Dự án đầu tư Nhà máy sản xuất chất tẩy rửa do Công ty Cổ phần Dự Án Việt làm chủ đầu tư, dự kiến thực hiện trên khu đất thuê lại 25.000 m² trong Khu công nghiệp Trà Nóc I, thành phố Cần Thơ. Công suất thiết kế là 10 tấn thành phẩm/ngày, vận hành 300 ngày/năm, tương ứng 3.000 tấn/năm. Tổng vốn đầu tư 100 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu 30 tỷ đồng và vốn vay 70 tỷ đồng.

Phương án cơ sở định vị nhà máy là cơ sở phối trộn – hoàn thiện – chiết rót sản phẩm tẩy rửa gia dụng và công nghiệp nhẹ, tập trung vào nước giặt, nước rửa chén, chất tẩy rửa bề mặt/nhà vệ sinh và xà phòng giặt. Dây chuyền khép kín, định lượng tự động, bồn phối trộn inox, hệ thống xử lý nước RO, lọc – lưu mẫu – kiểm soát chất lượng, chiết rót và đóng gói bán tự động/tự động. Nguyên liệu được quản lý theo SDS, phân khu tương thích hóa học và nguyên tắc nhập trước – xuất trước.

Mô hình tài chính cơ sở cho doanh thu ổn định khoảng 95,25 tỷ đồng/năm ở 100% công suất; EBITDA khoảng 25,14 tỷ đồng/năm. IRR dự án trước tài trợ đạt khoảng 16,74%, NPV tại suất chiết khấu 11% đạt khoảng 47,08 tỷ đồng; thời gian hoàn vốn giản đơn khoảng 5,99 năm và hoàn vốn chiết khấu khoảng 9,94 năm. Kết quả khả thi nhưng nhạy cao với giá bán; vì vậy dự án chỉ nên khóa đầu tư sau khi có nguyên tắc tiêu thụ hoặc đơn đặt hàng đủ bao phủ tối thiểu 60–65% công suất năm đầu.

Chỉ tiêu	Giá trị cơ sở	Ghi chú
Diện tích	25.000 m²	Thuê lại đất có hạ tầng KCN
Công suất	3.000 tấn/năm	10 tấn/ngày × 300 ngày
Tổng vốn	100 tỷ đồng	30% vốn chủ; 70% vốn vay
Doanh thu ổn định	95,25 tỷ đồng/năm	Giá bán bình quân giả định 31,75 triệu đồng/tấn
IRR / NPV	16,74% / 47,08 tỷ	NPV tại 11%, thời kỳ phân tích 20 năm
Điểm kiểm soát	Đất – đầu ra – hóa chất	Ba điều kiện trước quyết định đầu tư cuối cùng

CỔNG QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ

Các điều kiện tiên quyết trước khi trình và vay vốn

Đối với dự án hóa phẩm tiêu dùng, rủi ro lớn nhất không nằm ở khả năng xây dựng nhà xưởng mà ở sự phù hợp ngành nghề của lô đất, quyền cho thuê lại đất còn hiệu lực, điều kiện tồn trữ hóa chất, tiêu chuẩn đầu ra và khả năng mở kênh phân phối. Vì vậy, hồ sơ được tổ chức theo cơ chế “cổng quyết định”: mỗi cổng phải có bằng chứng trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

Cổng đất đai yêu cầu bên kinh doanh hạ tầng cung cấp hồ sơ pháp lý lô đất, thời hạn sử dụng đất còn lại, quy hoạch phân khu/lô, ngành nghề tiếp nhận, cao độ bàn giao, điểm đấu nối điện – nước – nước thải và đơn giá đầy đủ. Cổng thị trường yêu cầu tối thiểu thư quan tâm, hợp đồng nguyên tắc hoặc kế hoạch phân phối có định lượng. Cổng công nghệ – hóa chất yêu cầu danh mục nguyên liệu theo CAS, SDS, lượng tồn trữ cực đại, phân loại nguy hiểm và xác nhận sơ bộ của đơn vị tư vấn chuyên ngành.

Chỉ khi ba cổng trên được thông qua mới nên phát hành hồ sơ mời chào giá thiết bị và khóa tổng mức đầu tư. Cách tiếp cận này giúp tránh tình trạng công suất, kho hóa chất hoặc hệ thống xử lý môi trường bị thay đổi sau khi đã đặt máy, đồng thời tạo bộ tài liệu tín dụng thuyết phục hơn đối với ngân hàng.

·  Cổng 1 – pháp lý địa điểm: văn bản xác nhận lô đất và ngành nghề được tiếp nhận.

·  Cổng 2 – thị trường: đầu ra tối thiểu 1.800–1.950 tấn cho năm vận hành đầu tiên hoặc kế hoạch kênh bán tương đương.

·  Cổng 3 – công nghệ: PFD, layout, cân bằng vật chất và danh mục thiết bị có báo giá.

·  Cổng 4 – an toàn: phân loại hóa chất, môi trường, PCCC và phương án ứng phó sự cố.

·  Cổng 5 – tài chính: vốn chủ sở hữu có bằng chứng, hạn mức tín dụng và DSCR tối thiểu theo yêu cầu ngân hàng.

CẤU TRÚC HỒ SƠ

Mục lục

Mục lục tự động bên dưới được tạo bằng trường Word. Khi mở tệp, chọn toàn bộ tài liệu và nhấn F9 để cập nhật số trang nếu phần mềm chưa tự cập nhật.

Nhấn F9 để cập nhật mục lục

Danh mục chương chính

Chương	Nội dung
1	Căn cứ pháp lý và thủ tục đầu tư
2	Sản phẩm và phân tích thị trường
3	Địa điểm, đất đai và quy hoạch tổng mặt bằng
4	Công nghệ, thiết bị và cân bằng công suất
5	Môi trường, hóa chất, PCCC và an toàn
6	Tổ chức quản lý và nhân lực
7	Tiến độ, mua sắm và quản lý hợp đồng
8	Tổng mức đầu tư và phân tích tài chính
9	Hiệu quả kinh tế – xã hội – môi trường
10	Quản trị rủi ro
11	Lộ trình hồ sơ, kiến nghị và kết luận
Phụ lục	Biểu mẫu, dữ liệu kỹ thuật, dòng tiền và nguồn tham khảo

 

 

 

CHƯƠNG 1 – PHÁP LÝ

Căn cứ pháp lý tổng quát

Dự án dự kiến được xem xét trong tháng 8/2026 nên căn cứ đầu tư chính là Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/03/2026, thay vì tiếp tục sử dụng duy nhất Luật Đầu tư 2020. Đối với nhà đầu tư trong nước thuê lại đất trong khu công nghiệp, cần đối chiếu Điều 24 về dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, Điều 26 về dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Điều 27 về thẩm quyền của Ban quản lý khu công nghiệp và Điều 31 về thời hạn hoạt động.

Hoạt động sản xuất, tồn trữ và sử dụng hóa chất phải áp dụng Luật Hóa chất số 69/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026; Nghị định 24/2026/NĐ-CP về các danh mục hóa chất; Nghị định 25/2026/NĐ-CP về phát triển công nghiệp hóa chất, an toàn và an ninh hóa chất; Nghị định 26/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động hóa chất và hóa chất nguy hiểm trong sản phẩm, hàng hóa; Thông tư 01/2026/TT-BCT và Thông tư 02/2026/TT-BCT.

Lớp pháp lý chuyên ngành còn gồm Luật Bảo vệ môi trường 2020 và Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 05/2025/NĐ-CP và Nghị định 48/2026/NĐ-CP; Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15; Nghị định 105/2025/NĐ-CP; pháp luật đất đai, xây dựng, tiêu chuẩn – quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng sản phẩm hàng hóa, nhãn hàng hóa, an toàn vệ sinh lao động và thuế.

Nhóm	Văn bản trọng tâm	Nội dung kiểm soát
Đầu tư	Luật 143/2025/QH15	Thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, tiến độ
Hóa chất	Luật 69/2025/QH15; NĐ 24, 25, 26/2026	Danh mục, điều kiện, kho, an toàn, dữ liệu
Môi trường	Luật BVMT 2020; NĐ 08/2022, 05/2025, 48/2026	Phân nhóm dự án, ĐTM/GPMT, chất thải
PCCC	Luật 55/2024/QH15; NĐ 105/2025	Thiết kế, nghiệm thu/kiểm tra, vận hành
Sản phẩm	Luật 70 và 78/2025/QH15; TT 14/2026/TT-BKHCN	Tiêu chuẩn, chất lượng, công bố phù hợp
Thuế	Luật TNDN 67/2025/QH15	Thuế suất cơ sở 20%, điều kiện ưu đãi

 

Cảnh báo pháp lý — Danh mục văn bản phải được luật sư/tư vấn chuyên ngành kiểm tra hiệu lực tại ngày nộp hồ sơ, vì năm 2026 có nhiều văn bản mới và cơ chế chuyển tiếp.

PHÁP LÝ

Xác định thủ tục đầu tư và cơ quan tiếp nhận

Theo Luật Đầu tư 2025, dự án của nhà đầu tư trong nước không mặc nhiên phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Dự án chỉ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư khi thuộc một trong các trường hợp tại Điều 24, ví dụ có đề nghị Nhà nước giao/cho thuê đất không qua đấu giá, đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thuộc nhóm dự án đặc thù. Trường hợp dự án chỉ thuê lại lô đất đã có hạ tầng trong KCN, không đề nghị Nhà nước giao đất và không thuộc nhóm đặc thù, khả năng cao không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư; tuy nhiên phải được Ban Quản lý xác nhận trên hồ sơ cụ thể.

Nếu dự án thuộc diện hoặc nhà đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp Cần Thơ là cơ quan đăng ký đầu tư đối với dự án trong KCN theo Điều 27. Luật cũng quy định thủ tục đầu tư đặc biệt cho một số dự án tại KCN, nhưng dự án hóa chất/chất tẩy rửa chỉ nên xem xét cơ chế này sau khi kiểm tra trường hợp loại trừ và khả năng tự cam kết đầy đủ tiêu chuẩn xây dựng, môi trường, PCCC.

Trong thuyết minh, mốc tháng 8/2026 được giữ là “mốc mục tiêu hoàn thành thủ tục đầu tư hoặc xác nhận đủ điều kiện triển khai”, không khẳng định trước tên văn bản hành chính. Cách diễn đạt này phù hợp hơn với nhà đầu tư trong nước và tránh mâu thuẫn nếu cơ quan xác định dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

·  Bước 1: xin văn bản/biên bản làm việc xác nhận ngành nghề tiếp nhận và loại thủ tục đầu tư.

·  Bước 2: hoàn thiện đề xuất dự án, năng lực tài chính, quyền sử dụng địa điểm và tiến độ.

·  Bước 3: nộp hồ sơ theo tuyến thông thường hoặc tuyến đặc biệt nếu đủ điều kiện và có lợi.

·  Bước 4: triển khai đồng bộ xây dựng, môi trường, hóa chất, PCCC theo kết luận thủ tục đầu tư.

 

PHÁP LÝ

Yêu cầu quản lý hóa chất năm 2026

Luật Hóa chất 2025 chuyển trọng tâm quản lý sang toàn bộ vòng đời hóa chất, từ nhập khẩu/mua bán, vận chuyển, tồn trữ, sử dụng, thông tin an toàn đến xử lý chất thải và hóa chất nguy hiểm trong sản phẩm. Do đó, nhà máy không thể chỉ lập một kho nguyên liệu chung; cần xây dựng danh mục hóa chất theo tên thương mại, tên hóa học, số CAS, nồng độ, lượng tồn trữ tối đa, phân loại GHS, SDS và nhóm tương thích.

Nguyên liệu dự kiến như chất hoạt động bề mặt anion/không ion, kiềm, chất tạo phức, chất bảo quản, hương liệu, màu và phụ gia có thể nằm trong các danh mục quản lý khác nhau tùy thành phần và nồng độ. Trách nhiệm pháp lý phải xác định từ Nghị định 24/2026/NĐ-CP và thủ tục tương ứng tại Nghị định 25/2026/NĐ-CP, Nghị định 26/2026/NĐ-CP, Thông tư 01/2026/TT-BCT và Thông tư 02/2026/TT-BCT.

Thiết kế kho phải có sàn chống thấm, gờ chống tràn, thu gom sự cố, thông gió, biển báo, vòi tắm/rửa mắt khẩn cấp và phân khu axit – kiềm – chất oxy hóa – chất dễ cháy – hương liệu. Lượng tồn kho cực đại cần được tối ưu theo mô hình 15–30 ngày thay vì mua tích trữ dài hạn, qua đó giảm vốn lưu động và giảm cấp độ rủi ro sự cố.

Hồ sơ dữ liệu	Nội dung tối thiểu	Chủ trì
Danh mục hóa chất	Tên, CAS, nồng độ, lượng năm, tồn kho tối đa	Mua hàng + HSE
SDS	Bản tiếng Việt, phiên bản mới, 16 mục	Nhà cung cấp + HSE
Ma trận tương thích	Axit, kiềm, oxy hóa, dễ cháy, phản ứng nước	HSE + thiết kế kho
Quy trình thao tác	Tiếp nhận, bơm rót, phối trộn, xử lý tràn	Sản xuất
Hồ sơ đào tạo	An toàn hóa chất, PPE, ứng cứu	Nhân sự + HSE
Theo dõi tồn kho	Lô, hạn dùng, FIFO/FEFO, vị trí	Kho

PHÁP LÝ

Phân loại thủ tục môi trường sơ bộ

Việc xác định dự án có phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường hay chỉ thực hiện giấy phép môi trường không thể dựa duy nhất vào sản lượng 3.000 tấn/năm. Cần đối chiếu đồng thời loại hình sản xuất có nguy cơ gây ô nhiễm, quy mô/công suất, yếu tố nhạy cảm môi trường, tổng lượng nước thải, khí thải, chất thải nguy hại và danh mục hóa chất. Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi trong năm 2025 và tiếp tục sửa đổi bởi Nghị định 48/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 29/01/2026.

Về kỹ thuật, dự án theo phương án phối trộn kín không có công đoạn sulfon hóa, tổng hợp chất hoạt động bề mặt hoặc tự xà phòng hóa quy mô lớn; nước thải sản xuất chủ yếu từ rửa bồn, rửa đường ống, phòng kiểm nghiệm và sự cố. Dự kiến bố trí hệ thống xử lý cục bộ 30 m³/ngày, sau đó đấu nối hệ thống nước thải tập trung của KCN theo điều kiện tiếp nhận.

Trước khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư phải lập bảng đối chiếu phụ lục phân loại dự án theo văn bản hợp nhất/cập nhật và gửi kèm danh mục hóa chất, sơ đồ công nghệ, cân bằng nước, lượng chất thải đến cơ quan/tư vấn có thẩm quyền. Hồ sơ này tạm thời áp dụng nguyên tắc thận trọng: dự phòng quỹ đất, chi phí và tiến độ cho báo cáo môi trường đầy đủ, nhưng không tuyên bố chắc chắn dự án thuộc đối tượng ĐTM khi chưa hoàn tất đối chiếu.

·  Đầu vào phân loại: loại hình công nghệ; mã ngành; công suất; hóa chất; lượng tồn kho; nước thải; khí thải; CTNH.

·  Đầu ra phân loại: nhóm dự án; nghĩa vụ ĐTM hoặc đăng ký; đối tượng giấy phép môi trường; thẩm quyền cấp.

·  Điều kiện đấu nối: lưu lượng, pH, COD, chất hoạt động bề mặt, dầu mỡ, màu và các thông số đặc thù theo hợp đồng KCN.

·  Dự phòng tổng mức đầu tư: hệ thống tách – điều hòa – keo tụ/tạo bông – sinh học/hóa lý linh hoạt 30 m³/ngày.

– PHÁP LÝ

Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ

Nhà xưởng, kho nguyên liệu hóa chất, kho bao bì và kho thành phẩm phải được thiết kế theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nghĩa vụ thẩm định, kiểm tra, nghiệm thu hoặc tự chịu trách nhiệm tùy loại/cấp công trình và thủ tục đầu tư được lựa chọn, nhưng yêu cầu kỹ thuật an toàn cháy không được miễn trừ.

Nguy cơ cháy chính của dự án tập trung ở bao bì nhựa/carton, hương liệu hoặc dung môi có điểm chớp cháy thấp (nếu sử dụng), tủ điện, khu sạc xe nâng và kho thành phẩm. Thiết kế cơ sở phải phân khoang cháy, xác định tải trọng cháy, lối thoát nạn, đường xe chữa cháy, nguồn nước, bơm chữa cháy, họng nước, báo cháy, chữa cháy tự động tại khu vực phù hợp và thông gió chống tích tụ hơi.

Danh mục hóa chất phải được cung cấp cho tư vấn PCCC ngay từ bước thiết kế. Nếu công thức sản phẩm sử dụng ethanol hoặc dung môi dễ cháy với lượng đáng kể, giải pháp kho, thiết bị điện và phân vùng nguy hiểm phải điều chỉnh; không được sử dụng layout tiêu chuẩn của nhà máy tẩy rửa gốc nước để thay thế đánh giá nguy cơ thực tế.

Khu vực	Nguy cơ chính	Giải pháp định hướng
Kho nguyên liệu	Tràn đổ, phản ứng không tương thích, cháy hương liệu	Phân khu; chống tràn; thông gió; phát hiện cháy
Phối trộn	Rò rỉ, điện, ma sát, thao tác bơm rót	Tiếp địa; liên động; hút cục bộ; E-stop
Kho bao bì	Tải trọng cháy cao	Khoang cháy; sprinkler theo tính toán; khoảng cách xếp hàng
Kho thành phẩm	Bao bì nhựa/carton	Kiểm soát chiều cao; lối tiếp cận; báo cháy
Phòng điện	Chập điện	Chữa cháy phù hợp thiết bị điện; ngăn cháy
Khu sạc xe nâng	Khí, nhiệt, chập điện	Thông gió; tách khu; bảo vệ va chạm

 

SẢN PHẨM VÀ THỊ TRƯỜNG

Mục tiêu và phạm vi sản phẩm

Mục tiêu trực tiếp của dự án là xây dựng cơ sở sản xuất chất tẩy rửa có kiểm soát chất lượng, đáp ứng thị trường Đồng bằng sông Cửu Long và từng bước mở rộng phân phối toàn quốc. Sản phẩm hướng đến hai nhóm: hàng mang thương hiệu của chủ đầu tư và sản xuất theo hợp đồng/OEM cho hệ thống phân phối, khách sạn – nhà hàng – bệnh viện – trường học – nhà máy.

Công suất 3.000 tấn/năm được thiết kế theo 300 ngày làm việc, bình quân 10 tấn/ngày. Nhà máy có thể bố trí một ca kéo dài hoặc hai ca tùy cơ cấu đơn hàng. Công suất công bố không bao gồm sản phẩm mỹ phẩm, chất sát khuẩn dùng trên người, hóa chất diệt khuẩn chuyên dụng hoặc hóa chất công nghiệp đặc thù; nếu bổ sung các nhóm này phải đánh giá lại quản lý chuyên ngành và công bố sản phẩm.

Chiến lược sản phẩm ưu tiên công thức gốc nước, phosphate thấp/không phosphate, lựa chọn chất hoạt động bề mặt có khả năng phân hủy sinh học và bao bì có thể tái chế. Các tuyên bố “xanh”, “kháng khuẩn”, “diệt khuẩn”, “an toàn tuyệt đối” hoặc “thân thiện môi trường” chỉ sử dụng khi có hồ sơ thử nghiệm và cơ sở pháp lý, tránh rủi ro quảng cáo sai lệch.

Nhóm sản phẩm	Sản lượng	Tỷ trọng	Định vị
Nước giặt	1.050 tấn/năm	35%	Gia dụng và giặt là
Nước rửa chén	750 tấn/năm	25%	Gia dụng/HORECA
Tẩy rửa bề mặt và WC	600 tấn/năm	20%	Gia dụng và cơ sở dịch vụ
Xà phòng giặt dạng bánh	600 tấn/năm	20%	Kênh truyền thống/OEM
Tổng cộng	3.000 tấn/năm	100%	Công suất thiết kế