Dự án đầu tư khu dân cư đô thị Hữu Lũng Lạng Sơn trên khu đất thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị mới Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn với tổng diện tích 52,3 ha. Tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Các bước cơ bản của quy hoạch và thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Xây dựng Khu dân cư đô thị và nhà ở, xin cấp phép Khu dân cư đô thị và nhà ở, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị và nhà ở.

MỤC LỤC

1. TỔNG QUAN CHUNG 1

1.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án 1

1.1.1. Các thông tư và nghị định của nhà nước về đầu tư 1

1.1.2. Các văn bản liên quan đến dự án 1

1.1.3. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế được áp dụng 1

1.2. Thông tin chung về dự án 2

1.3. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư 3

1.3.2 Mục tiêu đầu tư 3

1.4. Nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm 4

1.4.1. Nhu cầu về nhà ở 4

1.4.2. Nhu cầu về công trình hỗn hợp (Trung tâm thương mại, cho thuê văn phòng và nhà ở chung cư) 6

1.5. Hình thức đầu tư xây dựng công trình 6

1.5.1. Hình thức đầu tư 6

1.5.2. Giới thiệu về dự án 6

1.6. Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất 7

1.6.1. Vị trí khu đất 7

1.6.2. Điều kiện khí hậu 8

1.6.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 8

2. QUY MÔ 10

Đất ở 12

2.1. Đất công trình công cộng xã hội 12

2.2. Đất công trình hỗn hợp 12

2.3. Đất hành chính 12

2.4. Đất công viên, cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước 12

2.5. Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật 13

3. CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 13

3.1. Phương án chung về giải phóng mặt bằng 13

3.2. Giải pháp kỹ thuật 16

3.2.1. Giải pháp kiến trúc 16

3.2.2. Giải pháp kết cấu – kỹ thuật 19

3.2.2.1 Giải pháp kiến trúc các công trình. 19

3.3. Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động 32

3.3.1. Hình thức quản lý dự án 32

3.3.2. Hình thức tổ chức thực hiện dự án 32

3.3.3. Bộ máy quản lý sau đầu tư 32

3.4. Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 33

4. TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG CHÁY, AN NINH QUỐC PHÒNG. 34

4.1. Tác động môi trường 34

4.1.1. Mục đích đánh giá tác động môi trường 34

4.1.2. Các cơ sở làm căn cứ đánh giá tác động môi trường 36

4.1.3. Hiện trạng môi trường trong khu vực dự án 36

4.1.4. Đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án 37

4.1.5. Các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường 37

a. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 37

4.2. Các giải pháp phòng cháy 40

4.2.1. Tổng quan về phòng cháy 40

4.2.2. Hệ thống phòng cháy 42

4.2.3. Hệ thống chữa cháy 44

5. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN, NGUỒN VỐN VÀ HIỆU QUẢ DỰ ÁN 46

5.1. Căn cứ lập tổng mức đầu tư 46

5.2. Tổng mức đầu tư 47

5.3. Nguồn vốn, cơ cấu và phương án thu xếp vốn 49

5.3.1. Nguồn vốn, cơ cấu vốn 49

5.3.2. Phương án thu xếp vốn. 50

5.4. Phương án kinh doanh sản phẩm (Khu 1) 62

5.4.1. Đánh giá ưu thế của Dự án trong việc triển khai kinh doanh: 62

5.4.2. Các loại hình sản phẩm (Giai đoạn 1) 63

5.4.3. Xây dựng giá bán (Giai đoạn 1) 63

Giá nhà xây thô: Theo sát của Nhà đầu tư, giá bán nhà ở xây thô tại các dự án địa bàn Bắc Giang (khu đô thị Rùa Vàng - thị trấn Vôi, Lạng Giang, Bắc Giang); khu đô thị Phú Lộc, thành phố Lạng Sơn, giá bán nhà ở xây thô và hoàn thiện mặt ngoài từ 5,3÷5,8 triệu/m2. 66

1.1. Phương án hoàn trả vốn 77

1.2. Hiệu quả xã hội của dự án 85

1.2.1. Đối với Nhà nước 85

1.2.2. Đối với người dân 85

1.2.3. Đối với nhà đầu tư 86

2. KẾT LUẬN 86

Dự án đầu tư khu dân cư đô thị Hữu Lũng Lạng Sơn trên khu đất thu hồi, Tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Các bước cơ bản của quy hoạch và thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Xây dựng Khu dân cư đô thị và nhà ở, xin cấp phép Khu dân cư đô thị và nhà ở, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị và nhà ở.

1.1. Thông tin chung về dự án

- Tên dự án: Khu đô thị mới Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn

- Địa điểm đầu tư: Xã Sơn Hà, Huyện Hữu Lũng, Tỉnh Lạng sơn.

- Chủ đầu tư: Liên danh Công ty CP Trường Thịnh Phát và Công ty CP Trường Thịnh Phát Lạng Sơn.

- Hình thức đầu tư:

+ Đầu tư trực tiếp toàn bộ hạ tầng

+ Xây dựng phần thô và hoàn thiện một số nhà ở Shop House và liền kề báo mặt đường 16m trở lên

+ Xây dựng khu trung tâm hành chinh

+ Xây dựng Chuyển giao hạng mục Hạ tầng kỹ thuật

Dự án đầu tư khu dân cư đô thị Hữu Lũng Lạng Sơn trên khu đất thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị mới Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn với tổng diện tích 52,3 ha phục vụ xây dựng khu dân cư đô thị

1.2. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư 

1.3.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Huyện Hữu Lũng là vùng địa linh nhân kiệt xưa nay với trùng lai danh thắng địa. Hữu Lũng như bức thiên hoạ tuyệt mỹ với nhiều thắng cảnh tạo nguồn cảm hứng của thi ca. Bên cạnh đó, khu trung tâm của huyện Hữu Lũng hiện nay là nơi giao thoa của nhiều tuyến đường lớn, là trung tâm kết nối giữa các huyện lân cận như Chi Lăng, Văn Quan, Bắc Sơn thuộc tỉnh Lạng Sơn, Lục Ngạn, Lục Nam, Lạng Giang, Yên Thế thuộc tỉnh Bắc Giang và Võ Nhai thuộc tỉnh Thái Nguyên.

Tuy vậy, khu vực trung tâm của Huyện Hữu Lũng là thị trấn Hữu Lũng và Xã Sơn Hà hiện nay chưa có được hình ảnh tương xứng về cả môi trường xã hội lẫn cảnh quan đô thị.

Với tầm quan trọng như vậy việc triển khai đầu tư xây dựng một dự án đồng bộ về mặt hạ tầng kỹ thuật để biến khu vực trung tâm của Huyện Hữu Lũng trở thành trung tâm kinh tế, văn hoá là rất cần thiết. Giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân trong Huyện cũng như các địa bàn lân cận (hiện nay dân số huyện Hữu Lũng là 115.380 người). Ngoài ra, một yếu tố không kém phần quan trọng là tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tạo cơ sở pháp lý để lập dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, đóng góp phần nào cho bộ mặt kiến trúc khang trang hiện đại cho khu vực, góp phần hoàn thiện quy hoạch chung của Huyện Hữu Lũng nói chung và Xã Sơn Hà nói riêng. Cũng như tạo cơ sở pháp lý cho chính quyền địa phương quản lý xây dựng theo quy hoạch, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của Huyện Hữu Lũng nói chung và Xã Sơn Hà. Cải thiện điều kiện sống cho khu vực dân cư xung quanh về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Hiện nay nhu cầu nhà ở của một số hộ gia đình có điều kiện muốn sở hữu cho mình một căn hộ khang trang hơn và cũng là nơi giao dịch làm ăn buôn bán. Việc đầu tư một khu đô thị mới là vô cùng cần thiết.

1.3.2 Mục tiêu đầu tư

Mục tiêu đầu tư là xây dựng hạ tầng đồng bộ toàn bộ khu đô thị từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội, tạo ra môi trường sống tiện ích và hiện đại. Đầu tư xây dựng khu đô thị mới nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở và công ăn việc làm trung khu vực, tạo bộ mặt khang trang cho huyện Hữu Lũng và cũng là khu trung tâm hành chính – đô thị mới.

1.3. Nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm 

Hiện nay trong trung tâm Huyện Hữu Lũng chưa có một khu đô thị với đầy đủ tiện nghi và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo tương xứng với yêu cầu phát triển. Vì vậy, việc xây dựng một khu đô thị mới đảm bảo tiêu chuẩn, bổ sung vào quỹ đất ở một lượng nhà ở đô thị là nhu cầu cấp thiết.

1.3.1.  Nhu cầu về nhà ở

Trong cuộc khảo sát của chủ đầu tư về nhu cầu nhà ở, với khu vực trung tâm huyện Hữu Lũng tại tháng 5 năm 2018, tỉnh Lạng Sơn đã có được những số liệu cụ thể đáng tin cậy để có thể tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới cũng như các bước đi tiếp theo để phát triển dự án.

Về diện tích lô đất, 13% số người được hỏi cần lô đất có diện tích khoảng 200m2, 55% số người được hỏi có nhu cầu lô đất 100m2, 17% số người được hỏi có nhu cầu lô đất 150m2. Như vậy, có thể thấy được rằng diện tích từ 100m2-200m2 chiếm 85% tổng nhu cầu các lô đất.

Quy mô dự án gồm các hạng mục như sau:

* Tổng diện tích khu đất: S_KĐ= 52,3 ha

TT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích (m2)	Tỉ lệ (%)
1	Đất ở		185.851	35,54
-	Nhà biệt thự	BT1-15	57.503
-	Nhà thương mại shop house	SH1-26	28.453	5,44
-	Nhà lô phố liên kế	LK1-73	93.967
-	Nhà tái định cư	OM1-3	5.928
2	Đất công cộng xã hội		20.233	3,86
-	Giáo dục	TH1-2	13.108
-	Y tế	YT	3.669
-	Công cộng	CC	3.456
3	Đất hỗn hợp	HH1-4	6.776	1,30
4	Đất hành chính	HC1-2	13.575	2,60
5	Đất công viên, cây xanh, TDTT, mặt nước	CV1-6, MN	105.934	20,26
6	Đất giao thông, HTKT		190.631	36,45
	Tổng cộng		523.000	100

 

Mật độ xây dựng:

- Đất ở biệt thự: 60%

- Đất nhà thương mại Shop House: 80%

- Đất ở nhà liền kề: 90%

- Đất ở tái định cư: 90%

- Đất công trình công cộng xã hội: 30%

- Đất công trình hỗn hợp: 50%

- Đất hành chính: 30-40%

- Đất công viên cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước: 5%

Đất ở

- Bố trí quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở từ 3-5 tầng: 185.851 m²

- Số lượng nhà : 1.369

- Tổng diện tích xây dựng : 147.17 m²

- Tổng diện tích sàn : 666.845 m²

- Với dân số sinh sống khoản : 5.750 người

1.1.  Đất công trình công cộng xã hội

Công trình công cộng xã hội gồm công trình giáo dục, y tế và đất công cộng, được bố trí hợp lý, thuận tiện khám chữa bệnh và học tập của nhân dân trong vùng.

- Bố trí quỹ đất công trình công cộng xã hội : 20.233 m²

- Trường mầm non : 01 trường

- Trường tiểu học : 01 trường

- Công trình y tế : 01 công trình

1.2. Đất công trình hỗn hợp

Đất công trình hỗn hợp gồm 04 tòa nhà dịch vụ, văn phòng, căn hộ, … được bố trí dọc sát tuyến đường quốc lộ 1A.

- Bố trí quỹ đất công trình công cộng xã hội : 6.776 m²

- Tổng diện tích xây dựng : 3.388 m²

- Tổng diện tích sàn : 55.729 m²

- Số căn hộ : 142 căn

- Dân số sinh sống khoảng : 596 người

1.3. Đất hành chính

Đất hành chính gồm cơ quan hành chính, trung tâm hội nghị và sinh hoạt cộng đồng đô thị được bố trí hợp lý trong quy hoạch.

- Bố trí quỹ đất hành chính  : 13.575 m²

- Tổng diện tích xây dựng : 4.605 m²

- Tổng diện tích sàn : 23.025 m²

1.4. Đất công viên, cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước

Đất công viên, cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước gồm công viên, Quảng trường hành chính hoa đào trung tâm, Công viên khu ở, Công viên thể dục thể thao phía Nam, Công viên ven sông, Dải cây xanh ven sông, Cây xanh cảnh quan khu ở, Sông Thương được bố trí hợp lý, không gian hài hòa trong quy hoạch.

- Quỹ đất công viên, cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước: 105.934 m²

- Tổng diện tích xây dựng : 3.079 m²

- Tổng diện tích sàn : 3.079 m²

1.5. Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật

Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật gồm đất công trình hạ tầng kỹ thuật và đất giao thông, kè, bãi đỗ xe.

- Quỹ đất giao thông, HTKT : 190.631 m²

- Tổng diện tích xây dựng : 3.079 m²

- Tổng diện tích sàn : 3.079 m²

2. CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

2.1. Phương án chung về giải phóng mặt bằng

a. Hiện trạng

Diện tích khu đất thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị mới Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn với tổng diện tích 52,3 ha. Qua khảo sát thực tế trên khu đất có một số công trình, vật kiến trúc của một số gia đình sinh sống trong khu vực; có các loại cây cối, hoa màu, đất rừng sản xuất do của các hộ gia đình xung quanh đang canh tác và trồng trên đất.

b.  Khối lượng bồi thường, giải phóng mặt bằng

*. Về đất

Tổng diện tích đất cần thực hiện thu hồi: 52,3 ha, trong đó:

TT	Loại đất	Diện tích đất thu hồi  (m2)	Ghi chú
1	Đất ở làng xóm	72.978	Nhà gạch 1 tầng và nhà tạm
2	Đất nông nghiệp	193.878
-	Đất trồng lúa	88.104
-	Đất trồng cây ăn quả	105.774	Chuối, đu đủ, cam, mía, xoài
3	Đất lâm nghiệp	122.904	Keo, bạch đàn
4	Mặt nước	14.691
5	Đất chuyên dùng	15.298	Khu sản xuất vỏ gỗ
6	Đất cây bụi/cỏ	60.345	SVĐ cũ - hiện cỏ mọc không sử dụng
7	Đất trống	27.509
8	Giao thông	15.397
	TỔNG CỘNG	523.000

Diện tích thu hồi 52,3 ha để bố trí các ô đất cho vuông thửa, trong thực tế tổ chức triển khai thực hiện dự án sẽ cụ thể.

* Đối tượng bị ảnh hưởng về đất đai và tài sản:

Trên khu đất có một số công trình nhà ở, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu, đất rừng sản xuất, đất trồng lúa... của các hộ gia đình xung quanh đang canh tác và trồng trên đất thu hồi, đền bù theo quy định hiện hành của nhà nước.

* Hỗ trợ, tái định cư

Hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư toàn bộ khu đất phải di chuyển nhà ở và đề nghị được bố trí vào ở tại khu vực có quỹ đất tái định cư của huyện (khi các hộ đáp ứng đủ điều kiện về hỗ trợ tái định cư)

Công tác đền bù GPMB được thực hiện theo cơ chế đền bù trên cơ sở các quy định hiện hành của nhà nước và địa phương. Chi phí đền bù GPMB được tính toán vào chi phí đầu tư.

Khi thu hồi đất nông nghiệp thì người bị thu hồi đất được hưởng các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ GPMB theo các quy định hiện hành của nhà nước và địa phương, khoản kinh phí này người có đất bị thu hồi được trực tiếp nhận tiền.

c.  Kinh phí thực hiện

Kinh phí chi trả bồi thường, giải phóng mặt bằng (bao gồm chi phí hỗ trợ, tái định cư) được thu xếp từ nguồn vốn của nhà đầu tư được lựa chọn. Trên cơ sở chế độ chính sách hiện hành, nhà đầu tư phối hợp với Cơ quan làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng chi tiết và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng chi tiết trình người có thẩm quyền phê duyệt.

d. Dự toán kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng

Kinh phí thực hiện công tác GPMB:

- Kinh phí bồi thường, tái định cư         :160.673.103.000 đồng.

- Kinh phí hỗ trợ:   :  82.244.104.000 đồng.

Tổng kinh phí thực hiện (Làm tròn)     : 242.917.000.000 đồng.

e.  Các cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

+ UBND tỉnh Lạng Sơn;

+ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn;

+ UBND huyện Hữu Lũng;

+ Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Hữu Lũng.

+ UBND xã Sơn Hà.

f.  Tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng

- Ngay sau khi Dự  án được quyết định tạm thu hồi đất, UBND huyện Hữu Lũng sẽ thành lập một hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng để triển khai công việc kiểm đếm và xây dựng phương án đền bù giải phóng mặt bằng trình UBND tỉnh phê duyệt trên cơ sở kết quả thẩm định của liên ngành.

+ Tổ chức họp dân thông báo kế hoạch giải phóng mặt bằng: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng với nhà đầu tư.

+ Tổ chức kiểm kê thực tế lập hồ sơ bồi thường cho các đối tượng nằm trong khu vực giải tỏa: 45 ngày.      

+ Thẩm định điều kiện bồi thường về đất: 30 ngày.

+ Áp giá bồi thường và thẩm định phê duyệt đền bù: 20 ngày.

- Công bố công khai Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Ngay sau khi có quyết định phê duyệt của cấp có thẩm quyền.

- Giải quyết thắc mắc khiếu nại: Trong vòng 30 ngày sau khi có quyết định phê duyệt của cấp có thẩm quyền.

- Chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư: Sau 30 ngày kể từ khi có quyết định phê duyệt của cấp có thẩm quyền.

- Giải tỏa bàn giao mặt bằng thực hiện dự án: Song song với việc chi tiền đền bù bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

- Chủ đầu tư chịu trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ kinh phí để phục vụ công án chi trả và tiến độ được hội đồng phê duyệt.

g.  Giải pháp chuyển đổi cơ cấu ngành nghề

- Việc giải quyết công việc làm cho các hộ dân có đất canh tác phải thu hồi để xây dựng Dự án là hết sức quan trọng và cần thiết, vì vậy khi Tỉnh thu hồi đất nông nghiệp để giao cho chủ dự án, chủ dự án có trách nhiệm lập dự toán chi hỗ trợ theo diện tích đất bị thu hồi để khắc phục khó khăn và đào tạo chuyển nghề cho người dân  theo đúng các quy định hiện hành.

- Với mức kinh phí hỗ trợ, người lao động chủ động chuyển đổi ngành nghề cho phù hợp với sức khoẻ, nhu cầu của từng cá nhân và gia đình.

- Trong quá trình đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trong khu đô thị, Công ty sẽ ưu tiên tuyển dụng các lao động là con em các gia đình có đất trong diện bị thu hồi để xây dựng dự án vào làm việc tại các công trường xây dựng, từ lao động phổ thông đến lao động có tay nghề phù hợp với từng loại công việc tại dự án.

- Sau khi Dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ lập Công ty dịch vụ để khai thác, vận hành các dịch vụ công cộng của khu đô thị. Chủ đầu tư sẽ ưu tiên tuyển dụng các lao động địa phương có trình độ phù hợp với từng loại công việc của khu đô thị. Dự án đầu tư khu dân cư đô thị Hữu Lũng Lạng Sơn trên khu đất thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị mới Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn với tổng diện tích 52,3 ha để thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị mới.

Dự án đầu tư khu dân cư đô thị Hữu Lũng Lạng Sơn trên khu đất thu hồi, Tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Các bước cơ bản của quy hoạch và thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Xây dựng Khu dân cư đô thị và nhà ở, xin cấp phép Khu dân cư đô thị và nhà ở, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị và nhà ở.