MỤC LỤC

 

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 5

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 7

II.1. Nền kinh tế Việt Nam 7

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2018 7

II.1.2. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 7

II.1.3. Kết cấu dân số 8

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương . 9

II.2.1. Tỉnh Bình Dương 9

II.2.2. Vị trí địa lý 9

II.2.3. Điều kiện tự nhiên 9

II.3. Phân tích thực trạng về nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương 10

II.4. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty: 12

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 20

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 20

III.2. Mục tiêu đầu tư 20

III.3. Sự cần thiết phải đầu tư 20

III.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế: 21

Kết luận : 21

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 22

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 22

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 22

IV.3. Điều kiện tự nhiên: 22

IV.4. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 23

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng 23

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ 24

V.1. Cơ cấu sử dụng đất 24

V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan. 24

V.2.1. Khu nhà xưởng đặt dây chuyền 24

V.2.2. Khu nhà xưởng  24

V.2.6. Nhà văn phòng điều hành sản xuất 24

V.2.8. Xây dựng đường, sân bãi 25

V.2.9. Hệ thống cấp thoát nước 25

V.2.10. Hệ thống cấp điện 26

V.2.11. Hệ thống phòng cháy chữa cháy 26

CHƯƠNG VI: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 27

VI.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 27

VI.2. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 28

VI.3. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 29

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 30

VII.1. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án. 30

VII.2. Công tác đấu thầu. 30

VII.3. Các công trình phục vụ thi công xây lắp: 30

VII.4. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án 30

VII.5. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án 31

VII.5.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu 31

VII.5.2. Phần công việc không đấu thầu 32

VII.5.3. Phần công việc chỉ định thầu: 32

VII.5.4. Phần công việc cho cạnh tranh: 33

VII.5.5. Phần đấu thầu: 33

VII.6. Giải pháp thi công xây dựng 33

VII.7. Hình thức quản lý dự án 33

CHƯƠNG VIII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC 34

VIII.1. Đánh giá tác động môi trường 34

VIII.1.1. Giới thiệu chung 34

VIII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 34

VIII.1.6. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 36

VIII.1.11. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 40

VIII.1.12. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 41

VIII.1.13. Kết luận 43

VIII.2. Các biện pháp phòng cháy chữa cháy 43

CHƯƠNG IX: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 46

IX.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 46

IX.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 46

IX.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 46

IX.2.2. Chi phí thiết bị 47

IX.2.3. Chi phí quản lý dự án 47

IX.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 47

IX.2.5. Chi phí khác 48

IX.2.6. Dự phòng chi 48

IX.2.7. Lãi vay của dự án 48

IX.3. Tổng mức đầu tư 48

CHƯƠNG X: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 50

X.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 50

X.1. Tiến độ sử dụng vốn 50

CHƯƠNG XI: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 51

XI.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 51

XI.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 59

XI.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 59

CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

XII.1. Kết luận 60

XII.2. Kiến nghị 60

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty TNHH Quốc Thái Thành 

- Địa chỉ : Số 668/2A, khu Đông Chiêu, phường Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, Việt Nam.

- Điện thoại     :   06503793779                  ;    Fax:       06503793739   

- Đại diện        :   Ông Nguyễn Quốc Thái ;    Chức vụ:  Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Kinh doanh thương mại, Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu và cho thuê nhà xưởng, kho, bãi, xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp.…

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028) 22142126    ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Hệ thống nhà xưởng phục vụ sản xuất kinh doanh và cho thuê.

- Địa điểm: Tại phường Uyên Hưng, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương;

- Quỹ đất của dự án 50.783,0  m2.

- Mục tiêu đầu tư: Hệ thống nhà xưởng phục vụ sản xuất kinh doanh và cho thuê được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một Khu nhà xưởng sản xuất và cho thuê hiện đại, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, phòng chống cháy nổ, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của khách hàng..

- Tổng vốn đầu tư khoảng: 76.573.000.000 đồng,

Bằng Chữ: Bảy mươi sáu tỷ, năm trăm bảy mươi ba triệu đồng.

-  Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Quốc Thái Thành là 28.573.000.000 đồng, còn lại là vốn vay thương mại là 48.000.000.000 đồng;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 12 năm 2021.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2022.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty TNHH Quốc Thái Thành  trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư : (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là đầu tư dài hạn.

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

- Các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và các Nghị định; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014.

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016;

- Quyết định số 1518/QĐ-TTg ngày 05 tháng 9 năm 2011  của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;

- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

Việc thực hiện dự án “Hệ thống nhà xưởng phục vụ sản xuất kinh doanh và cho thuê” phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió  

- TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160– 996 : YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 7,660-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985 : Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 27-1991 : TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

- TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép.

CHƯƠNG II: 
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1. Nền kinh tế Việt Nam 

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2018

Việt Nam là quốc gia nằm ở phía Đông bán đảo Đông Dương thuộc khu vực Đông Nam Á. Với dân số ước tính 96,5 triệu dân vào năm 2018, Việt Nam là quốc gia đông dân thứ 15 trên thế giới và là quốc gia đông dân thứ 8 của châu Á. Thủ đô là thành phố Hà Nội kể từ năm 1976, với Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất.

Diện tích Việt Nam là 331.698 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn 4.500 km² vùng nước nội thủy (hồ nước ngọt lớn, mặt sông lớn, biển nội thủy ven biển). Phía Bắc Việt Nam tiếp giáp Trung Quốc, phía Tây giáp Lào và Campuchia, phía Tây Nam giáp vịnh Thái Lan, phía Đông và phía Nam giáp Biển Đông và có hơn 4.000 hòn đảo, bãi đá ngầm lớn nhỏ, gần và xa bờ, có vùng nội thủy, lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa được Chính phủ Việt Nam xác định khoảng gấp 3 lần diện tích đất liền (khoảng trên 1 triệu km²). 

+ Các chỉ tiêu kinh tế của năm 2018 như sau:

ü Tổng mức sản xuất: 482 tỷ USD.

ü Thu nhập trung bình: 2,645 USD.

ü Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế: 7.08%.

ü Tỷ lệ thất nghiệp: 3.01%.

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương .

II.2.1. Tỉnh Bình Dương

Bình Dương là tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ, Việt Nam. Tỉnh lỵ của Bình Dương hiện nay là thành phố Thủ Dầu Một, cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 30 km theo đường Quốc lộ 13. Đây là tỉnh có dân số đông thứ 7 trong 63 tỉnh thành. Bình Dương là vùng đất chiến trường năm xưa với những địa danh đã đi vào lịch sử như Phú Lợi, Bàu Bàng, Bến Súc, Lai Khê, Nhà Đỏ và đặc biệt là chiến khu Đ với trung tâm là huyện Tân Uyên (nay là huyện Bắc Tân Uyên và thị xã Tân Uyên), vùng Tam giác sắt trong đó có ba làng An. Ngoài ra còn có khu du lịch Đại Nam là khu du lịch lớn nhất Đông Nam Á

II.2.2. Vị trí địa lý 

Bình Dương thuộc miền Đông Nam Bộ, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, với diện tích 2694,4 km2, xếp thứ 4 trong vùng Đông Nam Bộ. Có tọa độ địa lý là 10o51'46"B – 11o30'B, 106o20' Đ – 106o58'Đ.

ü Phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước

ü Phía Nam giáp Thành phố Hồ Chí Minh

ü Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai

ü Phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh.

II.2.3. Điều kiện tự nhiên

Địa hình Bình Dương tương đối bằng phẳng, hệ thống sông ngòi và tài nguyên thiên nhiên phong phú. Khí hậu mang đặc điểm nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt, mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến 11, mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước đến tháng 4 năm sau, lượng mưa trung bình hàng năm 1.800 mm đến 2.000 mm. Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26,5oC.

Bình Dương là cửa ngõ giao thương với Tp. HCM, trung tâm kinh tế – văn hóa của cả nước, có các trục lộ giao thông huyết mạch của quốc gia chạy qua như quốc lộ 13, quốc lộ 14, đường Hồ Chí Minh, đường Xuyên Á… cách sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và các cảng biển chỉ từ 10 km – 15 km… thuận lợi cho phát triển kinh tế và xã hội toàn diện. Trong những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn ở mức cao, GDP tăng bình quân khoảng 14,5%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển biến tích cực, công nghiệp, dịch vụ tăng trưởng nhanh và chiếm tỷ trọng cao, năm 2010, tỷ lệ công nghiệp – xây dựng 63%, dịch vụ 32,6% và nông lâm nghiệp 4,4%. Hiện nay, Bình Dương có 28 khu công nghiệp và cụm công nghiệp tập trung có tổng diện tích hơn 8.700 ha với hơn 1.200 doanh nghiệp trong và ngoài nước đang hoạt động có tổng vốn đăng ký hơn 13 tỷ đôla Mỹ.

 Ngành nghề cho thuê nhà xưởng:

Đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho biết thị trường công nghiệp miền Nam đạt giá thuê đất trung bình ở mức 80 USD/m2, tăng gần 11% so với quý II/2018. Cùng xu hướng với nhu cầu tăng mạnh, giá thuê đất ở các tỉnh khác tăng trong khoảng 4 - 6 USD/m2. Giữa các tỉnh phía Nam, TP HCM vẫn dẫn đầu thị trường với mức giá 156,8 USD/m2.

Không có thay đổi đáng kể trong giá thuê nhà xưởng xây sẵn, với mức tăng nhẹ trong quý cuối năm dẫn đến giá thuê vẫn ở khoảng 2 - 5 USD/m2/tháng.

CHƯƠNG I: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ

I.1. Cơ cấu sử dụng đất

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI

STT	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	+ Diện tích hồ chứa nước	4,860.0	16.3%
2	+ Diện tích giao thông nội bộ	4,687.0	15.8%
3	+ Diện tích khu nhà ở công nhân	1,775.0	6.0%
4	+ Diện tích sân vườn	5,005.0	16.8%
5	+ Diện tích khối văn phòng	578.0	1.9%
6	+ Diện tích xây dựng nhà xưởng	12,825.5	43.1%
7	TỔNG CỘNG	50.783,0	100%

 

I.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan.

I.2.1. Khu nhà xưởng đặt dây chuyền sản xuất và cho thuê

13 Nhà xưởng có kích thước 40,6 m x 24,3 m = 986,56 m2, cao 7,5 – 9 m khung thép tiền chế, mái lợp tole, móng đơn BTCT, xây tường gạch dày 20 mm, đóng trần cách nhiệt bằng tôn lạnh trên mái có lắp hệ thống thông gió hai chiều.

I.2.2. Khu nhà ở công nhân

03 Nhà ở có kích thước 36,5 m x 9,3 m = 339,45 m2  cao 4,5 m, trụ BTCT, Khung thép tiền chế, mái lợp tole, móng đơn BTCT, xây tường gạch dày 20 mm, đóng trần cách nhiệt bằng tôn lạnh trên mái có lắp hệ thống thông gió hai chiều.

I.2.3. Nhà văn phòng điều hành sản xuất

- Kích thước khu nhà văn phòng : 578 m² ,

- Kết cấu:

ü Nhà 1 tầng, mái lợp tôn, trần cách nhiệt;

ü Vách ngăn, tường nhà xây gạch;

ü Trần nhà bằng tấm thạch cao lắp ghép;

ü Cửa đi, cửa sổ bằng khung nhôm kính;

ü Nền nhà lát gạch ceramic 40x40 cm.

I.2.4. Xây dựng đường, sân bãi

Ø Đường sân bê tông xi măng

- Kết cấu làm mới, cụ thể kết cấu từ trên xuống như sau:

ü BTXM đá 1x2cm M300 dày : 20 cm;

ü Giấy dầu hoặc tấm nilong ngăn cách;

ü Cát hạt trung lu lèn K > 0.98 dày : 20 cm;

ü Đất sỏi đỏ đắp lu lèn K > 0.98 dày : 20 cm;

ü Nền đất lu lèn K > 0.95.

- Để thu nước mặt trên sân, tạo độ dốc tự nhiên mặt bãi dốc 1% về phía tường bao quanh xây dựng các hố thu nước mới.

Ø Bó vỉa, vỉa hè và trồng cây xanh

- Toàn bộ bó vỉa dọc theo đường bãi, đường xung quanh nhà kho, xưởng bằng BTXM đá 1x2cm M200 dày 20cm, cao 25cm, được đúc sẵn từng tấm dài 1m và lắp ghép;

-  Xung quanh nhà kho, xưởng phía đường BTN xây dựng vỉa hè rộng 01m. Lát vỉa hè bằng gạch màu đỏ và xám xanh với các lớp kết cấu như sau:

ü Gạch kích thước 40cm x 40cm, dày 32mm;

ü Bê tông đá dăm M100 dày 7cm;

ü Cát đầm chặt K95;

- Trồng cây xanh, cỏ nhung trong phần giữa bó vỉa hè và tường bao quanh nhằm tạo mỹ quan môi trường.

Ø Bãi đá

- Đổ đá 1x2cm dày 10cm;

- Đổ thêm đá 1x2cm dày 5cm tại các bãi chứa nguyên vật liệu, .

I.2.5. Hệ thống cấp thoát nước

Ø Hệ thống thoát nước mưa

Hệ thống cấp nước: tại vị trí dự kiến xây dựng công trình chưa có hệ thống cấp nước cho sản xuất và sinh họat, phải khoan giếng và làm hệ thống dẫn.

Hệ thống thoát nước: hiện nay chưa có hệ thống thu gom nước mưa và nước thải cho toàn bộ nhà máy, chưa có hệ thống cống, rãnh nội bộ và chưa có hệ thống xử lý nước thải chung.

I.2.6. Hệ thống cấp điện

Ø Cấp điện :

Hệ thống điện được nối từ hệ thống cấp điện với trạm biến áp của Nhà máy đặt tại phía cuối nhà máy.

I.2.7.  Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Ø Phòng cháy chữa cháy

Hệ thống phòng cháy chữa cháy sẽ được thiết kế, lắp đặt khi xây dựng Nhà máy kể cả khoan giếng lấy nước dự phòng chữa cháy khi cần.

Các tiêu chuẩn về an toàn sẽ được thực hiện một cách nghiêm túc, đặc biệt là các tiêu chuẩn liên quan đến PCCC. Các thiết bị phòng cháy chữa cháy cơ học sẽ được bổ sung cho hệ thống vòi chữa cháy tự động.

Các mạng lưới điện cũng sẽ được nối với các bộ ngắt tự động và được kiểm soát bằng một hệ thống tự động. Bên cạnh đó các thiết bị báo cháy và chống cháy sẽ được lắp đặt tại các khu vực của nhà máy.

Việc thiết kế và lắp đặt thiết bị PCCC phải tuân thủ các qui định hiện hành của nhà nước ban hành về PCCC. Các cán bộ nhân viên của công ty sẽ được hướng dẫn sử dụng các thiết bị PCCC

.