MỤC LỤC

Thiết kế quy hoạch khu dân cự dô thị mới cho dự án nhà ở mới kết hợp các dịch vụ thương mại (shophouse), biệt thự, và dịch vụ thương mại, khách sạn, khu vui chơi

PHẦN I 5

ĐẶT VẤN ĐỀ 5

I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP ĐỒ ÁN: 5

II. TÊN ĐỒ ÁN: 6

III. CƠ CHẾ QUẢN LÝ VÀ THỰC HIỆN ĐỒ ÁN: 6

IV. MỤC TIÊU QUY HỌACH: 6

V. CƠ SỞ NGHIÊN CỨU THIẾT KẾ: 7

PHẦN II: 10

ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 10

I. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN: 10

1.1. Vị trí, giới hạn khu đất:…………………………………………………………………....................................10

1.2. Điều kiện tự nhiên: …………………………………………………………………………………………………………10

II. HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT QUY HOẠCH: 11

2.1. Hiện trạng dân số:…………………………………………………………………………………………………………..11

2.2. Hiện trạng sử dụng đất :………………………………………………………………………………………………….11

2.3. Hiện trạng công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị:………………………………………………………………..13

III. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN ĐẤT XÂY DỰNG: 13

3.1. Những điểm thuận lợi:…………………………………………………………………………………………………….12

3.1. Những điểm bất lợi:………………………………………………………………………………………………………..14

PHẦN III 15

PHẠM VI VÀ QUY MÔ NGHIÊN CỨU 15

I. PHẠM VI, RANH GIỚI: 15

II. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN: 15

2.1. Quy mô dân số - quy mô đất đai:…………………………………………………………………………………….15

2.2. Các chỉ tiêu sử dụng đất:………………………………………………………………………………………………..15

2.3. Các chỉ tiêu thiết kế hạ tầng kỹ thuật:…………………………………………………………………………….16

2.4. Các chỉ tiêu đạt được:…………………………………………………………………………………………………….16

PHẦN  IV 17

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH 17

I. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU: 17

II. NHỮNG YÊU CẦU CHỦ YẾU ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT: 18

2.1. Tầm nhìn:………………………………………………………………………………………………………………………..18

2.2. Những quan điểm chủ đạo trong thiết kế quy hoạch:………………………………………………………18

2.3. Xác định tính chất:………………………………………………………………………………………………………….18

2.4. Giải pháp quy hoạch tối ưu:……………………………………………………………………………………………20

III. CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KHU ĐÔ THỊ MỚI lô SỐ 1A: 20

3.1. Mục tiêu và quan điểm cụ thể:………………………………………………………………………………………..21

3.2. Nguyên tắc:…………………………………………………………………………………………………………………….22

IV. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT: 22

4.1. Cơ cấu quỹ đất xây dựng chung:…………………………………………………………………………………….22

4.3. Cơ cấu tổ chức không gian………………:………………………………………………………………………..24

4.4. Phát triển các khu vực chính:………………………………………………………………………………………….25

4.5. Các yêu cầu về quản lý xây dựng:………………………………………………………………………………….35

4.6. Phân kỳ đầu tư, xác định danh mục các dự án ưu tiên đầu tư:………………………………………..35

PHẦN 5 37

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37

PHẦN I

ĐẶT VẤN ĐỀ

I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP Ý TƯỞNG ĐỒ ÁN:

Thành phố Cần Thơ là thành phố lớn nhất ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long-Việt Nam. Dân số khoảng 1,2 triệu người hiện nay theo dự báo sẽ tăng lên đến 2,0 triệu vào năm 2030. Khu đô thị mới Nam Cần Thơ nằm ở vị trí trái tim của thành phố năng động này, và là khu vực có ý nghĩa quan trọng nhất đối với sự phát triển mở rộng khu trung tâm Thành phố cũ theo hướng mở rộng về phía sông Cần Thơ. Khu đô thị mới Nam Cần Thơ có diện tích 2081,66 ha nằm ở vị trí chiến lược trên hành lang kinh tế TP. Hồ Chí Minh-Cần Thơ, ở một vị trí độc đáo ngay phía bên kia Sông Cần Thơ nhìn từ khu vực trung tâm Thành phố cũ. Dự án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ tại ví trí thuộc phân khu trung tâm, là phân khu chính của đô thị Nam Cần Thơ, hơn nữa lô số 1A nằm ở ngã ba sông Cần Thơ và Sông Hậu, là đầu mối giao thông thủy nơi có bên Ninh Kiều, và đầu mối giao thông bộ kết nối với không gian đô thị cũ phía Bắc thành phố kết nối theo cầu quy hoạch dự kiến.  

Qua quá trình triển khai nghiên cứu dự án và đề xuất ý tưởng đồ án quy họach chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ, căn cứ tình hình phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và nhu cầu thị trường bất động sản hiện nay trên địa bàn Thành phố Cần Thơ và trong khu vực để đánh giá cũng như việc tuân thủ các tính chất chức năng của đồ án quy hoạch phân khu Tỷ Lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Qua quá trình khảo sát, đánh giá và phân tích nhận thấy cấu trúc không gian tổng thể hiện trạng không còn phù hợp trong xu thế phát triển đô thị hiện nay của thành phố do vậy đồ án quy họach chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị nam Cần Thơ nhằm đề xuất các giải pháp cụ thể hóa các tính chất, chức năng các khu quy hoạch cho phù hợp với định hướng quy hoạch chung thành phố Cần thơ, phù hợp với định hướng phát triển các phân khu chức năng của đô thị Nam Cần Thơ cũng như phù hợp với nhu cầu mới về phát triển đô thị của thành phố Cần Thơ, các vấn đề cần quan tâm trong đồ án quy họach chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ:

II. TÊN ĐỒ ÁN: Quy hoạch chi tiết TL 1/500 dự án: Khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ.

III. CƠ CHẾ QUẢN LÝ VÀ THỰC HIỆN ĐỒ ÁN:

IV. MỤC TIÊU QUY HỌACH:

- Cụ thể hóa định hướng phát triển không gian của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị Thành phố Cần Thơ.

- Cụ thể hóa tính chất chức năng theo phân khu trung tâm thuộc đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đô thị Nam Cần Thơ.

- Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ phục vụ nhu cầu về nhà ở cao cấp cho cư dân đô thị Cần Thơ nói riêng, và phục vụ cho nhu cầu bất động sản cao cấp của vùng nói chung, ngoài ra dự án còn đáp ứng và phục vụ các nhu cầu lưu trú du lịch cao cấp, dịch vụ thương mại, du lịch, vui chơi giải trí cho du khách trong nước và quốc tế ... và dự án cũng góp phần vào việc phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố, đáp ứng nhu cầu ở đạt tiêu chuẩn, giải quyết ổn định nhu cầu ở cho dân cư khu vực, cải tạo môi trường và sử dụng nguồn tài nguyên đất hiệu quả, hạn chế tình trạng các khu dân cư phát triển tự phát không theo định hướng kế hoạch và quy hoạch được duyệt.

- Huy động được các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường thu hút đầu tư cho thành phố.

- Hình thành khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, góp phần bảo vệ môi trường và phục vu nhu cầu phát triển của xã hội;

- Lập kế hoạch khai thác, sử dụng quỹ đất hợp lý phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của phân khu trung tâm thuộc đô thị Nam Cần Thơ đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Xác lập cơ sở pháp lý để quản lý theo quy hoạch xây dựng, thiết kế cơ sở và thi công xây dựng, đảm bảo cảnh quan kiến trúc và phát triển bền vững, có môi trường hài hòa với thiên nhiên.

- Xác lập cơ sở pháp lý để triển khai đầu tư các dự án đầu tư xây dựng thành phần (san nền, giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước và VSMT, công trình công cộng…).

- Để làm cơ sở phục vụ công tác quản lý xây dựng khu dân cư theo quy hoạch

2- Nhiệm vụ:

- Điều tra khảo sát đánh giá hiện trạng xây dựng, quỹ đất xây dựng, hệ thống giao thông và các môi liên hệ vùng.

- Đánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên kỹ thuật hạ tầng và các động lực phát triển nhằm xây dựng một khu nhà ở mới hoàn chỉnh.

- Tính toán quy mô dân số phù hợp, đất đai từ đó đề xuất phương án tổng mặt bằng quy hoạch tối ưu, phân chia các khu chức năng, lập kế hoạch sử dụng đất, không gian kiến trúc cảnh quan hợp lý cho khu dự án

- Quy hoạch mạng lưới giao thông, chuẩn bị kỹ thuật và hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy chuẩn hiện hành

- Tạo cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng và bảo vệ cảnh quan môi trường của khu vực dự kiến xây dựng.

- Xác định các hạng mục chuẩn bị đầu tư và đầu tư cho từng giai đoạn.

- Tính chất của dự án:

- Là dự án phát triển khu đô thị mới bao gồm các chức năng nhà ở kết hợp các dịch vụ thương mại (shophouse), biệt thự sinh thái, và dịch vụ lưu trú khách sạn, dịch vụ thương mại, vui chơi giải trí cao cấp.

V. CƠ SỞ NGHIÊN CỨU THIẾT KẾ: 

- Căn cứ Luật Quy hoạch số 30/2009/QH13 ngày 17/06/2009

- Căn cứ Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính Phủ về Quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 26/6/2016 của bộ xây dựng quy định v/v hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị, và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.

- Căn cứ Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05 th¸ng 4 năm 2017 của Bộ xây dựng Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.

- Căn cứ Quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”

- Căn cứ bản đồ điều chỉnh quy hoạch chung TP.Cần Thơ - tỉnh Cần Thơ đến 2020” tỷ lệ 10.000 do Xí nghiệp Thiết kế Quy hoạch xây dung - Công ty tư vấn Xây dựng Tổng hợp - Bộ Xây Dựng lập.

-  Quyết định số 1515/QĐ-TTg ngày 28 tháng 8 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Cần Thơ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Quyết định số 1089/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 04/05/2011 v/v phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Nam Cần Thơ TP.Cần Thơ.

- Văn bản số 1942/UBND - XDĐT của UBND thành phố Cần Thơ ngày 19/06/2018 v/v chủ trương chấp thuận việc Công ty Cổ phần Tập đoàn Ruby tiến hành khải sát, nghiên cứu lập đề xuất dự án Khu đô thị mới lô số 1A thuộc Khu đô thị Nam Cần Thơ.

- Căn cứ kết quả điều tra, khảo sát, và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thuỷ văn, hải văn, địa chất tại khu vực nghiên cứu lập quy hoạch.

I. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN ĐẤT XÂY DỰNG:

- Thực trạng về xây dựng trong khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ chủ yếu là các công trình nhà dân tự xây tự phát, chưa được lập quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng không đồng bộ, cơ sở hạ tầng xã hội yếu kém, khả năng đáp ứng các nhu cầu phát triển theo yêu cầu của khu đô thị Nam Cần Thơ nói riêng và thành phố Cần Thơ nói chung không đáp ứng cả trong ngắn hạn và dài hạn. Vì vậy thực trạng xây dựng của khu vực là không đáp ứng được các điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy đời sống dân sinh của khu vực cũng như sự phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố Cần Thơ theo định hướng của đảng bộ và chính quyền thành phố.  

3.1. Những điểm thuận lợi:

- Đô thị Nam Cần Thơ nằm ở vị trí cửa ngõ kết nối thành phố Cần Thơ và Khu vực vùng kinh tế trọng điểm Nam bộ thông qua tuyến đường cao tốc TP.HCM - Cần Thơ. Khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ nằm trong phân khu trung tâm thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ nên cũng được sự cộng hưởng của sự phát triển kinh tế của khu vực. Vị trí dự án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới lô số 1A có vị trí quan trọng thuộc phân khu chức năng chính yếu của đô thị Nam Cần Thơ, chính vì vậy, Khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ có điều kiện rất thuận lợi để phát triển mạnh về thương mại-dịch vụ, có điều kiện về cảnh quan đẹp, nên có nhiều điều kiện tốt để nghiên cứu ý tưởng cũng như hình thành một khu đô thị vừa có môi trường, cảnh quan và là đô thị điểm nhấn cho toàn khu đô thị Nam Cần Thơ, góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển không gian đô thị Cần Thơ nói chung và khu đô thị Nam Cần Thơ nói riêng, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và hoàn chỉnh cấu trúc khu trung tâm đô thị, đặc biệt là không gian nằm 2 bên sông Cần Thơ.

- Dự án khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ có vị trí vô cùng đắc địa, do nằm tại vị trí ngã ba sông Hậu và sông Cần Thơ, bên cạnh có bến Ninh Kiều thơ mộng, và đối diện là Cồn Ấu nơi đang có các dự án phát triển khu sân golf cao cấp, dự án nghỉ dưỡng, và các dự án phát triển đô thị tiếp giáp đang dần hình thành … khu vực nghiên cứu lập ý tưởng đồ án quy hoạch dự án có địa hình khá bằng phẳng, cảnh quan thiên nhiên kênh rạch, sông nước đẹp tuyệt vời do có vị trí tiếp giáp phíaTây Bắc là sông Cần Thơ, và phía Đông Nam là sông Hậu.

- Định hướng phát triển các phân khu chức năng của đô thị Nam Cần Thơ cũng đã xác định rất rõ chức năng của dự án khu đô thị mới lô số 1A là thuộc phân khu trung tâm, là khu chức năng có vị trí chính của đô thị Nam Cần Thơ với các chức năng là hạt nhân của trung tâm có không gian sống động, hấp dẫn. Chức năng chủ yếu là trung tâm thương mại-dịch vụ, tài chính-ngân hàng cấp thành phố, cấp khu vực đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Á. Các công trình cao tầng đa chức năng được bố trí tập trung trên các trục không gian đô thị kết hợp với quảng trường, không gian mở về phía ngã 3 sông Cần Thơ và sông Hậu. Khu lõi trung tâm bao gồm 2 phân khu: Trung tâm thương mại dịch vụ - triển lãm-hội nghị quốc tế, Khu phức hợp tài chính-ngân hàng.

- Hệ thống giao thống chính kết nối vào dự án khu đô thị mới lô số 1A thuộc phân khu trung tâm đồ án khu đô thị Nam Cần Thơ được kết nối qua các tuyến giao thông liên khu vực, giao thông liên khu, đường vành đai ven sông Cần Thơ theo hướng Đông Bắc - Tây Nam, kết nối qua cây cầu quy hoạch theo hướng Tây Bắc  - Đông Nam, rất thuận lợi kết nối với không gian đô thị cũ. Ngoài ra do vị trí dự án khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ nằm ở vị trí ngã ba sông Cần Thơ, sông Hậu, bên cạnh có bến Ninh Kiều, nên hệ thống giao thông thủy là vô cùng thuận lợi.

3.1. Những điểm bất lợi:

- Dự án khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ là dự án phát triển và hình thành các không gian đô thị mới, nên phải đầu tư cơ sở hạ tầng gần như hoàn toàn mới, chi phí đầu tư cao.

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng rất lớn, đời sống nhân dân địa phương có thể bị ảnh hưởng.

- Khu vực nghiên cứu cốt cao độ địa hình khá thấp (0,25 4 1,95m), địa chất thủy văn khu vực khá phức tạp, có nhiều kênh rạch cùng với các yếu tố biến đổi khí hậu ngày càng khó lường, vì vậy nguy cơ ngập úng do mùa lũ về, do thiên tai bất thường hàng năm, và lâu dài do biến đổi khí hấu chung là những mối nguy cơ tiềm tàng có thể ảnh hưởng đến khu vực nghiên cứu dự án.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Ý TƯỞNG QUY HOẠCH 

I. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:

Nội dung nghiên cứu ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ bao gồm:

- Tọa lạc bên bờ hai con sông là sông Cần Thơ và sông Hậu, tại điểm hợp lưu của hai tuyến giao thông đường thủy, dự án này của Tập đoàn Ruby có thể được gọi tên là The two Rivers Park nghĩa là «công viên bên bờ hai con sông» với hai phần ba ranh giới tiếp giáp mặt nước và các bến tàu ở hai bên bờ.

- Vị trí đắc địa này làm cho dự án trở thành một khu « Đô thị Sinh thái và Du lịch đặc biệt », hơn thế nữa, đối diện với phía Đông của dự án trong tương lai sẽ là một khu sân golf của Vingroup.

- Chính đặc điểm độc đáo này đã gợi cảm hứng cho các kiến trúc sư và nhà quy hoạch Pháp đưa ra các ý tưởng quy hoạch đặc biệt cho dự án. Trước hết là bố trí ở phần mũi đất nhô ra sông một khu tổ hợp trung tâm thương mại cao tầng (43 tầng), và một nhà hát. Đây sẽ là tổ hợp công trình điểm nhấn nổi bật nhất của dự án nằm bên bờ sông và bao quanh quảng trường trung tâm của đô thị.

- Tiếp đến là một trục cảnh quan lớn kết nối từ cửa ngõ phía Nam dự án đến cây cầu quy hoạch theo định hướng. Trên « đại lộ » rộng lớn này sẽ được phủ bóng mát bởi hệ thống cây xanh đường phố, được lấy cảm hứng trục giao thống hướng đến Champs Elysées của Pháp, ta sẽ thấy hai bên đường là các tòa condotel 7 tầng, các khu thương mại, quán cafe, nhà hàng và các hoạt động sầm uất khác trải dài đến khu chợ du lịch và ẩm thực nằm ở trung tâm của một vườn cây ăn quả - các nông sản đặc trưng của địa phương, dưới chân đường dẫn lên cầu. Khu vực cảnh quan cây xanh này càng được tôn lên bởi những con đường hình bán nguyệt lượn quanh có bố cục hướng tâm vào khu vực chợ du lịch, các khu biệt thự đơn lập được tổ chức bám theo bố cục giao thông này ở phía Bắc của dự án.

- Phía bên kia của « đại lộ » chạy ngang hướng Tây Nam - Đông Bắc là ba « ngôi làng » biệt thự được bao quanh bởi các shophouse với các công trình nhà ở dạng thương mại hướng ra ngoài. Các shophouse này nằm dọc theo các con phố bao bọc quanh các cụm nhà ở thấp tầng, cho phép tạo ra các khu ở được đảm bảo an ninh cao với các lối vào có chốt kiểm soát an ninh.

- Sau cùng, ở điểm cuối phía Đông Nam của dự án là một khu dân cư với các tòa nhà chung cư 20-26 tầng sẽ được xây dựng bên cạnh các trường học, các khu thể thao và một trạm y tế công cộng.

- Để đi vào chi tiết từng khu vực, các khu chức năng được nghiên cứu với phong cách kiến trúc Pháp dự kiến áp dụng cho từng công trình cùng với các loại hình cảnh quan, như vậy ta có thể hình dung khách sạn, nhà hát, nhà hàng, các trường học, khu chợ và các biệt thự đơn lập và song lập, các shophouse bên bờ sông hay dọc theo các con phố với các dãy hành lang có mái che và các tầm nhìn đẹp ra các khoảng không gian xanh.

1) Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên và hiện trạng về: tình hình triển khai các dự án tiếp giáp đang đầu tư theo quy hoạch, điều kiện kinh tế-xã hội, dân cư hiện trạng, sử dụng đất đai, hiện trạng về xây dựng, cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường trong phạm vi nghiên cứu ý tưởng quy hoạch dự án.

2) Xác định các chức năng cần nghiên cứu cho ý tưởng quy hoạch trên cơ sở xây dựng khung cấu trúc hạ tầng tổng thể phát triển các hướng kết nối và mở rộng không gian đô thị trong tương lai. Xác định cụ thể tính chất đô thị lô số 1A, dự báo quy mô dân số có thể đáp ứng-và bổ sung các chức năng mới. Tính toán cụ thể các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật chủ yếu của ý tưởng đồ án quy hoạch chi tiết trên cơ sở định hướng của đồ án quy hoạch chung thành phố Cần Thơ, và các tính chất chức năng theo đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000 đô thị Nam Cần Thơ đã được xác định và phê duyệt.

3) Ý tưởng định hướng phát triển không gian khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ bao gồm các nội dung:

- Dự kiến ý tưởng tổ chức không gian chức năng cụ thể cho từng lô đất theo tính chất chức năng của phân khu trung tâm thuộc đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam Cần Thơ đã được phê duyệt.

- Xác định ý tưởng về vị trí và quy mô các công trình cho từng lô đất chức năng, xác định rõ dàng cơ cấu sử dụng đất.

- Xác định ý tưởng các giải pháp đấu nối cơ sở hạ tầng chính của khu vực, ý tưởng về hướng tổ chức không gian chức năng, ý tưởng về các không gian ưu tiên phát triển, các không gian hạn chế …

- Hoạch định các chỉ tiêu dự kiến như diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng, quy mô dân cư, hệ số sử dụng đất cho các khu chức năng.

4) Định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm:

- Đánh giá tổng hợp các hướng tuyến hạ tầng chính theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam Cần Thơ nhằm đưa ra ý tưởng kết nối với phạm vi nghiên cứu của dự án quy hoạch chi tiết khu đô thị mới lô số 1A.

- Đánh giá tổng hợp cơ sở hạ tầng các dự án tiếp giáp nhằm đưa ra phương án khớp nối hạ tầng phù hợp.

- Đưa ra ý tưởng tổ chức hệ thống giao thông chính của khu vực dự án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ trên cơ sở đấu nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

- Trên cơ sở định hướng về nguồn, hướng dốc, cao độ, quy mô, vị trí, công suất của các công trình đầu mối, mạng lưới truyền tải và phân phối chính của hệ thống hạ tầng đã được nghiên cứu lập bước quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, và đưa ra ý tưởng kết nối hạ tầng cho khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ được phù hợp.

II. NHỮNG YÊU CẦU CHỦ YẾU Ý TƯỞNG QUY HOẠCH CHI TIẾT:

2.1. Ý tưởng về tầm nhìn:

- Trước tiên ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ cần tuân thủ theo tính chất chức năng cuûa phaân khu trung taâm thuộc khu ñoâ thò Nam Caàn Thô.

- Là trung tâm khu đô thị mới, và là không gian điểm nhấn của phân khu trung tâm thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ.

- Khu đô thị mới lô số 1A sẽ là nơi đáp ứng được các nhu cầu sống và làm việc, dịch vụ lưu trú du lịch, nghỉ dưỡng, dịch vụ thương mại, vui chơi giải trí, của các tầng lớp dân cư bao gồm: cư dân địa phương, Việt kiều, doanh nhân và khách du lịch trong và ngoài nước.

- Khu đô thị mới lô số 1A được tổ chức theo mô hình dạng đơn vị ở có không gian đô thị tập trung, nơi có đầy đủ các công trình dịch vụ và tiện ích công cộng, dự án có ý tưởng tổ chức giao thông đa dạng bao gồm đường bộ giao thông theo dạng ô cờ, kết nối giữa đường giao thông liên khu vực, giao thông liên khu với hệ thống giao thông nội bộ, hạn chế các sự giao cắt qua các nhóm nhà ở, ngoài ra dự án cũng nghiên cứu khai thác yếu tố đường thủy và đặc biệt khuyến khích hình thức giao thông bộ, giao thông công cộng nhằm giảm ô nhiễm môi trường cũng như sự căng thẳng giao thông như các đô thị thực tế hiện nay.

- Ý tưởng tổ chức không gian khu đô thị mới lô số 1A  theo mô hình trên cơ sở tạo lập các module các nhóm nhà ở có tính độc lập tương đối, sự kết hợp hài hòa giữa các loại hình nhà ở dạng thương mại (shophouse) - dạng nhà vừa ở vừa kinh doanh, và làm việc. Nhà ở dạng villa có vườn, nhà ở dạng biệt thự song lập, nhà ở biệt thự đơn lập, nhà ở dạng chung cư thấp tầng được bố cục theo từng nhóm có tính ưu tiên theo các tiêu chí:

§ Ưu tiên về an ninh cho mỗi nhóm nhà, đặc biệt là nhà ở dạng villa

§ Ưu tiên các loại hình nhà ở dạng thương mại (shophouse) hướng ra các trục giao thông chính, trục giao thông đi bộ ven sông.

§ Mỗi nhóm nhà ở chỉ bố trí từ 1 - 2 hướng tiếp cận nhằm dễ dàng quản lý an ninh.

§ Các trục giao thông nội bộ hạn chế tối đa khả năng xuyên tâm, nhằm đảm bảo an ninh.

§ Các dãy nhà ở dạng thương mại (shophouse) đều được bố trí đường giao thông nội bộ tiếp xúc từ phía sau, đường giao thông nội bộ đáp ứng tối thiểu 2 làn xe lưu thông và 1 làn để xe tĩnh.

§ Từng nhóm nhà ở có thể được nghiên cứu các bãi đỗ xe tĩnh tập trung.

§ Mỗi nhóm nhà ở đều có bố trí các vườn hoa cây xanh nhỏ.

§ Các công trình dịch vụ công cộng được bố trí phân tán trong các nhóm nhà ở hoạc tập trung tại khu vực trung tâm, tùy thuộc vào các phương án.

- Ý tưởng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan trên cơ sở tận dụng điều kiện về cảnh quan sông nước, các công trình nhà ở được khai thác tối đa các hướng nhìn đẹp ra sông, các công trình dịch vụ cao cấp như khách sạn, nhà hàng, nhà hát được chọn lựa vị trí khu đất tiếp giáp ngã ba sông - là vị trí có góc nhìn và không gian thoáng tốt nhất.

- Ý tưởng được xây dựng trên cơ sở khai thác tối đa yếu tố không gian mở tự nhiên ra hướng sông, các không gian kiến trúc điểm nhấn được tổ chức hài hòa, gắn kết với các không gian chức năng khu ở bởi các trục cảnh quan chính, các không gian mở tập trung như công viên, quảng trường.

2.2. Những quan điểm chủ đạo trong thiết kế quy hoạch:

- Khu đô thị mới lô số 1A thuộc khu đô thị Nam Cần Thơ có những ưu điểm nổi bật so với các khu chức năng khác trong khu vực đô thị Nam Cần Thơ, cũng là khu vực được định hướng trở thành không gian kiến trúc cảnh quan điểm nhấn, khu trung tâm của phân khu trung tâm, vậy nên bên cạnh việc hoạch định các chức năng như là một đơn vị ở thông thường, khu đô thị mới lô số 1A còn phải có bản sắc kiến trúc độc đáo, thể hiện tính văn minh, đồng bộ cả về mặt tổ chức không gian đô thị và cả các cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

- Cùng với sự kỳ vọng của nhà đầu tư, cùng với các nhà kiến trúc Pháp nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi đã cố gắng và đầy quyết tâm và mong muốn đưa vào những quan điểm chủ đạo trong thiết kế ngay từ bước lập ý tưởng quy hoạch chi tiết 1/500 cần phải làm nổi bật được, thổi hồn được từ những hình ảnh thiết kế đô thị cho đến các đặc điểm kiến trúc mang dấu ấn Châu Âu, và cụ thể là phong cách kiến trúc Pháp.

- Không những vậy, khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ còn phải trở thành một trung tâm với các dịch vụ thương mại, dịch vụ vui chơi giải trí, văn hóa với các hoạt động mang tính cộng đồng, hoạt động địa phương đặc thù nhằm thúc đẩy và phát triển các hoạt động sôi động của đô thị đặc biết là ngành du lịch .

- Việc tổ chức các không gian khu đô thị với ý tưởng tạo dựng một mô hình đô thị mới “đáng sống nhất” cho người dân trên cơ sở đảm bảo an ninh, an toàn được đặt lên hàng đầu, hơn nữa việc tổ chức các không gian kiến trúc cảnh quan trên cơ sở khai thác tốt các yếu tố cảnh quan tự nhiên, khai thác tốt các yếu tố hướng gió, điều kiện thủy văn cũng góp phần vào việc cải thiện vi khí hậu đô thị, giúp người dân nơi đây luôn cảm thấy thoải mái với bầu không khí trong lành, giúp phục hồi sức khỏe.

- Về yếu tố thiết kế đô thị, dự án quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị mới lô số 1A với ý tưởng sáng tạo và xây dựng một không gian đô thị đầy sáng tạo với phong cách kiến trúc mang hơi hướng cổ điển Châu Âu, phong cách hào hoa của Pháp, giúp người dân luôn cảm thấy hào hứng, vui vẻ, hạnh phúc, không những vậy, việc tổ chức các không gian khu nhà kết hợp giữa ở, làm việc và kinh doanh với việc khuyến khích các hoạt động văn hóa địa phương, các sinh hoạt giao lưu cộng đồng được tổ chức qua các không gian đi bộ, xe điện, sẽ là cơ hội và tạo dựng được một mô hình đô thị đầy ấn tượng và độc đáo cho khu đô thị lô số 1A nói riêng và sẽ là mô hình đô thị  đặc trưng vô cùng hấp dẫn cho thành phố Cần Thơ nói chung.

2.3. Xác định tính chất:

- Khu đô thị mới lô số 1A thuộc đô thị Nam Cần Thơ là dự án nhà ở mới kết hợp các dịch vụ thương mại (shophouse), biệt thự, và dịch vụ thương mại, khách sạn và dịch vụ vui chơi giải trí cao cấp.

2.4. Giải pháp quy hoạch tối ưu:

- Các giải pháp đề xuất cơ cấu quy hoạch sử dụng đất phải dựa vào các tiêu chí: thiết kế quy hoạch kiến trúc theo định hướng quy hoạch chung và tính chất chức năng theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam Cần Thơ đã được phê duyệt, nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản, đặc điểm văn hóa vùng miền, khả năng huy động nguồn tài chính thực hiện dự án và khả năng thực hiện được về mặt kỹ thuật. 

Xem thêm thiết kế quy hoach dự án đầu tư khu dân cư đô thị mới