ứng được nhiều nhất mục tiêu đề ra của cả dự án về bố cục không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội và các giải pháp hiệu quả kinh tế xã hội.

6.2/ Cơ cấu quy hoạch và chỉ tiêu sử dụng đất:

Stt	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
A	Đất nhóm nhà ở thấp tầng	33.869,96	77,95
1	Đất ở nhà ở thấp tầng	20.149,21	46,37
2	Đất thể dục thể thao	1.900,00	4,37
3	Đất cây xanh nhóm nhà ở	2.514,00	5,79
4	Đất giao thông nhóm nhà ở	9.306,75	21,42
B	Đất ngoài nhóm nhà ở	9.582,34	22,05
1	Đất hạ tầng kỹ thuật	116,00	0,26
	Đất trạm xử lý nước thải	100,00
	Đất trạm điện	16,00
2	Đất cây xanh thuộc hành lang trên bờ sông rạch	738,65	1,70
3	Mặt nước (sông rạch)	533,49	1,23
4	Đất giao thông ngoài nhóm ở	8.194,20	18,86
	Tổng cộng	43.452,30	100,00

6.3/ Nội dung bố trí các hạng mục công trình:

a. Nhà ở thấp tầng: Các dãy nhà được bố trí chủ yếu theo hướng Bắc-Nam, Đông – Tây. Các chỉ tiêu như sau:

Stt	Loại chỉ tiêu		Đơn vị tính	Thông số
1	Mật độ xây dựng tối đa nhóm nhà ở		%	42,50
2	Hệ số sử dụng đất tối đa nhóm nhà ở		Lần	1,8
3	Tầng cao xây dựng	Tối đa	Tầng	04
		Tối thiểu	Tầng	01
4	Chiều cao xây dựng công trình		Mét	16
5	Quy mô dân số		Người	720
6	Số lượng nhà ở		Căn	180

Bảng thống kê chi tiết các lô đất xây dựng:

Kí hiệu	Số căn	Diện tích lô đất (m2)		Mđxd tối đa (%)	Loại nhà	Ghi chú
		Mỗi căn	Tổng khu
Khu A	36		3.734,42
1	1	157,92	157,92	55,98	Liên kế vườn
2	1	98,43	98,43	74,60
3	1	98,21	98,21	74,54
4	1	98,00	98,00	74,49
5	1	97,80	97,80	74,43
6	1	97,60	97,60	74,36
7	1	97,37	97,37	74,32
8	1	97,16	97,16	74,27
9	1	135,66	135,66	53,03
10	1	135,01	135,01	52,89
11	1	96,18	96,18	74,01
12	1	95,97	95,97	73,96
13	1	95,76	95,76	73,89
14	1	95,55	95,55	73,84
15	1	95,34	95,34	73,78
16	1	95,12	95,12	73,72
17	1	94,92	94,92	73,64
18	1	94,70	94,70	73,60
19	1	94,50	94,50	73,54
20	1	94,28	94,28	73,50
21	1	131,64	131,64	52,49
22	1	130,98	130,98	52,31
23	1	93,31	93,31	73,21
24	1	93,10	93,10	73,15
25	1	92,88	92,88	73,08
26	1	92,67	92,67	73,02
27	1	92,46	92,46	72,96
28	1	92,25	92,25	72,90
29	1	128,79	128,79	52,05
30	1	128,14	128,14	51,89
31	1	91,28	91,28	72,62
32	1	91,07	91,07	72,54
33	1	90,85	90,85	72,48
34	1	90,16	90,16	72,26
35	1	89,08	89,08	71,92
36	1	140,28	140,28	53,80
Khu B	4		827,70
1	1	208,65	208,65	53,76	Liên kế vườn
2	1	189,15	189,15	65,51
3	1	211,88	211,88	69,21
4	1	218,02	218,02	55,50		Vạt góc
Khu C	15		1.699,85
1	1	199,85	199,85	52,49	Liên kế vườn	Vạt góc
2->14	13	100,00	1.300,00	70,00
15	1	200,00	200,00	56,00
Khu D	18		2.368,58
1	1	152,00	152,00	55,26	Liên kế vườn
2->8	7	114,00	798,00	73,68
9, 10	2	234,29	468,58	57,45		Vạt góc
11->17	7	114,00	798,00	73,68
18	1	152,00	152,00	55,26
Khu E	34		3.756,04
1	1	152,00	152,00	55,26	Liên kế vườn
2->10	9	95,00	855,00	73,68
11, 12	2	133,00	266,00	52,63
13->16	4	95,00	380,00	73,68
17, 18	2	225,02	450,04	56,78		Vạt góc
19->22	4	95,00	380,00	73,68
23, 24	2	133,00	266,00	52,63
25->33	9	95,00	855,00	73,68
34	1	152,00	152,00	55,26
Khu F	29		3.077,23
1	1	161,83	161,83	54,27	Liên kế vườn
2	1	120,00	120,00	66,67
3->14	12	90,00	1.080,00	72,22
15, 16	2	167,50	335,00	51,19		Vạt góc
17->28	12	90,00	1.080,00	72,22
29	1	300,40	300,40	60,00
Khu G	30		3.049,02
1	1	155,30	155,30	53,84	Liên kế vườn
2	1	120,00	120,00	66,67
3->14	12	90,00	1.080,00	72,22
15, 16	2	167,50	335,00	51,19		Vạt góc
17->28	12	90,00	1.080,00	72,22
29	1	120,00	120,00	66,67
30	1	158,72	158,72	54,02
Khu H	14		1.636,37
1	1	199,85	199,85	52,48	Liên kế vườn	Vạt góc
2->13	12	100,00	1.200,00	70,00
14	1	236,52	236,52	53,98
Tổng	180		20.149,21

b/Khu dịch vụ công cộng gồm các chỉ tiêu như sau:

Stt	Hạng mục	Đơn vị tính	Chỉ tiêu
1	Diện tích khu đất	M2	1.900,00
2	Tầng cao xây dựng tối đa	Tầng	2
3	Chiều cao xây dựng tối đa	M	14
4	Mật độ xây dựng tối đa	%	40
5	Hệ số sử dụng đất tối đa	Lần	0,8

Tổng diện tích 3.252,65 m², bao gồm diện tích đất cây xây nhóm ở, diện tích cây xanh nhóm ven rạch và diện tích mặt nước. Các chỉ tiêu như sau :

 

Stt	Kí hiệu	Diện tích (m2)
A	Cây xanh nhóm nhà ở	2.514,00
1	Cây xanh nhóm nhà ở CV1	188,65
2	Cây xanh nhóm nhà ở CV2	154,31
3	Cây xanh nhóm nhà ở CV3	540,94
4	Cây xanh nhóm nhà ở CV4	386,64
5	Cây xanh nhóm nhà ở CV5	546,52
6	Cây xanh nhóm nhà ở CV6	270,06
7	Cây xanh nhóm nhà ở CV7	426,88
B	Cây xanh thuộc hành lang trên bờ sông rạch	738,65
1	Cây xanh thuộc hành lang trên bờ sông rạch CR1	381,78
2	Cây xanh thuộc hành lang trên bờ sông rạch CR2	356,87
C	Mặt nước	533,49
1	Mặt nước N	533,49

 

6.4/ Giải pháp kiến trúc và xây dựng:

• Công trình được bố trí theo hướng gió chính : Nam, Bắc, Đông Nam, Tây Bắc, hạn chế hướng nắng nóng hướng chính Tây, nếu có bố trí thêm cây xanh trục đường hạn chế hướng nắng chiếu thẳng góc.
• Công trình bố trí cách chỉ giới đường đỏ ít nhất là 2m-6m, mật độ xây dựng trên lô đất không quá 75%.
• Về xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có lưu ý đến các yêu cầu phát triển của tương lai, cần có dự trù cho các hệ thống cao cấp hơn như đường ống dẫn ga, đường dây thông tin
• Kết cấu: Khung cột, tường chịu lực, sàn bê tông cốt thép.
• Tường xây gạch.
• Vật liệu:

      + Gạch xây

      + Cửa chính, cửa sổ : nhôm kính

      + Cửa phòng : gỗ sơn dầu

      + Nền lát gạch ceramic

      + Tường sơn nước.

6.5/ Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan:

       - Bố cục không gian quy hoạch kiến trúc được nghiên cứu trên cơ sở mối quan hệ chung của khu vực.

       - Bố trí công trình hướng nhìn ra đường giao thông chính phải có hình thức kiến trúc đẹp, hài hòa gây ấn tượng.

       - Vườn hoa cây xanh góp phần tạo ra không gian với cảnh quan hấp dẫn.

7/Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật: 

7.1/ Quy hoạch giao thông: Mạng lưới giao thông được xây dựng hoàn chỉnh bao gồm: các tuyến đường nội bộ đảm bảo yêu cầu giao thông thuận tiện cho khu vực nghiên cứu thiết kế và phù hợp với bố cục tổng thể và đảm bảo yêu cầu phòng chay chữa cháy.

• Các yếu tố kỹ thuật chung

• Mạng lưới đường được thiết kế phù hợp với tính chất của cấp đường, tạo sự liên thông và thuận lợi về mặt giao thông chung cho cả khu vực.
• Tại các giao lộ, kích thước vạt góc là 5mx5m.

Tên chỉ tiêu	Đơn vị	Theo đồ án	Theo quy chuẩn
Vận tốc thiết kế	Km/h	20 - 40	20 - 40
Bán kính đường cong nằm	m	≥ 15	≥ 15
Bán kính bó vỉa	m	≥9	≥8
Độ dốc dọc tối thiểu	‰	3	3
Độ dốc dọc tối đa	%	4	9
Tầm nhìn tại giao lộ	m	≥ 20	≥20
Kết cấu mặt đường		Bê tông nhựa	Bê tông nhựa
Độ dốc ngang đường	‰	20	15-25
Tải trọng trục thiết kế	Tấn	10	10

• Kết cấu áo đường của các tuyến đường dự kiến như sau:

• Bê tông nhựa nóng hạt mịn dày 5 cm.
• Bê tông nhựa nóng hạt thô dày 7 cm.
• Lớp cấp phối đá dăm loại 1 dày 15 cm.
• Lớp cấp phối đá dăm loại 2 dày 30 cm.
• Đất nền E=400daN/cm², K = 0,98 dày 30cm.

• Căn cứ theo Quyết định 1762/QĐ - SGTVT ngày 18/6/2009, dự kiến kết cấu vỉa hè loại 3 như sau: 

• Đảm bảo độ dốc ngang thoát nước từ 1- 2%
• Gạch bê tông tự chèn chất lượng cao M400 dày 10cm.
• Cát hạt trung đầm chặt K >=0,95 dày 30 cm.
• Nền đất (hoặc cát) đầm chặt K >=0,90.
  1. Lộ giới các tuyến đường và khoảng lùi công trình được quy định cụ thể trong bảng thống kê dưới đây:

Bảng tổng hợp quy hoạch giao thông
TT	Tên đường	Chiều dài  (m)	Diện tích  (m2)		Lộ giới (m)	Bề rộng đường (m)							Kí hiệu mặt cắt
						Hè trái		Lòng đường			Hè phải
A	Giao thông ngoài nhóm nhà ở	636,70	8.194,20
1	Đường N1	6,00	78,40		12	1		8			3		7 - 7
		80,10	1.400,90		17	3		11			3		5 - 5
2	Đường D	292,70	2.492,30		18	3,5		11			3,5		1 - 1
3	Đường D2	257,90	4.222,60		16	3		10			3		2 - 2
B	Giao thông nhóm nhà ở	683,20	9.306,75
1	Đường D1	261,00	3.271,10		12	2,5		7			2,5		3 - 3
2	Đường N2	88,90	1.056,40		11,5	2,5		8			1		4 - 4
		38,00	506,00		12	2,5		7			2,5		3 - 3
3	Đường N3	88,80	1.203,90		12	2,5		7			2,5		3 - 3
4	Đường N5	88,10	1.187,10		12	2,5		7			2,5		3 - 3
5	Đường N6	103,40	1.442,15		12	2,5		7			2,5		3 - 3
6	Đường M1	-	133,60		-	-		-			-		-
7	Đường M2	15,00	128,90		10	2		6			2		6 - 6
8	Khoảng 4m tại các lô đất	-	377,60		-	-		-			-		-
Tổng cộng		1.319,90	17.500,95

Để hiểu thêm về cách đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư hay thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn. Hotline: 0907957895