DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY SẢN XUẤT NƯỚC TINH KHIẾT ĐÓNG CHAI

I. Thông tin chung về dự án

1. Tên dự án

Dự án đầu tư Nhà máy sản xuất nước tinh khiết đóng chai 

 

2. Chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Dự Án Việt

3. Địa điểm thực hiện dự án

Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3, phường Tân Phước, Thành phố Hồ Chí Minh.

Dự án dự kiến thuê lại đất công nghiệp đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà máy sản xuất nước uống tinh khiết đóng chai, đóng bình và các sản phẩm nước uống liên quan.

4. Hình thức sử dụng đất

Thuê lại đất đã được đầu tư hạ tầng trong Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3.

Chủ đầu tư không thực hiện thủ tục giao đất trực tiếp mà ký hợp đồng thuê lại đất, thuê hạ tầng và sử dụng các dịch vụ kỹ thuật với doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

5. Diện tích sử dụng đất

Tổng diện tích dự kiến sử dụng:

30.000 m², tương đương 3 ha.

6. Mục tiêu đầu tư

Đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất nước tinh khiết đóng chai có công nghệ xử lý nước hiện đại, dây chuyền chiết rót và đóng gói tự động, đáp ứng yêu cầu về chất lượng sản phẩm, an toàn thực phẩm, vệ sinh công nghiệp và bảo vệ môi trường.

Các mục tiêu cụ thể gồm:

• Sản xuất nước uống tinh khiết đóng chai dung tích nhỏ;
• Sản xuất nước uống tinh khiết đóng bình dung tích lớn;
• Sản xuất sản phẩm nước uống phục vụ hộ gia đình, văn phòng, trường học, bệnh viện, nhà máy, khách sạn và cơ sở dịch vụ;
• Xây dựng thương hiệu nước uống đóng chai có chất lượng ổn định;
• Cung cấp sản phẩm cho thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh, thành phố lân cận;
• Từng bước phát triển hệ thống phân phối, đại lý và khách hàng doanh nghiệp;
• Tạo việc làm ổn định cho người lao động;
• Đóng góp vào ngân sách và phát triển ngành công nghiệp thực phẩm, đồ uống.

7. Sản phẩm chủ lực

Các sản phẩm dự kiến gồm:

• Nước tinh khiết đóng chai 330 ml;
• Nước tinh khiết đóng chai 500 ml;
• Nước tinh khiết đóng chai 1.500 ml;
• Nước tinh khiết đóng chai 5 lít;
• Nước tinh khiết đóng bình 19–20 lít;
• Các quy cách sản phẩm khác theo nhu cầu thị trường.

Trong giai đoạn đầu, dự án nên tập trung vào ba nhóm sản phẩm chính:

1. Chai 330–500 ml phục vụ hội nghị, nhà hàng, khách sạn và bán lẻ;
2. Chai 1.500 ml và can 5 lít phục vụ hộ gia đình;
3. Bình 19–20 lít phục vụ văn phòng, trường học, cơ sở sản xuất và khách hàng tổ chức.

8. Công suất thiết kế

Công suất sản xuất bình quân:

60 tấn thành phẩm/ngày, tương đương khoảng 60 m³ nước thành phẩm/ngày.

Thời gian sản xuất:

300 ngày/năm.

Sản lượng thiết kế:

18.000 tấn thành phẩm/năm, tương đương khoảng 18 triệu lít nước thành phẩm/năm.

Cơ cấu sản phẩm sơ bộ:

Nhóm sản phẩm	Tỷ trọng dự kiến	Sản lượng quy đổi
Chai 330–500 ml	40%	7.200.000 lít/năm
Chai 1.500 ml và can 5 lít	30%	5.400.000 lít/năm
Bình 19–20 lít	30%	5.400.000 lít/năm
Tổng cộng	100%	18.000.000 lít/năm

Cơ cấu trên chỉ mang tính định hướng và sẽ được điều chỉnh theo chiến lược kinh doanh, tốc độ tiêu thụ và công suất thực tế của từng dây chuyền chiết rót.

9. Tổng vốn đầu tư

Tổng vốn đầu tư dự kiến:

110.000.000.000 đồng, bằng chữ: Một trăm mười tỷ đồng.

Cơ cấu nguồn vốn:

Nguồn vốn	Giá trị	Tỷ lệ
Vốn chủ sở hữu	33 tỷ đồng	30%
Vốn vay tín dụng	77 tỷ đồng	70%
Tổng cộng	110 tỷ đồng	100%

Thời hạn vay dự kiến: 10 năm.

10. Thời hạn hoạt động

Thời hạn hoạt động của dự án:

50 năm, tính từ ngày được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Thời gian hoạt động dự kiến:

Từ tháng 8 năm 2026 đến tháng 8 năm 2076.

11. Tiến độ thực hiện dự án

Thời điểm dự kiến được chấp thuận đầu tư: tháng 8 năm 2026.

Tiến độ sơ bộ:

Giai đoạn	Thời gian dự kiến
Hoàn thiện thủ tục đầu tư và thỏa thuận địa điểm	Tháng 8/2026 – tháng 11/2026
Ký hợp đồng thuê lại đất và hạ tầng	Tháng 10/2026 – tháng 12/2026
Lập thiết kế, hồ sơ môi trường và PCCC	Tháng 10/2026 – tháng 3/2027
Xin giấy phép xây dựng hoặc thực hiện thủ tục xây dựng tương ứng	Tháng 2/2027 – tháng 4/2027
Thi công nhà xưởng và công trình phụ trợ	Tháng 4/2027 – tháng 12/2027
Mua sắm, lắp đặt dây chuyền sản xuất	Tháng 9/2027 – tháng 2/2028
Tuyển dụng, đào tạo và vận hành thử	Tháng 2/2028 – tháng 5/2028
Kiểm nghiệm sản phẩm, hoàn thiện thủ tục an toàn thực phẩm	Tháng 3/2028 – tháng 5/2028
Đưa nhà máy vào hoạt động chính thức	Quý II/2028

II. Sự cần thiết đầu tư

1. Nhu cầu sử dụng nước uống an toàn

Nước uống đóng chai là sản phẩm tiêu dùng thiết yếu, được sử dụng thường xuyên tại hộ gia đình, văn phòng, trường học, bệnh viện, nhà máy, khách sạn, nhà hàng, công trường và các sự kiện.

Quá trình đô thị hóa, sự gia tăng dân số, phát triển khu công nghiệp và yêu cầu ngày càng cao về vệ sinh, an toàn thực phẩm tạo điều kiện cho thị trường nước uống đóng chai tiếp tục phát triển.

Khách hàng ngày càng quan tâm đến:

• Nguồn nước sử dụng;
• Công nghệ xử lý;
• Điều kiện vệ sinh của nhà máy;
• Chất lượng chai, nắp và bao bì;
• Kết quả kiểm nghiệm;
• Khả năng truy xuất nguồn gốc;
• Uy tín và hệ thống phân phối của doanh nghiệp.

Việc đầu tư nhà máy có dây chuyền tự động, quản lý chất lượng chặt chẽ và vị trí thuận lợi về logistics sẽ giúp chủ đầu tư nâng cao khả năng cạnh tranh.

2. Lợi thế địa điểm đầu tư

Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 có vị trí thuận lợi để kết nối khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và hệ thống cảng Cái Mép – Thị Vải.

Việc bố trí nhà máy trong khu công nghiệp mang lại các thuận lợi:

• Có mặt bằng công nghiệp tập trung;
• Hạ tầng giao thông được đầu tư;
• Có khả năng đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nước và thoát nước;
• Có hệ thống thu gom, xử lý nước thải tập trung;
• Thuận lợi cho xe tải và phương tiện phân phối sản phẩm;
• Giảm xung đột giữa hoạt động sản xuất và khu dân cư;
• Thuận lợi trong quản lý môi trường, an toàn và phòng cháy, chữa cháy.

3. Hiệu quả kinh tế – xã hội

Dự án dự kiến mang lại các hiệu quả:

• Hình thành năng lực sản xuất khoảng 18 triệu lít nước thành phẩm mỗi năm;
• Tạo việc làm cho khoảng 150–220 lao động;
• Bổ sung nguồn cung nước uống đóng chai cho thị trường;
• Tạo nhu cầu đối với ngành sản xuất chai nhựa, nắp chai, nhãn, màng co, thùng carton và logistics;
• Tăng giá trị sản xuất công nghiệp;
• Tạo nguồn thu ngân sách;
• Góp phần nâng cao tiêu chuẩn vệ sinh và an toàn thực phẩm trong lĩnh vực sản xuất nước uống.
• III. Nguồn nước và nhu cầu sử dụng nước

1. Nguyên tắc lựa chọn nguồn nước

Nguồn nước đầu vào là yếu tố quyết định tính khả thi của dự án.

Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nước cấp từ hệ thống cấp nước tập trung của khu công nghiệp. Không nên xác định phương án khai thác nước dưới đất khi chưa có kết quả khảo sát và chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Trước khi quyết định đầu tư, cần có văn bản của doanh nghiệp hạ tầng xác nhận:

• Khả năng cung cấp nước;
• Lưu lượng cấp tối đa;
• Áp lực cấp nước;
• Chất lượng nước đầu vào;
• Vị trí đấu nối;
• Đơn giá nước;
• Khả năng cấp nước ổn định;
• Điều kiện sử dụng nước để sản xuất thực phẩm.

2. Nhu cầu nước thô

Để sản xuất 60 m³ nước thành phẩm mỗi ngày, lượng nước đầu vào sẽ lớn hơn do phát sinh nước loại bỏ từ hệ thống lọc, nước rửa thiết bị, nước vệ sinh và nước sinh hoạt.

Tỷ lệ thu hồi của hệ thống phụ thuộc vào:

• Chất lượng nước đầu vào;
• Công nghệ lọc;
• Số cấp lọc RO;
• Chế độ hoàn nguyên;
• Tỷ lệ tuần hoàn;
• Yêu cầu chất lượng nước thành phẩm.

Nhu cầu nước sơ bộ:

Nhu cầu sử dụng	Lưu lượng dự kiến
Nước đưa vào hệ thống xử lý	80–100 m³/ngày
Nước vệ sinh thiết bị, đường ống và nhà xưởng	8–15 m³/ngày
Nước sinh hoạt	12–18 m³/ngày
Nước tưới cây và mục đích khác	5–10 m³/ngày
Tổng nhu cầu	105–143 m³/ngày

Lưu lượng chính thức phải được xác định sau khi lựa chọn dây chuyền và có kết quả phân tích chất lượng nước nguồn.

3. Yêu cầu chất lượng sản phẩm

Nước uống đóng chai phải đáp ứng các chỉ tiêu an toàn thực phẩm và yêu cầu quản lý đối với nước uống đóng chai theo quy chuẩn kỹ thuật áp dụng tại thời điểm sản xuất.

QCVN 6-1:2010/BYT là quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với nước khoáng thiên nhiên và nước uống đóng chai, được ban hành kèm theo Thông tư số 34/2010/TT-BYT. Quy chuẩn này quy định các chỉ tiêu an toàn thực phẩm và yêu cầu quản lý đối với sản phẩm nước uống đóng chai.

IV. Quy mô sử dụng đất

Phương án phân khu chức năng sơ bộ:

Hạng mục	Diện tích	Tỷ lệ
Nhà xưởng xử lý nước và chiết rót	6.500 m²	21,67%
Xưởng sản xuất chai và bao bì	2.500 m²	8,33%
Kho nguyên liệu, chai, nắp và bao bì	2.500 m²	8,33%
Kho thành phẩm	4.000 m²	13,33%
Nhà điều hành và phòng kiểm nghiệm	1.500 m²	5,00%
Công trình kỹ thuật và xử lý môi trường	1.000 m²	3,34%
Nhà ăn, nhà nghỉ ca và công trình phụ trợ	1.000 m²	3,33%
Đường giao thông, sân bãi và bãi xe	7.500 m²	25,00%
Cây xanh và khoảng cách ly	3.500 m²	11,67%
Tổng cộng	30.000 m²	100%

Phương án này phải được điều chỉnh theo quy hoạch chi tiết, mật độ xây dựng, yêu cầu phòng cháy, chữa cháy và quy định quản lý kiến trúc của khu công nghiệp.

V. Quy mô xây dựng

1. Nhà xưởng sản xuất

Nhà xưởng chính bao gồm:

• Khu tiếp nhận nước nguồn;
• Khu tiền xử lý;
• Khu lọc tinh;
• Khu lọc RO;
• Khu khử trùng;
• Khu chứa nước thành phẩm;
• Khu sản xuất chai;
• Khu rửa chai, bình;
• Khu chiết rót và đóng nắp;
• Khu dán nhãn, in ngày sản xuất;
• Khu đóng màng co;
• Khu đóng thùng;
• Khu kiểm tra thành phẩm;
• Khu trung chuyển vào kho.

Các khu vực có yêu cầu vệ sinh cao phải được thiết kế tách biệt, hạn chế bụi và côn trùng, có chênh áp phù hợp và kiểm soát người ra vào.

2. Kho nguyên liệu

Kho lưu giữ:

• Phôi chai PET;
• Chai thành phẩm;
• Nắp chai;
• Nhãn;
• Màng co;
• Thùng carton;
• Vỏ bình 19–20 lít;
• Hóa chất vệ sinh;
• Vật liệu lọc;
• Linh kiện thay thế.

Hóa chất vệ sinh và hóa chất sử dụng trong xử lý nước phải được lưu giữ riêng, có biển cảnh báo và biện pháp chống tràn.

3. Kho thành phẩm

Kho thành phẩm phải bảo đảm:

• Khô ráo;
• Thông thoáng;
• Không có ánh nắng trực tiếp;
• Không có côn trùng và động vật gây hại;
• Không lưu giữ chung với hóa chất;
• Có giá kệ hoặc pallet;
• Bảo đảm nguyên tắc nhập trước – xuất trước;
• Có hệ thống truy xuất theo lô sản xuất.

4. Phòng kiểm nghiệm

Phòng kiểm nghiệm nội bộ phục vụ kiểm soát nhanh:

• pH;
• Độ dẫn điện;
• Tổng chất rắn hòa tan;
• Độ đục;
• Mùi vị;
• Ozone dư;
• Một số chỉ tiêu vi sinh cơ bản;
• Chất lượng bao bì;
• Độ kín của chai và nắp.

Các chỉ tiêu bắt buộc phải được kiểm nghiệm tại phòng kiểm nghiệm được công nhận hoặc được chỉ định theo quy định.

VI. Công nghệ sản xuất

1. Quy trình xử lý nước

Quy trình công nghệ dự kiến:

Nước nguồn → bể chứa nước thô → lọc đa tầng → lọc than hoạt tính → làm mềm hoặc xử lý độ cứng → lọc tinh → lọc RO → khử trùng bằng tia UV → xử lý ozone → bồn chứa nước thành phẩm → chiết rót → đóng nắp → kiểm tra → dán nhãn → đóng gói → nhập kho.

Tùy theo kết quả phân tích nguồn nước, dây chuyền có thể bổ sung:

• Thiết bị khử sắt và mangan;
• Thiết bị trao đổi ion;
• Hệ thống lọc hai cấp RO;
• Thiết bị điện phân hoặc EDI;
• Hệ thống tuần hoàn nước;
• Bộ lọc vi sinh;
• Hệ thống CIP tự động.

2. Quy trình sản xuất chai PET

Phôi PET → gia nhiệt → thổi chai → làm nguội → kiểm tra ngoại quan → chuyển đến khu chiết rót.

Phương án sản xuất chai tại nhà máy giúp:

• Giảm thể tích vận chuyển chai rỗng;
• Hạn chế nhiễm bụi trong quá trình vận chuyển;
• Chủ động quy cách chai;
• Giảm chi phí bao bì khi sản lượng ổn định.

3. Quy trình chiết rót chai nhỏ

Chai sạch → súc rửa → chiết nước → đóng nắp → kiểm tra mực nước và độ kín → in ngày sản xuất → dán nhãn → đóng màng co hoặc đóng thùng → kiểm tra → nhập kho.

Dây chuyền chai nhỏ nên sử dụng hệ thống rửa, chiết và đóng nắp tự động trong khu vực kiểm soát vệ sinh.

4. Quy trình sản xuất bình 19–20 lít

Thu hồi bình → phân loại → kiểm tra ngoại quan → tháo nắp → rửa bên ngoài → rửa hóa chất → rửa nước tinh khiết → khử trùng → chiết rót → đóng nắp → kiểm tra → dán nhãn và màng bảo vệ → nhập kho.

Bình bị trầy xước, biến dạng, có mùi lạ hoặc không bảo đảm vệ sinh phải được loại bỏ.

5. Danh mục thiết bị chính

• Bể chứa nước thô;
• Cột lọc đa tầng;
• Cột lọc than hoạt tính;
• Thiết bị làm mềm nước;
• Thiết bị lọc tinh;
• Hệ thống RO;
• Thiết bị UV;
• Máy ozone;
• Bồn chứa nước thành phẩm;
• Hệ thống đường ống inox thực phẩm;
• Hệ thống CIP;
• Máy thổi chai PET;
• Máy nén khí cao áp;
• Máy rửa, chiết và đóng nắp chai;
• Dây chuyền chiết rót bình 19–20 lít;
• Máy dán nhãn;
• Máy in ngày sản xuất;
• Máy co màng;
• Máy đóng thùng;
• Băng tải;
• Thiết bị kiểm tra rò rỉ;
• Thiết bị phòng kiểm nghiệm;
• Xe nâng;
• Máy phát điện dự phòng.

VII. Nhu cầu nguyên liệu và năng lượng

1. Nguyên liệu chính

• Nước cấp;
• Phôi chai PET;
• Nắp chai;
• Nhãn;
• Màng co;
• Thùng carton;
• Bình nhựa tái sử dụng;
• Vật liệu lọc;
• Than hoạt tính;
• Màng lọc RO;
• Hóa chất vệ sinh và khử trùng;
• Vật tư kiểm nghiệm.

2. Nhu cầu điện

Điện sử dụng cho:

• Hệ thống lọc RO;
• Máy bơm;
• Máy nén khí;
• Máy thổi chai;
• Dây chuyền chiết rót;
• Hệ thống điều hòa, thông gió;
• Kho hàng;
• Văn phòng;
• Chiếu sáng;
• Xử lý nước thải.

Công suất trạm biến áp dự kiến:

1.000–1.500 kVA.

Chỉ tiêu chính xác được xác định sau khi có danh mục thiết bị và công suất định mức.

3. Nhu cầu nhiên liệu

Dự án không sử dụng nhiên liệu với khối lượng lớn trong dây chuyền chính.

Nhiên liệu có thể được sử dụng cho:

• Máy phát điện dự phòng;
• Xe nâng;
• Phương tiện vận chuyển;
• Thiết bị phụ trợ.

VIII. Tổ chức lao động

Nhu cầu lao động dự kiến:

Bộ phận	Số lao động
Ban giám đốc	5
Hành chính, nhân sự và kế toán	15
Kinh doanh và phát triển thị trường	30
Kỹ thuật và bảo trì	18
Quản lý chất lượng và phòng kiểm nghiệm	15
Công nhân xử lý nước và chiết rót	60
Công nhân bao bì và đóng gói	35
Kho vận và giao nhận	25
An toàn, môi trường và PCCC	7
Bảo vệ, vệ sinh và phục vụ	10
Tổng cộng	220 người

Nhà máy dự kiến tổ chức từ một đến hai ca sản xuất mỗi ngày, tùy nhu cầu tiêu thụ.

IX. Tổng mức đầu tư

Cơ cấu vốn đầu tư sơ bộ:

Khoản mục	Giá trị
Chi phí thuê đất, phí hạ tầng và đặt cọc	18 tỷ đồng
Chi phí xây dựng nhà xưởng và công trình phụ trợ	35 tỷ đồng
Dây chuyền xử lý nước và chiết rót	20 tỷ đồng
Dây chuyền sản xuất chai và đóng gói	10 tỷ đồng
Thiết bị kiểm nghiệm, môi trường và PCCC	5 tỷ đồng
Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án	3 tỷ đồng
Chi phí đào tạo, chạy thử và công bố sản phẩm	2 tỷ đồng
Vốn lưu động ban đầu	10 tỷ đồng
Chi phí dự phòng	7 tỷ đồng
Tổng cộng	110 tỷ đồng

Tổng mức đầu tư chính thức phải được xác định trên cơ sở:

• Báo giá thuê đất và hạ tầng;
• Thiết kế xây dựng;
• Báo giá dây chuyền;
• Chi phí vận chuyển, lắp đặt;
• Chi phí kiểm nghiệm;
• Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng;
• Nhu cầu vốn lưu động;
• Dự phòng khối lượng và trượt giá.

X. Phương án tài chính sơ bộ

1. Nguồn vốn

• Vốn chủ sở hữu: 33 tỷ đồng;
• Vốn vay: 77 tỷ đồng;
• Thời hạn vay: 10 năm.

Vốn vay chiếm 70% tổng mức đầu tư nên dự án cần có thời gian ân hạn phù hợp với tiến độ xây dựng, lắp đặt và phát triển thị trường.

2. Công suất vận hành dự kiến

• Năm thứ nhất: 50% công suất;
• Năm thứ hai: 70% công suất;
• Năm thứ ba: 85% công suất;
• Từ năm thứ tư: 90–95% công suất.

3. Doanh thu sơ bộ

Với sản lượng 18 triệu lít/năm, doanh thu phụ thuộc vào tỷ trọng giữa chai nhỏ, chai lớn và bình 19–20 lít.

Doanh thu ổn định có thể được nghiên cứu trong khoảng:

90–150 tỷ đồng/năm.

Đây là số liệu định hướng. Doanh thu chính thức phải được xác định theo:

• Số lượng từng quy cách;
• Giá bán cho nhà phân phối;
• Giá bán lẻ;
• Chiết khấu;
• Hàng khuyến mại;
• Chi phí vỏ bình;
• Tỷ lệ thu hồi bình;
• Tỷ lệ hàng hỏng;
• Chi phí vận chuyển;
• Phạm vi phân phối.

4. Các chỉ tiêu cần tính toán

Báo cáo nghiên cứu khả thi chính thức phải xác định:

• NPV;
• IRR;
• Thời gian hoàn vốn;
• Điểm hòa vốn;
• DSCR;
• Lợi nhuận trước và sau thuế;
• Dòng tiền dự án;
• Khả năng trả nợ;
• Phân tích độ nhạy.

Các biến số cần phân tích gồm:

• Sản lượng tiêu thụ;
• Giá bán;
• Giá phôi chai và bao bì;
• Chi phí vận chuyển;
• Chi phí điện, nước;
• Lãi suất vay;
• Tỷ lệ chiết khấu bán hàng.

XI. Bảo vệ môi trường

1. Nước thải

Nguồn nước thải gồm:

• Nước thải sinh hoạt;
• Nước rửa chai và bình;
• Nước vệ sinh nhà xưởng;
• Nước rửa lọc;
• Nước xả từ hệ thống RO;
• Nước vệ sinh thiết bị;
• Nước từ phòng kiểm nghiệm.

Nước thải từ quá trình sản xuất chủ yếu có hàm lượng chất rắn hòa tan và chất tẩy rửa. Nước thải phải được phân dòng, thu gom, xử lý sơ bộ và đấu nối vào hệ thống xử lý nước thải tập trung của khu công nghiệp theo điều kiện tiếp nhận.

2. Nước loại bỏ từ hệ thống RO

Nước loại bỏ từ hệ thống RO có thể được xem xét thu hồi cho các mục đích phù hợp như:

• Rửa sân;
• Tưới cây;
• Xả nhà vệ sinh;
• Rửa phương tiện;
• Bổ sung nước kỹ thuật.

Việc tái sử dụng chỉ thực hiện khi chất lượng nước phù hợp và không gây ảnh hưởng đến vệ sinh sản phẩm.

3. Chất thải rắn

Chất thải phát sinh gồm:

• Phôi nhựa và chai lỗi;
• Nắp, nhãn và màng co hỏng;
• Thùng carton;
• Vật liệu lọc thải;
• Màng RO thải;
• Bùn từ hệ thống xử lý;
• Rác thải sinh hoạt;
• Bao bì hóa chất;
• Giẻ lau dính hóa chất hoặc dầu mỡ.

Chất thải phải được phân loại tại nguồn. Chất thải có khả năng tái chế được chuyển giao cho đơn vị phù hợp; chất thải nguy hại được lưu giữ và chuyển giao theo quy định.

4. Khí thải

Nguồn khí thải chủ yếu gồm:

• Khí thải từ máy phát điện dự phòng;
• Nhiệt và hơi từ máy thổi chai;
• Khí thải phương tiện;
• Mùi từ khu vực lưu giữ chất thải.

Biện pháp kiểm soát:

• Bố trí thông gió;
• Bảo trì thiết bị;
• Sử dụng nhiên liệu phù hợp;
• Bố trí ống thải máy phát điện;
• Thu gom chất thải thường xuyên;
• Trồng cây xanh cách ly.

5. Tiếng ồn và độ rung

Nguồn phát sinh:

• Máy nén khí;
• Máy thổi chai;
• Máy bơm;
• Máy phát điện;
• Băng tải;
• Phương tiện vận chuyển.

Giải pháp:

• Lắp đệm chống rung;
• Bố trí phòng máy riêng;
• Sử dụng vách cách âm;
• Bảo dưỡng định kỳ;
• Trang bị bảo hộ lao động;
• Bố trí khoảng cách an toàn.

6. Thủ tục môi trường

Việc phân loại dự án và xác định thủ tục môi trường phải căn cứ Luật Bảo vệ môi trường, Nghị định số 08/2022/NĐ-CP cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung, bao gồm Nghị định số 05/2025/NĐ-CP và Nghị định số 48/2026/NĐ-CP.

Chủ đầu tư cần xác định:

• Nhóm dự án theo tiêu chí môi trường;
• Đối tượng phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
• Đối tượng phải có giấy phép môi trường;
• Yêu cầu vận hành thử công trình xử lý chất thải;
• Điều kiện đấu nối nước thải của khu công nghiệp.

XII. An toàn thực phẩm và quản lý chất lượng

Nhà máy phải xây dựng hệ thống kiểm soát chất lượng từ nguồn nước đến sản phẩm cuối cùng.

Các nội dung trọng tâm:

• Kiểm soát nguồn nước;
• Kiểm soát vật liệu tiếp xúc trực tiếp với thực phẩm;
• Vệ sinh nhà xưởng;
• Vệ sinh thiết bị;
• Kiểm soát côn trùng;
• Kiểm soát sức khỏe người lao động;
• Kiểm soát hóa chất;
• Kiểm soát lô sản xuất;
• Truy xuất nguồn gốc;
• Thu hồi sản phẩm không phù hợp;
• Lưu mẫu;
• Kiểm nghiệm định kỳ.

Dự án nên áp dụng:

• GMP;
• SSOP;
• HACCP;
• ISO 22000;
• Hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với quy mô sản xuất.

Nước uống đóng chai hiện chịu sự điều chỉnh của Nghị định số 15/2018/NĐ-CP về thi hành Luật An toàn thực phẩm; quy định này tiếp tục được áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp theo thông tin của Chính phủ năm 2026.

Trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, doanh nghiệp cần thực hiện:

• Kiểm nghiệm sản phẩm;
• Xây dựng tiêu chuẩn áp dụng;
• Thực hiện thủ tục công bố sản phẩm;
• Đăng ký nhãn hàng hóa;
• Bảo đảm điều kiện an toàn thực phẩm;
• Thiết lập hồ sơ truy xuất nguồn gốc;
• Kiểm soát nội dung quảng cáo.

XIII. Phòng cháy, chữa cháy và an toàn lao động

Các khu vực cần chú ý về cháy, nổ:

• Kho bao bì;
• Kho phôi nhựa;
• Kho chai PET;
• Kho thùng carton;
• Khu vực máy nén khí;
• Trạm biến áp;
• Máy phát điện;
• Kho hóa chất;
• Bãi xe.

Dự án phải bố trí:

• Hệ thống báo cháy;
• Hệ thống chữa cháy trong và ngoài nhà;
• Bể nước và trạm bơm chữa cháy;
• Bình chữa cháy;
• Đèn chiếu sáng sự cố;
• Biển chỉ dẫn thoát nạn;
• Hệ thống chống sét;
• Đường xe chữa cháy;
• Lối thoát hiểm;
• Giải pháp ngăn cháy và chống cháy lan.

Người lao động phải được đào tạo về:

• Vệ sinh an toàn thực phẩm;
• An toàn hóa chất;
• An toàn điện;
• An toàn thiết bị áp lực;
• Phòng cháy, chữa cháy;
• Sơ cứu và ứng phó sự cố.

XIV. Các thủ tục pháp lý chính

1. Thỏa thuận địa điểm với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.
2. Xác nhận khả năng tiếp nhận ngành nghề sản xuất nước uống đóng chai.
3. Thỏa thuận lưu lượng và chất lượng nước cấp.
4. Thỏa thuận đấu nối nước thải.
5. Thực hiện thủ tục đầu tư hoặc đăng ký đầu tư theo trường hợp cụ thể.
6. Ký hợp đồng thuê lại đất và hạ tầng.
7. Lập quy hoạch tổng mặt bằng.
8. Lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
9. Thực hiện thủ tục môi trường.
10. Thẩm duyệt thiết kế phòng cháy, chữa cháy.
11. Thẩm định thiết kế xây dựng.
12. Xin giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải cấp phép.
13. Thi công và nghiệm thu công trình.
14. Lắp đặt, kiểm định thiết bị.
15. Nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.
16. Vận hành thử hệ thống xử lý nước và xử lý chất thải.
17. Kiểm nghiệm nước nguồn và sản phẩm.
18. Hoàn thiện điều kiện an toàn thực phẩm.
19. Thực hiện thủ tục công bố sản phẩm.
20. Đăng ký nhãn hiệu và nhãn hàng hóa.
21. Đưa nhà máy vào hoạt động.

XV. Rủi ro và giải pháp kiểm soát

1. Rủi ro về nguồn nước

Nguồn nước không ổn định hoặc có chất lượng biến động sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ thu hồi, tuổi thọ màng lọc và chất lượng sản phẩm.

Giải pháp:

• Phân tích đầy đủ chất lượng nước;
• Ký thỏa thuận cấp nước dài hạn;
• Thiết kế hệ thống tiền xử lý phù hợp;
• Bố trí bể chứa dự phòng;
• Theo dõi chất lượng nước đầu vào liên tục.

2. Rủi ro thị trường

Thị trường nước đóng chai có mức độ cạnh tranh cao và chi phí phân phối lớn.

Giải pháp:

• Xác định phân khúc rõ ràng;
• Phát triển khách hàng tổ chức;
• Xây dựng hệ thống đại lý;
• Kiểm soát chi phí logistics;
• Tạo khác biệt về chất lượng và dịch vụ;
• Phát triển thương hiệu;
• Xây dựng chính sách thu hồi vỏ bình hiệu quả.

3. Rủi ro an toàn thực phẩm

Sai sót vệ sinh có thể dẫn đến sản phẩm không đạt chất lượng và phải thu hồi.

Giải pháp:

• Thiết kế dây chuyền khép kín;
• Áp dụng HACCP hoặc ISO 22000;
• Kiểm soát vi sinh;
• Vệ sinh CIP định kỳ;
• Lưu mẫu từng lô;
• Kiểm nghiệm định kỳ;
• Xây dựng quy trình thu hồi sản phẩm.

4. Rủi ro tài chính

Tỷ lệ vốn vay 70% tạo áp lực trả nợ trong thời gian đầu.

Giải pháp:

• Đàm phán ân hạn gốc;
• Giải ngân theo tiến độ;
• Phân kỳ đầu tư dây chuyền;
• Kiểm soát tồn kho;
• Không đầu tư công suất vượt nhu cầu;
• Phát triển hợp đồng tiêu thụ trước khi vận hành;
• Duy trì hệ số DSCR an toàn.

5. Rủi ro bao bì

Giá phôi PET, nắp chai, nhãn và thùng carton có thể biến động.

Giải pháp:

• Đa dạng hóa nhà cung cấp;
• Ký hợp đồng dài hạn;
• Chuẩn hóa quy cách bao bì;
• Tự sản xuất chai tại nhà máy;
• Duy trì tồn kho an toàn.

XVI. Kết luận và kiến nghị

Dự án đầu tư Nhà máy sản xuất nước tinh khiết đóng chai của Công ty Cổ phần Dự Án Việt có mục tiêu đầu tư phù hợp với nhu cầu sử dụng nước uống an toàn của hộ gia đình, doanh nghiệp và các cơ sở dịch vụ.

Thông số cơ bản của dự án:

• Địa điểm: Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3, phường Tân Phước, Thành phố Hồ Chí Minh;
• Diện tích: 30.000 m²;
• Công suất: 60 tấn thành phẩm/ngày;
• Sản lượng: 18.000 tấn thành phẩm/năm;
• Tổng vốn đầu tư: 110 tỷ đồng;
• Vốn chủ sở hữu: 33 tỷ đồng;
• Vốn vay: 77 tỷ đồng;
• Thời hạn hoạt động: 50 năm;
• Thời gian dự kiến hoạt động: từ tháng 8/2026 đến tháng 8/2076.

Để hoàn thiện báo cáo nghiên cứu khả thi và hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư cần bổ sung:

• Vị trí và số lô đất;
• Đơn giá thuê đất và phí hạ tầng;
• Xác nhận khả năng cấp nước;
• Kết quả phân tích chất lượng nước nguồn;
• Cơ cấu sản phẩm;
• Quy cách chai và bình;
• Danh mục dây chuyền;
• Công suất từng thiết bị;
• Tỷ lệ thu hồi nước;
• Lưu lượng nước thải;
• Báo giá xây dựng;
• Báo giá thiết bị;
• Kế hoạch tiêu thụ;
• Giá bán sản phẩm;
• Chi phí phân phối;
• Lãi suất và lịch trả nợ;
• Hồ sơ pháp lý và báo cáo tài chính của chủ đầu tư.

Đặc biệt, chủ đầu tư phải quyết định chính thức lựa chọn một trong hai phương án:

• Phương án 1: 60 tấn/ngày, tương đương 18.000 tấn/năm;
• Phương án 2: 600 tấn/ngày, tương đương 180.000 tấn/năm.

Hai phương án có quy mô công nghệ, vốn lưu động, nhu cầu nước, kho bãi và hiệu quả tài chính hoàn toàn khác nhau, vì vậy không thể sử dụng đồng thời hai chỉ tiêu trong cùng một hồ sơ.