Thuyết minh đề xuất Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái

Tóm tắt dự án

Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái do Công ty CP Dự Án Việt đề xuất thực hiện tại xã Long Hải, Thành phố Hồ Chí Minh, trên khu đất khoảng 15 ha. Dự án định hướng hình thành khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng, trải nghiệm thiên nhiên, văn hóa địa phương, ẩm thực, vui chơi ngoài trời và giáo dục môi trường.

Tổng vốn đầu tư dự kiến 60 tỷ đồng, thời gian hoạt động 50 năm. Dự án ưu tiên không gian xanh, công trình mật độ thấp, hạn chế bê tông hóa, khai thác hợp lý cảnh quan tự nhiên và gắn hoạt động kinh doanh du lịch với bảo vệ môi trường.

Lưu ý quan trọng: Phương án dưới đây là thuyết minh sơ bộ. Việc triển khai dự án chỉ được thực hiện sau khi xác định cụ thể vị trí, ranh giới, hiện trạng và nguồn gốc sử dụng đất; sự phù hợp với quy hoạch; khả năng chuyển mục đích sử dụng đất; hành lang bảo vệ bờ biển, rừng, nguồn nước và các khu vực bảo vệ khác nếu có.

I. Thông tin chung về dự án

Thời hạn hoạt động 50 năm là thời hạn đề xuất. Thời hạn chính thức được cơ quan có thẩm quyền xem xét căn cứ pháp luật đầu tư, đất đai, hình thức sử dụng đất và tính chất địa bàn thực hiện dự án.

II. Sự cần thiết đầu tư

Long Hải có điều kiện thuận lợi để phát triển sản phẩm du lịch gắn với cảnh quan tự nhiên, không gian ven biển, văn hóa địa phương và nhu cầu nghỉ dưỡng ngắn ngày của người dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng các tỉnh lân cận.

Trong bối cảnh khách du lịch ngày càng quan tâm đến sức khỏe, thiên nhiên và các trải nghiệm bản địa, việc đầu tư một khu du lịch sinh thái có quy hoạch đồng bộ là cần thiết. Dự án không chỉ bổ sung sản phẩm du lịch mới mà còn tạo điều kiện tiêu thụ nông sản, thực phẩm, hàng thủ công và các dịch vụ của cộng đồng địa phương.

Việc triển khai dự án dự kiến mang lại những lợi ích chủ yếu:

• Khai thác hợp lý tiềm năng cảnh quan và vị trí của khu đất.
• Hình thành điểm đến du lịch sinh thái có bản sắc.
• Tạo việc làm và thu nhập ổn định cho lao động địa phương.
• Gia tăng nhu cầu sử dụng dịch vụ lưu trú, ẩm thực, vận tải và thương mại.
• Góp phần chỉnh trang cảnh quan và phát triển hạ tầng khu vực.
• Tăng nguồn thu ngân sách thông qua thuế, phí và nghĩa vụ tài chính.

III. Mục tiêu đầu tư

1. Mục tiêu tổng quát

Xây dựng khu du lịch sinh thái hiện đại, thân thiện với môi trường, có khả năng phục vụ nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, vui chơi và trải nghiệm thiên nhiên; đồng thời tạo ra sản phẩm du lịch đặc trưng cho khu vực Long Hải.

2. Mục tiêu cụ thể

• Đầu tư đồng bộ các khu dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng và công trình phụ trợ.
• Tổ chức hoạt động tham quan sinh thái, trải nghiệm nông nghiệp và văn hóa địa phương.
• Phát triển không gian nghỉ dưỡng mật độ thấp, hài hòa với cảnh quan.
• Hình thành khu ẩm thực sử dụng sản phẩm địa phương và đặc sản vùng biển.
• Tạo khoảng 80–120 việc làm thường xuyên và lao động thời vụ.
• Thu hút dự kiến 80.000–120.000 lượt khách mỗi năm khi vận hành ổn định.
• Từng bước xây dựng sản phẩm du lịch xanh, tiết kiệm năng lượng và giảm chất thải nhựa.

Các chỉ tiêu về lượt khách, số lao động và công suất phục vụ là số liệu định hướng, cần được hiệu chỉnh sau khi khảo sát thị trường và hoàn thành phương án quy hoạch.

IV. Quy mô đầu tư

Dự án được nghiên cứu trên tổng diện tích khoảng 150.000 m², dự kiến bố trí các phân khu sau:

Phương án quy mô sơ bộ có thể gồm:

• Khu cổng, nhà đón tiếp và trung tâm thông tin du lịch.
• Khu lưu trú sinh thái dạng bungalow hoặc nhà nghỉ thấp tầng.
• Nhà hàng, khu ẩm thực và khu giới thiệu sản phẩm địa phương.
• Vườn trải nghiệm, đường dạo, đường xe điện và điểm ngắm cảnh.
• Khu cắm trại, dã ngoại và tổ chức hoạt động tập thể.
• Khu vui chơi trẻ em gần gũi thiên nhiên.
• Không gian tổ chức sự kiện và sinh hoạt cộng đồng ngoài trời.
• Bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, kho và khu kỹ thuật.
• Hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa và xử lý nước thải.
• Khu lưu giữ chất thải, cây xanh cách ly và hồ điều hòa.

Các chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao và khoảng lùi phải được xác định theo quy hoạch được duyệt, quy chuẩn xây dựng và đặc điểm pháp lý của khu đất.

V. Địa điểm thực hiện dự án

Dự án dự kiến thực hiện tại xã Long Hải, Thành phố Hồ Chí Minh. Khu vực có lợi thế về cảnh quan, khả năng tiếp cận thị trường khách du lịch và liên kết với các điểm đến trong vùng.

Trước khi đề xuất chấp thuận dự án, chủ đầu tư cần xác định:

• Số thửa, tờ bản đồ, tọa độ và ranh giới khu đất.
• Hiện trạng và nguồn gốc sử dụng đất.
• Chủ thể đang quản lý, sử dụng đất.
• Sự phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung và quy hoạch sử dụng đất.
• Khả năng đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư.
• Tình trạng rừng, đất rừng, mặt nước và hành lang bảo vệ bờ biển nếu có.
• Khả năng kết nối giao thông, điện, nước và thoát nước.
• Khoảng cách đến khu dân cư và các công trình hạ tầng xã hội.

Địa danh xã Long Hải thuộc Thành phố Hồ Chí Minh cần được thể hiện thống nhất trên hồ sơ theo đơn vị hành chính hiện hành.

VI. Nhu cầu sử dụng đất

Tổng nhu cầu sử dụng đất dự kiến khoảng 15 ha. Đất được sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích, ưu tiên bảo tồn địa hình và thảm thực vật hiện hữu.

Dự án không mặc nhiên được chuyển toàn bộ diện tích thành đất thương mại, dịch vụ. Việc xác định loại đất, hình thức giao đất hoặc cho thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thời hạn sử dụng phải căn cứ hồ sơ địa chính và quy hoạch được phê duyệt.

Hồ sơ cần được rà soát theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực.

VII. Phương án kỹ thuật và công nghệ

Dự án áp dụng mô hình khu du lịch sinh thái mật độ thấp, ưu tiên công trình nhẹ và vật liệu phù hợp với khí hậu ven biển. Giải pháp công nghệ dự kiến gồm:

• Hệ thống quản lý đặt phòng, bán vé và thanh toán điện tử.
• Kiểm soát ra vào bằng mã QR hoặc thẻ điện tử.
• Xe điện và phương tiện nội khu ít phát thải.
• Chiếu sáng LED tiết kiệm điện.
• Điện mặt trời mái nhà khi đáp ứng điều kiện kỹ thuật và pháp lý.
• Thu gom nước mưa phục vụ tưới cây, vệ sinh cảnh quan.
• Tưới cây tự động hoặc tưới nhỏ giọt.
• Xử lý nước thải tập trung đạt quy chuẩn trước khi tái sử dụng hoặc xả thải.
• Phân loại chất thải tại nguồn.
• Giám sát điện, nước, chất lượng môi trường và an ninh.

VIII. Phương án xây dựng

Các công trình được thiết kế theo hướng thấp tầng, phân tán, phù hợp địa hình và hạn chế ảnh hưởng đến cảnh quan. Không gian xây dựng sử dụng màu sắc, vật liệu và kiến trúc hài hòa với thiên nhiên.

Nguyên tắc xây dựng:

• Hạn chế san lấp và thay đổi địa hình tự nhiên.
• Bảo tồn cây xanh có giá trị.
• Tổ chức đường dạo và giao thông nội bộ an toàn.
• Bố trí lối tiếp cận cho người khuyết tật.
• Phân tách luồng khách, luồng phục vụ và luồng kỹ thuật.
• Bảo đảm thoát nước, chống ngập và chống xói lở.
• Tuân thủ yêu cầu về xây dựng, phòng cháy, cứu nạn và môi trường.
• Sử dụng vật liệu chịu được độ ẩm, hơi muối và điều kiện khí hậu địa phương.

IX. Nhu cầu nguyên liệu và lao động

Nguyên liệu phục vụ hoạt động của dự án gồm thực phẩm, đồ uống, vật tư vệ sinh, hàng tiêu dùng, sản phẩm lưu niệm, cây xanh và các vật tư phục vụ bảo trì.

Dự án ưu tiên ký kết với các cơ sở sản xuất, hộ kinh doanh và nhà cung cấp tại địa phương. Thực phẩm phải có nguồn gốc rõ ràng, bảo đảm an toàn vệ sinh thực phẩm.

Nhu cầu lao động dự kiến:

X. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn

Tổng vốn đầu tư dự kiến là 60 tỷ đồng, chưa bao gồm giá trị quyền sử dụng đất hoặc chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nếu chủ đầu tư phải thực hiện.

Cơ cấu vốn sơ bộ:

Đánh giá sơ bộ về suất đầu tư

Tổng vốn 60 tỷ đồng cho 15 ha tương đương khoảng 4 tỷ đồng/ha. Mức vốn này tương đối thấp nếu dự án có nhiều công trình lưu trú kiên cố, nhà hàng lớn, hồ bơi, khu vui chơi hiện đại và hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

Vì vậy, để bảo đảm tính khả thi, dự án nên:

• Phát triển theo mô hình sinh thái mật độ xây dựng thấp.
• Tận dụng cảnh quan tự nhiên và hạn chế san lấp.
• Áp dụng công trình nhẹ hoặc bungalow quy mô vừa.
• Phân kỳ đầu tư thành nhiều giai đoạn.
• Tách chi phí đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng khỏi mức vốn 60 tỷ đồng nếu các khoản này chưa được tính.

XI. Phương án huy động và sử dụng vốn

Dự kiến cơ cấu nguồn vốn:

• Vốn chủ sở hữu: 18 tỷ đồng, chiếm 30%.
• Vốn vay và vốn huy động hợp pháp: 42 tỷ đồng, chiếm 70%.

Chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính theo yêu cầu của cơ quan thẩm quyền. Vốn được giải ngân theo tiến độ, ưu tiên thủ tục pháp lý, hạ tầng thiết yếu, xử lý môi trường và các công trình có khả năng tạo doanh thu sớm.

XII. Phương án sản xuất, kinh doanh

Nguồn doanh thu dự kiến gồm:

• Vé tham quan và trải nghiệm.
• Dịch vụ lưu trú.
• Dịch vụ nhà hàng và ẩm thực.
• Tổ chức sự kiện, hội nghị, team building.
• Cắm trại, dã ngoại và hoạt động ngoài trời.
• Cho thuê không gian và trang thiết bị.
• Bán sản phẩm lưu niệm, đặc sản địa phương.
• Các dịch vụ chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm bổ sung.

Khách hàng mục tiêu gồm gia đình, nhóm bạn trẻ, trường học, doanh nghiệp, khách du lịch nội địa và khách quốc tế đang lưu trú tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

XIII. Hiệu quả tài chính

Do chưa có số lượng phòng lưu trú, giá vé, giá phòng, công suất khai thác và chi phí vận hành nên chưa đủ cơ sở tính chính xác doanh thu, lợi nhuận, NPV, IRR và thời gian hoàn vốn.

Theo phương án sơ bộ, dự án chỉ nên được xem là khả thi về tài chính khi đạt được các điều kiện:

• Công suất khai thác tăng dần và ổn định sau 3–5 năm.
• Doanh thu đủ bù đắp chi phí vận hành, lãi vay và khấu hao.
• Có dòng tiền dự phòng trong giai đoạn đầu.
• Thời gian hoàn vốn phù hợp với thời hạn hoạt động.
• Chỉ số NPV dương và IRR cao hơn chi phí sử dụng vốn.

Cần lập riêng mô hình tài chính tối thiểu 15–20 năm, bao gồm ba kịch bản: thận trọng, cơ sở và tích cực.

XIV. Hiệu quả kinh tế – xã hội

Dự án dự kiến tạo khoảng 80–120 việc làm trực tiếp và nhiều việc làm gián tiếp trong lĩnh vực vận tải, cung ứng thực phẩm, thương mại, bảo trì và dịch vụ du lịch.

Ngoài hiệu quả tài chính, dự án còn góp phần:

• Quảng bá hình ảnh và sản phẩm du lịch Long Hải.
• Tăng cơ hội kinh doanh cho người dân địa phương.
• Thúc đẩy tiêu thụ nông sản và đặc sản vùng.
• Tạo không gian vui chơi, nghỉ dưỡng và giáo dục môi trường.
• Tăng thu ngân sách.
• Nâng cao giá trị khai thác hợp pháp và hiệu quả của đất đai.

XV. Bảo vệ môi trường

Dự án phải thực hiện phân loại môi trường và thủ tục tương ứng trên cơ sở vị trí, loại đất, quy mô xây dựng, công suất lưu trú, lượng nước thải và các yếu tố nhạy cảm về môi trường.

Các giải pháp chính gồm:

• Thu gom riêng nước mưa và nước thải.
• Xử lý nước thải sinh hoạt, nhà hàng đạt quy chuẩn.
• Bố trí bể tách dầu mỡ tại khu bếp.
• Phân loại chất thải tại nguồn.
• Chuyển giao chất thải sinh hoạt và chất thải nguy hại cho đơn vị có chức năng.
• Kiểm soát tiếng ồn từ sự kiện và hoạt động giải trí.
• Hạn chế đồ nhựa sử dụng một lần.
• Bảo vệ cây xanh, mặt nước và hệ sinh thái hiện hữu.
• Xây dựng phương án phòng ngừa sự cố môi trường.
• Theo dõi chất lượng nước thải và môi trường định kỳ.

Căn cứ pháp lý nền tảng là Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14, có hiệu lực từ ngày 1/1/2022.

XVI. Phòng cháy chữa cháy và an toàn lao động

Dự án bố trí hệ thống báo cháy, chữa cháy, nguồn nước chữa cháy, lối thoát nạn, đèn chỉ dẫn, biển báo và phương tiện cứu nạn phù hợp với từng công trình.

Đối với khu cắm trại, nhà hàng và công trình lưu trú, cần kiểm soát chặt chẽ nguồn lửa, nguồn nhiệt, thiết bị điện và hoạt động nấu nướng. Người lao động phải được tập huấn về an toàn, sơ cứu, phòng cháy, cứu nạn và xử lý tình huống khẩn cấp.

XVII. Tiến độ thực hiện

Tổng tiến độ dự kiến khoảng 24–30 tháng kể từ thời điểm hoàn tất các điều kiện triển khai.

XVIII. Tổ chức quản lý dự án

Công ty CP Dự Án Việt trực tiếp quản lý dự án, đồng thời thuê các đơn vị tư vấn, thiết kế, giám sát và thi công có đủ năng lực.

Bộ máy quản lý dự kiến gồm:

• Ban giám đốc dự án.
• Bộ phận tài chính – kế toán.
• Bộ phận kinh doanh – truyền thông.
• Bộ phận lễ tân – lưu trú.
• Bộ phận nhà hàng – dịch vụ.
• Bộ phận kỹ thuật – môi trường.
• Bộ phận an ninh – an toàn.
• Bộ phận chăm sóc cảnh quan và trải nghiệm.

XIX. Rủi ro và biện pháp phòng ngừa

XX. Kiến nghị và cam kết

Công ty CP Dự Án Việt kính đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, hướng dẫn nhà đầu tư hoàn thiện thủ tục và đánh giá đề xuất Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái tại xã Long Hải, Thành phố Hồ Chí Minh.

Chủ đầu tư cam kết:

• Cung cấp thông tin và hồ sơ trung thực.
• Thực hiện đúng mục tiêu, quy mô và tiến độ được chấp thuận.
• Sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả.
• Bố trí đủ vốn để thực hiện dự án.
• Không triển khai xây dựng khi chưa đủ điều kiện.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
• Tuân thủ pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, du lịch, môi trường, phòng cháy chữa cháy, lao động và thuế.

Dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14. Thẩm quyền, hình thức lựa chọn nhà đầu tư và trình tự thực hiện phải được xác định sau khi kiểm tra pháp lý khu đất.

Kết luận sơ bộ: Dự án có định hướng phù hợp với tiềm năng du lịch sinh thái của Long Hải. Tuy nhiên, tính khả thi phụ thuộc quyết định vào ba yếu tố: pháp lý khu đất 15 ha, sự phù hợp quy hoạch và khả năng cân đối tổng vốn. Với mức vốn 60 tỷ đồng, nên phát triển dự án theo mô hình sinh thái mật độ thấp, phân kỳ đầu tư và chưa tính chi phí đất vào tổng mức đầu tư.