Dự án đầu tư khu nhà ở thương mại ITSCO Phú Quốc

MỤC LỤC

Dự án đầu tư khu nhà ở thương mại ITSC Phú quốc và xin cấp phép Khu dân cư đô thị và nhà ở, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị và nhà ở, tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Quy hoạch Khu dân cư đô thị và nhà ở, mở Khu dân cư đô thị và nhà ở, Dự án kinh doanh Khu dân cư đô thị và nhà ở,

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 6

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8

II.1. Nền kinh tế Việt Nam 8

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2018 8

II.1.2. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 9

II.1.3. Kết cấu dân số 10

II.1.4. Tập tính tiêu dùng 11

II.2. Thị trường nhà ở tại Việt Nam. 12

II.3. Nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị lớn & Vùng kinh tế trọng điểm 13

II.4. Bối cảnh thị trường và định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 14

II.5. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Kiên Giang . 16

II.5.1. Vị trí địa lý và thuận lợi 16

II.5.2. Văn Hóa - Du lịch 22

II.6. Nhận định và phân tích tình hình thị trường bất động sản 24

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 29

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 29

III.2. Mục tiêu đầu tư 30

III.3. Sự cần thiết phải đầu tư 31

III.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế: 32

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 33

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 33

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 33

IV.3. Điều kiện tự nhiên: 33

IV.4. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 34

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng 34

CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 35

V.1. Căn cứ pháp lý 35

V.2. Số liệu về địa điểm, diện tích các loại đất, hiện trạng sử dụng đất. 35

V.2.1. Địa điểm thu hồi đất: Tại xã Hàm Ninh, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. 35

2.1. Hiện trạng quỹ đất xây dựng 35

V.3. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 36

V.4. Chính sách và đơn giá bồi thường, hỗ trợ. 36

V.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ: 36

V.4.2. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất: 36

V.4.3. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về nhà, vật kiến trúc và cây trồng: 36

CHƯƠNG VI: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUI HOẠCH TỒNG THỂ 37

VI.1. Hình thức đầu tư 37

VI.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu dân cư đô thị 37

VI.2.1. Mục tiêu quy hoạch 37

VI.2.2. Cơ cấu sử dụng đất 37

VI.2.3. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường 42

VI.2.4. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống 43

VI.2.5. Mô tả đặc điểm công trình xây dựng 43

VI.2.6. Hạ tầng kỹ thuật 43

CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ 46

VII.1. Giải pháp thiết kế công trình 46

VII.1.1. Tiêu chuẩn áp dụng 46

VII.1.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan. 46

VII.1.3. Hạng mục nhà ở thấp tầng: 47

VII.1.4. Nhà biệt thự đơn lập: 47

VII.1.5. .Nhà biệt thự song lập: 49

VII.1.6. Nhà ở shophouse: 50

VII.2. CÁC YÊU CẦU VỀ KỸ THUẬT 52

VII.2.1. Phương án kết cấu : 52

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 59

VIII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 59

VIII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 60

VIII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 60

VIII.4. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 61

CHƯƠNG IX: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 62

IX.1. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án. 62

IX.2. Công tác đấu thầu. 62

IX.3. Các công trình phục vụ thi công xây lắp: 62

IX.4. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án 62

IX.5. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án 63

IX.5.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu 63

IX.5.2. Phần công việc không đấu thầu 64

IX.5.3. Phần công việc chỉ định thầu: 64

IX.5.4. Phần công việc cho cạnh tranh: 64

IX.5.5. Phần đấu thầu: 65

IX.6. Giải pháp thi công xây dựng 65

IX.7. Hình thức quản lý dự án 65

CHƯƠNG X: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC 66

X.1. Đánh giá tác động môi trường 66

X.1.1. Giới thiệu chung 66

X.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 66

X.1.6. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 68

X.1.11. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 72

X.1.12. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 73

X.1.13. Kết luận 75

X.2. Các biện pháp phòng cháy chữa cháy 75

CHƯƠNG XI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 78

XI.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 78

XI.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 78

XI.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 78

XI.2.2. Chi phí thiết bị 79

XI.2.3. Chi phí quản lý dự án 79

XI.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 79

XI.2.5. Chi phí khác 80

XI.2.6. Dự phòng chi 80

XI.2.7. Lãi vay của dự án 80

XI.3. Tổng mức đầu tư 80

CHƯƠNG XII: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 90

XII.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 90

XII.1. Tiến độ sử dụng vốn 90

CHƯƠNG XIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 91

XIII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 91

XIII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 93

XIII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 93

CHƯƠNG XIV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

XIV.1. Kết luận 94

XIV.2. Kiến nghị 94

Dự án đầu tư khu nhà ở thương mại ITSC Phú quốc và xin cấp phép Khu dân cư đô thị và nhà ở, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị và nhà ở, tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Quy hoạch Khu dân cư đô thị và nhà ở, mở Khu dân cư đô thị và nhà ở, Dự án kinh doanh Khu dân cư đô thị và nhà ở,

 

 

ĐỀ XUẤT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

(Kèm theo Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư

Ngày .... tháng 9 năm 2019.)

 

I. TÊN NHÀ ĐẦU TƯ: CÔNG TY CỔ PHẦN  ITSCO 68

Đề nghị thực hiện dự án đầu tư với các nội dung như sau:

II. ĐỀ XUẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỚI NỘI DUNG SAU

1. Tên dự án, địa điểm thực hiện dự án:

1.1. Tên dự án: Khu nhà ở thương mại ITSCO Phú Quốc .

1.2. Địa điểm thực hiện dự án: Tại ấp Bãi Bổn, xã Hàm Ninh, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

2. Mục tiêu dự án:

STT	Mục tiêu hoạt động	Tên ngành (Ghi tên ngành cấp 4 theo VSIC)	Mã ngành theo VSIC (Mã ngành cấp 4)	Mã ngành CPC (*)
1	Hoạt động kinh doanh bất động sản	Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.	6810	821
2	Hoạt động kinh doanh bất động sản	Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất	6820
3	Xây dựng	Xây dựng nhà các loại	4100	512
4	Xây dựng	Xây dựng công trình đường bộ	4210
5	Xây dựng	Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác	4290
6	Dịch vụ lưu trú và ăn uống	Dịch vụ lưu trú ngắn ngày	5510
7	Dịch vụ lưu trú và ăn uống	Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động	5510
8	Bán buôn và bán lẻ	Bán lẻ khác trong các cửa hàng kinh doanh tổng hợp	4719
9	Nghệ thuật, vui chơi và giải trí	Hoạt động vui chơi giải trí khác chưa được phân vào đâu	9329

3. Quy mô đầu tư:

Miêu tả quy mô bằng các tiêu chí:

- Dự án khu dân cư đô thị: Dự án nhón B

- Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 191,172.5 m2

- Quy mô kiến trúc xây dựng, Sản phẩm, dịch vụ dự án cung cấp.

STT	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất ở biệt thự
1	Đất ở liền kề
2	Đất cây xanh - TDTT
3	Đất trường mẫu giáo
4	Đất trường tiểu học
5	Đất trạm y tế
6	Đất trung tâm thương mại
7	Hội quán
8	Đất trạm xử lý nước thải
9	Đất giao thông nội bộ - hạ tầng
	TỔNG CỘNG

4. Đề xuất nhu cầu sử dụng đất:

4.1. Địa điểm khu đất:

- Giới thiệu tổng thể về khu đất: Vị trí dự án có diện tích 191,172.5 m2 tại xã Hàm Ninh, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang có tứ cận được xác định như sau:

- Phía Bắc tiếp giáp đất vườn Quốc Gia Phú Quốc;

- Phía Nam tiếp giáp đất của vườn quốc gia Phú Quốc;

- Phía Tây tiếp giáp Biển đông;

- Phía Đông tiếp giáp đất của vườn quốc gia Phú Quốc.

- Cơ sở pháp lý xác định quyền sử dụng khu đất (nếu có): khu đất thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư.

4.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất:

Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

STT	Loại đất	Diện tích (m2)	Ghi chú
A	Đất phi nông nghiệp
1	- Đất trồng cây và đất rừng	191,172.5
2	- Đất chuyên dùng khác	0
	Tổng	191,172.5

4.3. Giải trình việc đáp ứng các điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Chủ đầu tư có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:

   + Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 héc ta;

   + Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Đảm bảo ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

4.4.Dự kiến kế hoạch, tiến độ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

 Kế hoạch, tiến độ giao đất, thuê đất được thực hiện ngay sau khi phương án đền bù giải phóng mặt bằng được phê duyệt.

Thời gian dự kiến công tác GPMB là 6 tháng.

4.5. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có):

(Khu đất thuộc sở hữu của chủ đấu tư không phải bồi thường GPMB)

5. Vốn đầu tư:

STT	Hạng mục	Giá trị trước thuế	Thuế VAT	Giá trị sau thuế
I	Chi phí xây lắp
II.	Chi phí quản lý dự án
III.	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
3.1	Chi phí lập dự án
3.2	Chi phí thiết kế bản vẽ thi công
3.3	Chi phí thẩm tra thiết kế
3.4	Chi phí thẩm tra dự toán
3.5	Chi phí lập HSMT xây lắp
3.6	Chi phí giám sát thi công xây lắp
3.7	Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường
IV.	Chi phí khác
4.1	Chi phí bảo hiểm xây dựng=GXL*0,5%
4.2	Chi phí kiểm toán
4.3	Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
4.4	Chi phí thẩm tra tính khả thi của dự án
VI.	CHI PHÍ DỰ PHÒNG
VII	Chi phí chuyển đổi mục đích SDĐ và GPMB
VIII	Vốn lưu động
IX	Tổng cộng nguồn vốn đầu tư
	Làm Tròn

 

5.1. Tổng vốn đầu tư:  …..0.000.000.000 đồng,

Bằng Chữ: …… chín trăm tám mươi tỷ đồng.

 trong đó:

a) Vốn cố định: …...000.000  đồng, (Bằng chữ: ….chín trăm tám mươi tỷ đồng).

      b) Vốn lưu động: 2.000.000.000 (bằng chữ: Hai tỷ đồng).

5.2. Nguồn vốn đầu tư:

a) Vốn góp để thực hiện dự án đầu tư (ghi chi tiết theo từng nhà đầu tư):

 

	Tên nhà đầu tư	Số vốn góp		Tỷ lệ (%)	Phương thức góp vốn (*)	Tiến độ góp vốn
		VNĐ	Tương đương USD
01	Công ty	…000.000.000

b) Vốn huy động: …00.000.000.000 đồng.

c) Vốn khác: Vốn vay ngân hàng …00.000.000.000 đồng

6. Thời hạn thực hiện/hoạt động của dự án: Cấp đất lâu dài.

7. Tiến độ thực hiện dự án:

Tiến độ thực hiện xây dựng dự án Khu dân cư đô thị cụ thể theo bảng sau:

 

TT Hang mục		Thời gian thi công (năm)
		1	2	3
I	Chuẩn bị đầu tư
1	Khảo sát thiết kế, lập hồ sơ	►
II	Thực hiện đầu tư
1	Lập TK, KT tổng dự toán	-------
2	Lập hồ sơ mời thầu	- ►
3	Đấu thầu xây lắp hạ tầng	- ►
	Đấu thầu xây lắp khu nhà ở thấp tầng	-----------------	----------
4	Đấu thầu xây lắp khu thương mại, dịch vụ	-----------------*
	Xây lắp hạ tầng
	Xây lắp Khu nhà ở thấp tầng + lắp đặt thiết bị
III	Kết thúc đầu tư
2	Nghiệm thu công trình: - Hạ tầng - Khu nhà thấp tầng - Khu thương mại dịch vụ			------
3	Chính thức giao công trình sau khi nghiệm thu			------------

8. Nhu cầu về lao động:

Nhu cầu lao động trong giai đoạn thi công:

Dự kiến nhu cầu lao động phục vụ dự án
TT	Cán bộ, lao động	Trình độ	Số lượng	Ghi chú
1	Trưởng Ban quản lý dự án	Đại học trở lên	1
2	Trưởng Ban Xây dựng	Đại học trở lên	1
3	Phó Ban quản lý dự án	Đại học trở lên	1
4	Phó Ban Xây dựng	Đại học trở lên	1
5	Phụ trách kỹ thuật, kế hoạch	Đại học trở lên	6
6	Phụ trách kế toán - thủ quỹ	Đại học trở lên	6
7	Phụ trách kho vận - vật tư	Đại học trở lên	5
8	TVGS trưởng	Đại học trở lên	1
9	Giám sát thi công	Đại học trở lên	4
10	Kế toán	Cao đẳng trở lên	4
11	Phụ trách nhân sự	Cao đẳng trở lên	1
12	An toàn lao động – Vệ sinh môi trường	Đại học trở lên	4
13	Quản lý kỹ thuật	Đại học trở lên	4
14	Kỹ thuật thi công	Cao đẳng trở lên	4
15	Đội trưởng thi công	Trung cấp trở lên	3
16	Lao động phổ thông	Không yêu cầu	20
	Tổng		64

Nhu cầu lao động trong giai đoạn quản lý, vận hành khai thác dự án:

STT	Nhân sự	SL
1	Giám đốc ban điều hành	1
2	Phó Giám đốc	2
3	Bộ phận kế toán, thương mại	6
4	Bộ phận kỹ thuật	4
5	Bộ phận Giám sát	4
6	Bộ phận kiểm định, an toàn	2
7	Bộ phận xây lắp	50
8	Nhân viên bảo vệ	4
9	Lái xe	1
	Tổng cộng	72

9. Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

- Dự án Xây dựng Khu nhà ở thương mại ITSCO Phú Quốc  có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực. Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư;    

Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như NPV = 946 tỷ đồng; Suất sinh lời nội bộ là: IRR  = 29%; thời gian hoà vốn sau có chiết khấu là 10 năm. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động cho tỉnh. Tạo việc làm thường xuyên cho trên 60 lao động tại địa phương, góp phần nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của một bộ phận nhân dân trong vùng dự án. Tạo ra diện mạo mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội ở địa phương phát triển, góp phần ổn định an ninh, chính trị và trật tự an toàn xã hội trong vùng dự án nhằm từng bước góp phần đưa kinh tế phát triển. Cung cấp một lựa chọn mới cho người dân đáp ứng một phần nhu cầu của thị trường đang trong tình trạng thiếu hụt nhà ở.

- Đánh giá tác động môi trường:

Quy trình thực hiện dự án như sau:

 

 

 

 

Thời gian thực hiện: 90 ngày kể từ ngày chấp thuận chủ trương đầu tư

Trên cơ sở đó, các nguồn có khả năng gây ô nhiễm cho môi trường từ việc triển khai dự án có thể thống kê như sau:

Các nguồn gây ô nhiễm và các tác động trong quá trình thi công  

Đặc điểm địa hình đã được giải phóng mặt bằng, vì vậy cao độ xây dựng chủ yếu theo cao độ hiện trạng san lấp bù lún không nhiểu. Ưu điểm của khu vực là địa hình chỉ cần san ủi về mặt bằng xây dựng và giải quyết thoát nước tốt.

Tác động trong quá trình thi công xây dựng dự án chủ yếu như sau:

v Tác động đến môi trường không khí

Công tác đào đắp đất công trình, xúc đất, vận chuyển đất đào và vật liệu xây dựng, phối trộn xi măng, san nền, xây dựng các khối công trình… trên quy mô toàn bộ khu vực dự án có thể gây tác động đến không khí, một số tác động cơ bản là:

· Ô nhiễm do khí thải phát sinh từ các phương tiện vận tải

Ô nhiễm không khí từ các phương tiện vận tải chủ yếu do hoạt động của các xe vận chuyển vật liệu xây dựng cho công trình và các phương tiện, máy móc thi công trong giai đoạn san lấp mặt bằng, vận chuyển đất đá thừa ra khỏi phạm vi dự án.

Hoạt động của các phương tiện này sẽ thải ra môi trường một lượng khói thải chứa các chất ô nhiễm không khí. Thành phần khí thải chủ yếu là CO_x, NO_x, SO_x, cacbonhydro, aldehyd, bụi.

· Ô nhiễm về tiếng ồn và chấn động

Bên cạnh nguồn ồn nhiễm bụi và khói thải do hoạt động đào đắp đất thì việc vận hành các phương tiện và thiết bị thi công như máy đào, máy xúc, cần trục, cần cẩu, khoan, xe trộn bê tông, máy phát điện,… cũng gây ra ô nhiễm tiếng ồn và chấn động khá lớn.

Loại ô nhiễm này sẽ có mức độ nặng trong giai đoạn các phương tiện máy móc sử dụng nhiều, hoạt động liên tục. Ô nhiễm tiếng ồn sẽ gây ra những ảnh hưởng xấu đối với con người và động vật nuôi trong vùng chịu ảnh hưởng của nguồn phát. Nhóm đối tượng chịu tác động của tiếng ồn thi công bao gồm: Công nhân trực tiếp thi công công trình, dân cư và xung quanh khu đất dự án, người tham gia lưu thông trên các tuyến đường gần khu vực dự án.

Mức độ tác động có thể phân chia theo 3 cấp đối với các đối tượng chịu tác động như sau:

- Nặng: công nhân trực tiếp thi công và các đối tượng khác ở cự ly gần (trong vùng bán kính chịu ảnh hưởng < 100m);

- Trung bình: Tất cả các đối tượng chịu tác động ở cự ly xa (từ 100 đến 500m);

- Nhẹ: Người đi đường và động vật nuôi.

· Ô nhiễm nhiệt

Từ bức xạ nhiệt mặt trời, từ các quá trình thi công có gia nhiệt (các phương tiện vận tải và máy móc thi công nhất là khi trời nóng bức). Các ô nhiễm này chủ yếu sẽ tác động lên người công nhân trực tiếp làm việc tại công trường.

v Tác động đến môi trường nước

Nước thải sinh hoạt: Việc tập kết công nhân tại khu vực thi công sẽ phát sinh một lượng nước thải sinh hoạt có thể tác động đến môi trường nước khu vực. Tổng lượng nước thải sinh hoạt của công nhân ước tính khoảng 5m³/ngày đêm (ước tính có khoảng gần 100 công nhân lao động trên công trường ở thời điểm cao điểm). Tuy lưu lượng nước thải này không cao, nhưng có chứa nhiều loại vi sinh vật gây bệnh, nên cần được thu gom và xử lý hợp lý…

Nước rửa xe cơ giới : Nước rửa xe cơ giới chủ yếu là nước làm sạch bánh xe trước khi ra khỏi công trường. Lượng nước thải này chứa đất, cát dính bám vào bánh xe. Tuy nhiên, lượng nước thải này không nhiều và không thường xuyên, nếu được quản lý tốt thì cũng không gây ảnh hưởng đáng kể đến môi trường nước mặt. Nhà thầu sẽ thu gom về hố lắng cặn trước khi cho tự thấm.

Nước mưa chảy tràn: Với cường độ mưa tương đối cao, lượng nước mưa này có thể bị nhiễm bẩn bởi dầu, mỡ, vụn vật liệu xây dựng trong thời gian xây dựng. Lượng nước mưa chảy tràn trên bề mặt dự án nếu không được thoát hợp lý có thể gây ứ đọng, cản trở quá trình thi công và gây xói mòn đất, ngập úng cục bộ cho khu vực.

Mặc dù có một số tác động tiêu cực nhất định đến môi trường nước trong quá trình thi công xây dựng, song đây không phải là các tác động liên tục và xuyên suốt tiến trình hoạt động của dự án. Các tác động này sẽ tự biến mất sau khi công trình được thi công hoàn tất.

 Đánh giá tác động của chất thải rắn

Chất thải rắn phát sinh trong quá trình xây dựng bao gồm chất thải rắn từ hoạt động xây dựng và rác thải sinh hoạt của công nhân làm việc tại công trường.

Chất thải rắn từ hoạt động xây dựng có thành phần chủ yếu là: gỗ coffa, cây chống, sắt thép dư thừa, các loại vỏ bao bì đựng xi măng, vữa xi măng thừa,...

Chất thải rắn sinh hoạt: Theo mức tính trung bình lượng chất thải rắn sinh hoạt của một người lao động trên công trường là 0,5 kg/ngày. Ở thời điểm cao nhất số công nhân xây dựng tập trung ở công trường khoảng 100 người thì lượng rác thải ra là 50 kg rác/ngày Chất thải rắn sinh hoạt chứa 60 – 70% chất hữu cơ và 30 – 40% các chất khác và đặc biệt còn có thể chứa nhiều vi khuẩn và mầm bệnh, ảnh hưởng đến sức khỏe công nhân. Tuy vậy, lượng chất thải sinh hoạt này không nhiều và không thường xuyên, nếu được quản lý tốt thì cũng không gây ảnh hưởng đáng kể.

Chất thải nguy hại phát sinh chủ yếu do hoạt động bảo trì, sửa chữa xe, thiết bị thi công và sử dụng các loại sơn, hóa chất xây dựng trong quá trình trang trí các hạng mục công trình. Thành phần: Bao gồm cặn dầu, nhớt thải, giẻ lau dính dầu, sơn khô cứng dư thừa, chất chống thấm, thùng chứa sơn, thùng chứa dầu, que hàn, cọ dính sơn,….

Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn thi công dự án gồm có 3 loại là phế thải vật liệu xây dựng, chất thải rắn sinh hoạt và chất thải nguy hại. Nếu các thành phần này không được thu gom, xử lý hợp lý (đặc biệt là chất thải nguy hại) sẽ gây tác động lên sức khỏe công nhân và chất lượng môi trường như môi trường đất, nước mặt và nước ngầm. Do vậy, chủ đầu tư sẽ kết hợp với đơn vị thi công để có các biện pháp quản lý tốt nguồn ô nhiễm này.

v Tác động đến tài nguyên – môi trường đất

Trong quá trình thi công, hoạt động đào xúc đất thi công các hố móng của công trình làm thay đổi chiều sâu lớp đất, tác động này là không thể tránh khỏi.

Các loại chất thải rắn sinh hoạt và xây dựng sản sinh ra trong quá trình thi công công trình cũng như trong quá trình khai thác dự án, nếu như không có các biện pháp thu gom, phân loại và bố trí nơi tập trung hợp lý cũng sẽ gây ra những ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh cũng như môi trường đất...

v Tác động đối với các điều kiện kinh tế xã hội khác

· Giao thông

Việc bắt đầu tiến hành xây dựng các hạng mục công trình của dự án với quy mô khá lớn sẽ làm gia tăng mật độ của các phương tiện giao thông, chuyên chở đất và nguyên vật liệu xây dựng, điều động thêm máy móc thiết bị, tập kết thêm công nhân,... Nếu không có sự kết hợp hài hòa và việc sắp xếp cũng như quản lý khoa học thì các công đoạn sẽ gây ra ảnh hưởng lẫn nhau và ít nhiều sẽ gây ra các ảnh hưởng đến môi trường. Lưu lượng xe cộ vận tải dẫn đến công trường sẽ tăng lên một cách đáng kể, từ đó sẽ gia tăng thêm bụi bặm, tiếng ồn, các ô nhiễm nhiệt cũng như tai nạn lao động.

· Tai nạn lao động

Cũng giống như bất cứ một công trường xây dựng với quy mô lớn nào, công tác an toàn lao động là vấn đề đặc biệt quan tâm từ các nhà thầu cho đến người lao động trực tiếp thi công trên công trường. Các vấn đề có khả năng phát sinh ra tai nạn lao động có thể bao gồm:

- Các chất ô nhiễm môi trường có khả năng làm ảnh hưởng xấu đến sức khỏe của người lao động trên công trường. Một vài ô nhiễm tùy thuộc vào thời gian và mức độ tác dụng có khả năng làm ảnh hưởng nặng đến người lao động, gây choáng váng, mệt mỏi, thậm chí ngất xỉu và cần được cấp cứu kịp thời;

- Công trường thi công sẽ có nhiều phương tiện vận chuyển ra vào có thể dẫn đến các tai nạn do bản thân các xe cộ này;

- Không thực hiện tốt các quy định về an toàn lao động khi làm việc với các loại cần cẩu, thiết bị bốc dỡ...

- Các tai nạn lao động từ các công tác tiếp cận với điện như công tác thi công hệ thống điện, va chạm vào các đường dây điện dẫn ngang qua đường, bão gió gây đứt dây điện...   

- Khi công trường thi công trong những ngày mưa thì khả năng gây ra tai nạn lao động còn có thể tăng cao: đất trơn dẫn đến sự trượt ngã cho người lao động và các đống vật liệu xây dựng, các sự cố về điện dễ xảy ra hơn, đất mềm và dễ lún sẽ gây ra các sự cố cho người và các máy móc thiết bị thi công...

·   Khả năng cháy nổ

Quá trình thi công xây dựng một công trình lớn sẽ nảy sinh nhiều nguyên nhân có thể dẫn đến cháy nổ: Nếu các công nhân làm việc bất cẩn (hút thuốc, đốt lửa...) thì khả năng gây cháy có thể xảy ra.

Các nguồn nhiên liệu (dầu DO) thường có chứa trong công trường dù ít cũng là một nguồn gây cháy nổ.

Sự cố cháy nổ khác nữa có thể phát sinh là từ các sự cố về điện.

Trong giai đoạn vận hành

 Trong giai đoạn vận hành

Nước thải:

Nước thải của dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt, nước mưa và nước thải sản xuất. Nước thải trước khi thải ra môi trường phải được xử lý để đảm bảo nước thải phải đạt tiêu chuẩn thải theo quy định.

Đối với nước mưa: thiết kế, thi công hệ thống đường cống thoát nước nhằm tách nước thải ra khỏi nước mưa. Do đặc tính nước mưa không có độ ô nhiễm nên nước mưa sẽ được tách các rác có kích thước lớn bằng song chắn rác đặt trên hệ thống cống dẫn nước mưa và được lắng lọc bằng các hố ga trước khi thải vào môi trường.

Đối với nước thải sinh hoạt: nước thải sinh hoạt được đưa vào bể tự hoại 3 ngăn. Bể này có chức năng lắng và phân huỷ cặn lắng. Cặn lắng giữ lại trong bể từ 6 – 8 tháng, dưới ảnh hưởng của các vi sinh vật, các chất hữu cơ bị phân giải, một phần tạo thành các chất khí và một phần tạo thành các chất vô cơ hoà tan, phần cặn không tan sẽ được rút đi. Nước thải lắng trong bể với thời gian dài bảo đảm hiệu suất lắng cao. Nước thoát ra từ bể tự hoại sẽ được bơm sang hệ thống xử lý tập trung của chung cư  để xử lý.

Chất thải rắn

Trong chung cư rác thải sinh hoạt với thành phần đặc trưng của rác thải đô thị. Tuy nhiên, các chất thải rắn này nếu không có biện pháp quản lý hữu hiệu sẽ gây tác động xấu đến môi trường đất, nước mặt, nhất là mỹ quan và là môi trường thuận lợi cho các vi trùng, các loại chuột, gián, muỗi và các loại côn trùng có hại phát triển, đồng thời còn là nơi phát sinh các nguồn bệnh ảnh hưởng trực tiếp đến con người và cảnh quan khu vực. Do đó, không tồn trữ chất thải rắn tại chung cư và nơi thu gom của cơ sở quá 24 giờ. Hợp đồng với đơn vị thu gom và xử lý. Phương tiện vận chuyển chất thải rắn phải đảm bảo kín, không rò rỉ, không rơi vãi, không thoát mùi hôi.

 Giảm thiểu ô nhiễm không khí, bụi từ các phương tiện giao thông

Về vấn đề ô nhiễm không khí do hoạt động giao thông ra vào khu vực dự án, chủ dự án sẽ áp dụng các biện pháp thích hợp để hạn chế tối đa nguồn ô nhiễm trên.

- Trồng nhiều cây xanh có tán trong khuôn viên chung cư , diện tích cây xanh đạt từ 20% tổng diện tích xây dựng. Cây xanh có tác dụng chắn bụi, điều hòa vi khí hậu và tạo cảnh quan cho khu đô thị.

 Đối với khí thải máy phát điện dự phòng

- Sử dụng loại máy phát điện mới và hiện đại, có lắp đặt hệ thống giảm thiểu ô nhiễm khí thải; Sử dụng loại dầu có tỷ lệ %S thấp (dầu DO 0,05%S) để giảm nồng độ SO₂ trong khí thải sau quá trình đốt; Chỉ sử dụng máy phát điện dự phòng khi bị cúp điện hoặc xảy ra sự cố liên quan đến lưới điện.

Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường

Ø Giảm thiểu lượng chất thải

Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh.

Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình. Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến. Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong quá trình thi công. Thường xuyên kiểm tra, có chế độ bảo dưỡng định kỳ các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.

Ø Thu gom và xử lý chất thải

Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với các khu dự án. Trong dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng đến khi đi vào hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến môi trường khu vực xung quanh. Việc thu gom và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:

Ø Chất thải rắn

Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong quá trình thi công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải,... là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi hỏi phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những nguyên vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để đúng nơi quy định thuận tiện cho việc tái chế. Những loại rác thải khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường thi công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định.

Các chất thải rắn phát sinh trong quá trình sản xuất, bảo dưỡng các hạng mục như: khăn lau, vòng đệm ... phải được thu gom vào phương tiện hay thiết bị chứa thích hợp, sau đó được xử lý ở bãi thải theo tiêu chuẩn quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch đẹp.

Ø Chất thải khí

Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vì vậy cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là: Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường. Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra. Sử dụng các van cô lập, khi đấu nối với các thiết bị hiện hữu tránh hiện tượng khí đọng lại gây cháy nổ.

Ø Chất thải lỏng

Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực xây dựng. Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và đưa về khu xử lý nước thải còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt và thải trực tiếp ra ngoài. Trong giai đoạn vận hành, nước thải sẽ được thu gom qua hệ thống mương được đặt quanh khu vực.

Ø Tiếng ồn

Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình thi công như dụng cụ bảo hộ tai, bảo hộ mắt.... sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến nhân viên làm việc ở khu vực lân cận là nhỏ nhất. Sử dụng các vật liệu cách âm bọc quanh các động cơ phát ra độ ồn lớn nhất, sử dụng các gối đỡ bệ máy bằng lò xo, cao su có tính đàn hồi cao để làm giảm độ rung của máy móc, thiết bị.

Ø Bụi và khói

Trong quá trình thi công xây dựng, bụi và khói là những nhân tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt ...làm giảm khả năng lao động.

10.  Giải trình về sử dụng công nghệ: Không

11. Giải trình việc đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài (nếu có): Không

III. ĐỀ XUẤT ƯU ĐÃI, HỖ TRỢ ĐẦU TƯ

1. Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp:

ü Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp: Miễn hoàn toàn 100% trong 04 năm đầu kể từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư.

ü Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp: Giảm 50% tiền thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo kể từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư.

ü Mức tính thuế thu nhập doanh nghiệp: Áp dụng tính mực thuế suất 10% trong thời gian 15 năm kể từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư.

2. Ưu đãi về thuế nhập khẩu:

ü Kiến nghị được miễn thuế nhập khẩu 05 năm theo quy định tại khoản 13, điều 16 luật thuế xuất khẩu, nhập khẩu số 107/2016/QH13 ngày 06 tháng 4 năm 2016. Đồng thời áp dụng mức thuế xuất 0% thuế nhập khẩu các hàng hóa hình thành tài sản cố định dự án.

3. Ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

3.1. Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản: Theo quy định tại khoản 2, điều 19, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.

3.2. Miễn tiền thuê đất do dự án thuộc ngành được đặc biệt ưu đãi đầu tư và địa điểm thực hiện dự án: Theo quy định tại điểm 7 mục AI Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định số 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư ngày 12/11/2015 và điểm a khoản 1 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.

3.3. Ngoài ra dự án còn được hưởng các ưu đãi đầu tư khác của Pháp luật và của tỉnh Kiên Giang trong thời hạn hoạt động của dự án.

4. Đề xuất hỗ trợ đầu tư:

ü Hỗ trợ nhà đầu tư trong việc đẩy nhanh các thủ tục phê duyệt, giải phóng mặt bằng.

ü Đất giao thông, sân bãi, HTKT, giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Giá và chính sách miễm giảm tiền thuê đất, mặt nước...

ü Ưu đãi Thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương tiện nhập khẩu; ưu đãi về thuế; Khấu hao Tài sản Cố định .

ü Đối với các hạng mục cung cấp điện cho dự án đề nghị UBND tỉnh Kiên Giang giao cho ngành Điện lực thực hiện đầu tư hệ thống cung cấp điện (bao gồm cả đường dây, đường ống, trạm biến áp, hệ thống chiếu sáng...) đến chân công trình để phục vụ dự án theo đúng Luật Điện lực.

Dự án đầu tư khu nhà ở thương mại ITSC Phú quốc và xin cấp phép Khu dân cư đô thị và nhà ở, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị và nhà ở, tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị và nhà ở, Quy hoạch Khu dân cư đô thị và nhà ở, mở Khu dân cư đô thị và nhà ở, Dự án kinh doanh Khu dân cư đô thị và nhà ở,