DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DƯỚI TÁN RỪNG

I. Thông tin chung về dự án

1. Tên dự án

Dự án đầu tư Khu du lịch sinh thái dưới tán rừng

2. Chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Dự Án Việt

3. Địa điểm thực hiện dự án

Khu vực Chư Plong, tỉnh Đắk Lắk.

Địa điểm cụ thể, ranh giới khu đất, tọa độ các điểm góc và đơn vị hành chính cấp xã sẽ được xác định chính xác theo hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng và văn bản chấp thuận của Ban quản lý rừng.

4. Hình thức sử dụng đất và rừng

Nhà đầu tư dự kiến thuê môi trường rừng, thuê lại đất hoặc hợp tác khai thác dịch vụ du lịch sinh thái trên diện tích đã được Ban quản lý rừng chấp thuận, phù hợp với phương án quản lý rừng bền vững và đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án không làm thay đổi mục đích sử dụng rừng đối với các khu vực tổ chức hoạt động du lịch dưới tán rừng; hạn chế tối đa việc chặt hạ cây rừng, san gạt địa hình và bê tông hóa cảnh quan tự nhiên.

5. Diện tích thực hiện dự án

• Tổng diện tích nghiên cứu: 630.000 m².
• Tương đương: 63 ha.
• Diện tích xây dựng công trình dự kiến: không quá 3–5% tổng diện tích nghiên cứu, tùy thuộc loại rừng, hiện trạng rừng, đề án du lịch sinh thái và chấp thuận của cơ quan quản lý.
• Phần diện tích còn lại được giữ lại làm rừng, cảnh quan thiên nhiên, không gian bảo tồn, đường mòn trải nghiệm và vùng đệm sinh thái.

6. Tổng vốn đầu tư

60.000.000.000 đồng, tương đương 60 tỷ đồng.

Trong đó:

• Vốn chủ sở hữu: 18 tỷ đồng, chiếm 30% tổng vốn đầu tư.
• Vốn vay thương mại và vốn huy động hợp pháp khác: 42 tỷ đồng, chiếm 70% tổng vốn đầu tư.
• Thời hạn vay dự kiến: 10 năm.
• Thời gian ân hạn gốc đề xuất: 18–24 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

7. Thời hạn hoạt động

50 năm, kể từ ngày dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

8. Tiến độ thực hiện

• Thời điểm dự kiến được chấp thuận đầu tư: tháng 8 năm 2026.
• Thời gian chuẩn bị đầu tư: từ tháng 8 năm 2026 đến tháng 3 năm 2027.
• Thời gian xây dựng giai đoạn 1: từ tháng 4 năm 2027 đến tháng 3 năm 2028.
• Thời gian vận hành thử nghiệm: từ tháng 4 năm 2028 đến tháng 6 năm 2028.
• Thời gian khai thác thương mại dự kiến: từ quý III năm 2028.
• Thời gian hoạt động dự kiến của dự án: từ tháng 8 năm 2026 đến tháng 8 năm 2076.

 DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DƯỚI TÁN RỪNG

II. Sự cần thiết đầu tư

Khu vực Tây Nguyên có hệ sinh thái rừng, địa hình đồi núi, cảnh quan tự nhiên và văn hóa cộng đồng bản địa đặc sắc. Đây là những điều kiện thuận lợi để phát triển các loại hình du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm, nghỉ dưỡng gần gũi thiên nhiên và giáo dục môi trường.

Xu hướng của thị trường du lịch hiện nay đang chuyển từ tham quan đơn thuần sang trải nghiệm có chiều sâu, trong đó du khách quan tâm nhiều hơn đến:

• Không gian nghỉ dưỡng yên tĩnh, gần gũi thiên nhiên.
• Các chương trình trekking, đi bộ trong rừng và quan sát hệ sinh thái.
• Trải nghiệm văn hóa bản địa và ẩm thực địa phương.
• Du lịch chăm sóc sức khỏe, thiền, yoga và phục hồi thể chất.
• Hoạt động giáo dục môi trường dành cho học sinh, sinh viên.
• Các mô hình lưu trú sinh thái có mật độ xây dựng thấp.
• Du lịch có trách nhiệm gắn với bảo vệ rừng và hỗ trợ cộng đồng địa phương.

Việc đầu tư Khu du lịch sinh thái dưới tán rừng trên diện tích 63 ha sẽ góp phần khai thác hợp lý giá trị dịch vụ môi trường rừng, tạo nguồn thu phục vụ công tác quản lý và bảo vệ rừng, đồng thời tạo việc làm và tăng thu nhập cho người dân địa phương.

Dự án không định hướng phát triển thành khu vui chơi có mật độ xây dựng cao mà lựa chọn mô hình du lịch sinh thái quy mô vừa, khai thác có kiểm soát, ưu tiên bảo tồn cảnh quan và hệ sinh thái.

 DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DƯỚI TÁN RỪNG

III. Mục tiêu đầu tư

1. Mục tiêu tổng quát

Đầu tư hình thành Khu du lịch sinh thái dưới tán rừng có cảnh quan đẹp, hạ tầng đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, khai thác bền vững tài nguyên rừng và văn hóa bản địa.

Dự án hướng đến trở thành điểm đến du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và trải nghiệm thiên nhiên đặc trưng của khu vực Tây Nguyên.

2. Mục tiêu cụ thể

• Bảo tồn và phát huy giá trị cảnh quan, đa dạng sinh học và dịch vụ môi trường rừng.
• Tổ chức các hoạt động tham quan, nghỉ dưỡng và trải nghiệm dưới tán rừng có kiểm soát.
• Hình thành hệ thống đường mòn sinh thái, điểm ngắm cảnh và khu giáo dục môi trường.
• Xây dựng các công trình lưu trú sinh thái bằng vật liệu thân thiện với môi trường.
• Phát triển các sản phẩm du lịch gắn với văn hóa, nghề truyền thống và ẩm thực địa phương.
• Tạo việc làm ổn định cho khoảng 80–120 lao động trong giai đoạn vận hành.
• Ưu tiên tuyển dụng, đào tạo và sử dụng lao động là người dân sinh sống trong khu vực dự án.
• Đóng góp ngân sách nhà nước và thúc đẩy phát triển các dịch vụ du lịch phụ trợ.
• Tạo nguồn tài chính hỗ trợ công tác tuần tra, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ rừng.

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DƯỚI TÁN RỪNG

IV. Quy mô và công suất dự án

1. Công suất phục vụ khách

Do thông tin ban đầu chưa xác định sản lượng thiết kế, dự án tạm thời lựa chọn công suất theo phương án thận trọng như sau:

• Công suất phục vụ tối đa: khoảng 400 lượt khách/ngày.
• Công suất phục vụ bình quân trong giai đoạn ổn định: khoảng 150–200 lượt khách/ngày.
• Số ngày hoạt động: 340 ngày/năm.
• Lượng khách thiết kế tối đa theo công suất bình quân: khoảng 68.000 lượt khách/năm.
• Lượng khách mục tiêu trong năm hoạt động ổn định: khoảng 50.000–60.000 lượt khách/năm.
• Khách lưu trú qua đêm dự kiến: chiếm 25–35% tổng lượng khách.
• Thời gian lưu trú bình quân: từ 1,5 đến 2 ngày.

Công suất chính thức phải được xác định lại trên cơ sở sức chịu tải của môi trường rừng, khả năng cấp nước, giao thông tiếp cận, giải pháp xử lý nước thải, yêu cầu phòng cháy chữa cháy rừng và ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước.

2. Sản phẩm chủ lực

Sản phẩm chủ lực của dự án là các dịch vụ phục vụ khách du lịch, bao gồm:

• Tham quan và trải nghiệm hệ sinh thái rừng.
• Đi bộ, trekking và đạp xe theo tuyến dưới tán rừng.
• Nghỉ dưỡng tại bungalow, cabin, nhà sàn và lều sinh thái.
• Cắm trại, glamping và tổ chức hoạt động ngoài trời.
• Trải nghiệm văn hóa cộng đồng bản địa.
• Dịch vụ ẩm thực sử dụng nguyên liệu địa phương.
• Giáo dục thiên nhiên và tổ chức chương trình ngoại khóa.
• Thiền, yoga, chăm sóc sức khỏe và phục hồi tinh thần.
• Chụp ảnh cảnh quan, quan sát chim và tìm hiểu thực vật.
• Tổ chức hội thảo, đào tạo và hoạt động gắn kết doanh nghiệp quy mô nhỏ.
• Giới thiệu và bán sản phẩm đặc trưng, sản phẩm OCOP và hàng thủ công địa phương.

3. Quy mô lưu trú dự kiến

• Khoảng 25–30 căn bungalow sinh thái.
• Khoảng 10–15 cabin hoặc nhà sàn nghỉ dưỡng.
• Khoảng 20–30 vị trí lều cắm trại hoặc glamping.
• Tổng sức chứa lưu trú: khoảng 150–200 khách/đêm.
• Khu lưu trú được bố trí phân tán thành các cụm nhỏ, tránh tập trung mật độ công trình quá lớn.

V. Phương án phân khu chức năng

1. Khu đón tiếp và điều hành

Diện tích dự kiến: khoảng 1,5–2 ha.

Các hạng mục chính:

• Cổng và biển hiệu khu du lịch.
• Nhà đón tiếp, hướng dẫn và cung cấp thông tin.
• Khu bán vé và kiểm soát khách.
• Văn phòng điều hành.
• Phòng trực bảo vệ.
• Khu sơ cứu và y tế.
• Bãi đỗ xe.
• Điểm trung chuyển bằng xe điện.
• Khu vệ sinh công cộng.
• Khu trưng bày thông tin về rừng và văn hóa địa phương.

2. Khu lưu trú sinh thái

Diện tích nghiên cứu: khoảng 5–7 ha.

Các hạng mục dự kiến:

• Bungalow sinh thái.
• Cabin nghỉ dưỡng.
• Nhà sàn cộng đồng.
• Khu glamping.
• Khu cắm trại.
• Chòi nghỉ và sân sinh hoạt ngoài trời.
• Các tuyến đường dạo kết nối.

Công trình ưu tiên sử dụng kết cấu nhẹ, móng hạn chế đào đắp và vật liệu phù hợp cảnh quan rừng.

3. Khu dịch vụ ẩm thực và sinh hoạt cộng đồng

Diện tích dự kiến: khoảng 1–1,5 ha.

Bao gồm:

• Nhà hàng sinh thái.
• Khu chế biến thực phẩm.
• Khu ẩm thực ngoài trời.
• Khu tổ chức giao lưu văn hóa.
• Sân trình diễn cồng chiêng và nghệ thuật dân gian.
• Khu bán nông sản, sản phẩm OCOP và hàng thủ công.
• Không gian trải nghiệm chế biến món ăn địa phương.

4. Khu trải nghiệm rừng

Diện tích dự kiến: khoảng 25–30 ha.

Bao gồm:

• Đường mòn đi bộ dưới tán rừng.
• Tuyến trekking theo cấp độ.
• Điểm quan sát cảnh quan.
• Chòi ngắm chim.
• Khu nhận diện cây rừng.
• Điểm nghỉ chân.
• Cầu gỗ và lối đi nổi tại những vị trí phù hợp.
• Tuyến giáo dục môi trường.
• Các trạm diễn giải tài nguyên rừng.

Khu vực này không tổ chức xây dựng công trình lưu trú kiên cố và hạn chế tối đa tác động đến thảm thực vật.

5. Khu chăm sóc sức khỏe

Diện tích dự kiến: khoảng 2–3 ha.

Các hạng mục gồm:

• Nhà thiền.
• Sàn tập yoga.
• Không gian trị liệu bằng âm thanh và thảo dược.
• Khu ngâm chân thảo dược.
• Vườn cây dược liệu bản địa.
• Đường đi bộ phục hồi sức khỏe.
• Khu nghỉ tĩnh.

6. Khu giáo dục môi trường và trải nghiệm cộng đồng

Diện tích dự kiến: khoảng 2–3 ha.

Bao gồm:

• Nhà giáo dục môi trường.
• Khu sinh hoạt học sinh.
• Vườn ươm cây rừng.
• Khu trải nghiệm trồng cây.
• Không gian giới thiệu công tác bảo vệ rừng.
• Khu thực hành phân loại chất thải.
• Khu trải nghiệm nghề thủ công truyền thống.

7. Khu bảo tồn và phục hồi sinh thái

Diện tích dự kiến: khoảng 20–25 ha.

Khu vực này được quản lý nghiêm ngặt, chỉ tổ chức các hoạt động nghiên cứu, bảo tồn, tuần tra và phục hồi rừng. Trường hợp tổ chức tham quan phải kiểm soát số lượng khách và có hướng dẫn viên đi kèm.

8. Khu hạ tầng kỹ thuật

Bao gồm:

• Trạm cấp nước.
• Bể chứa nước.
• Hệ thống xử lý nước thải.
• Khu lưu giữ chất thải tạm thời.
• Trạm điện hoặc khu thiết bị năng lượng mặt trời.
• Kho kỹ thuật.
• Khu bảo trì.
• Điểm tập kết phương tiện phòng cháy chữa cháy.
• Hồ hoặc bể dự trữ nước chữa cháy.

VI. Giải pháp kiến trúc và cảnh quan

1. Nguyên tắc thiết kế

• Công trình có quy mô nhỏ, phân tán theo địa hình tự nhiên.
• Không bố trí công trình tại khu vực có nguy cơ sạt lở, lũ quét hoặc ảnh hưởng đến sinh cảnh quan trọng.
• Hạn chế đào đắp, san nền và thay đổi dòng chảy tự nhiên.
• Giữ lại tối đa cây rừng hiện hữu.
• Ưu tiên sử dụng vật liệu nhẹ, vật liệu địa phương và vật liệu tái tạo.
• Hạn chế bê tông hóa bề mặt.
• Tăng cường sử dụng đường dạo bằng đá tự nhiên, gỗ hoặc vật liệu thấm nước.
• Chiều cao và màu sắc công trình phải hài hòa với cảnh quan.
• Không sử dụng hệ thống chiếu sáng gây ảnh hưởng lớn đến động vật hoang dã.
• Công trình phải có khả năng tháo dỡ hoặc phục hồi hiện trạng khi cần thiết.

2. Định hướng kiến trúc

Kiến trúc của dự án được phát triển theo phong cách sinh thái Tây Nguyên, kết hợp giữa hình thức nhà sàn, mái dốc và các vật liệu có màu sắc tự nhiên.

Không gian công trình mở ra cảnh quan rừng nhưng vẫn bảo đảm sự riêng tư, an toàn và tiện nghi cho khách du lịch.

VII. Giải pháp hạ tầng kỹ thuật

1. Giao thông

• Tận dụng các tuyến đường hiện hữu trong khu vực.
• Cải tạo đường tiếp cận bảo đảm xe cứu hộ, cứu nạn và chữa cháy có thể lưu thông.
• Giao thông nội bộ chủ yếu sử dụng xe điện, xe đạp và đường đi bộ.
• Hạn chế phương tiện sử dụng nhiên liệu hóa thạch đi sâu vào khu rừng.
• Các tuyến đường mòn được thiết kế bám địa hình tự nhiên.
• Bố trí biển báo, mốc khoảng cách, bản đồ và điểm liên lạc khẩn cấp.

2. Cấp điện

Nguồn điện dự kiến lấy từ hệ thống điện khu vực kết hợp với điện mặt trời.

Các giải pháp tiết kiệm năng lượng gồm:

• Đèn LED hiệu suất cao.
• Thiết bị điều khiển chiếu sáng tự động.
• Bình nước nóng năng lượng mặt trời.
• Pin năng lượng mặt trời cho các chòi nghỉ và trạm hướng dẫn.
• Hệ thống quản lý điện theo từng khu vực.

3. Cấp nước

Nguồn nước được lựa chọn sau khi khảo sát hiện trạng, có thể bao gồm:

• Nguồn nước mặt được cấp phép khai thác.
• Nguồn nước dưới đất được cấp phép.
• Nguồn nước từ hệ thống cấp nước tập trung.
• Thu gom và sử dụng nước mưa cho tưới cây, rửa đường và chữa cháy.

Nhu cầu cấp nước sơ bộ:

• Giai đoạn đầu: khoảng 80–120 m³/ngày.
• Giai đoạn ổn định: khoảng 120–180 m³/ngày.

Nước phục vụ ăn uống và sinh hoạt phải được xử lý đạt quy chuẩn chất lượng nước sạch hiện hành.

4. Thoát nước mưa

• Giữ nguyên tối đa hướng thoát nước tự nhiên.
• Bố trí rãnh thấm, hố ga lắng cặn và hồ điều hòa nhỏ.
• Không xả nước mưa tập trung gây xói lở.
• Gia cố sinh học tại các vị trí có nguy cơ rửa trôi.
• Tăng cường trồng cây và thảm phủ tại khu vực bị tác động.

5. Thu gom và xử lý nước thải

Toàn bộ nước thải sinh hoạt được thu gom và xử lý trước khi thải ra môi trường hoặc tái sử dụng.

Công nghệ đề xuất:

• Bể tự hoại cải tiến.
• Hệ thống xử lý sinh học thiếu khí – hiếu khí.
• Bể lọc sinh học.
• Khử trùng.
• Hồ sinh học hoặc bãi lọc trồng cây phù hợp.

Công suất hệ thống xử lý nước thải sơ bộ: khoảng 100–150 m³/ngày.

Nước thải sau xử lý được ưu tiên tái sử dụng để tưới cây và vệ sinh đường nội bộ khi đáp ứng yêu cầu kỹ thuật.

6. Quản lý chất thải rắn

• Phân loại chất thải tại nguồn.
• Chất thải hữu cơ được thu gom riêng để ủ hoặc chuyển giao xử lý.
• Chất thải tái chế được lưu giữ và chuyển giao cho đơn vị có chức năng.
• Chất thải sinh hoạt còn lại được thu gom hằng ngày.
• Chất thải nguy hại được lưu giữ trong khu vực riêng, có mái che và biển báo.
• Hạn chế sử dụng đồ nhựa dùng một lần.
• Khuyến khích khách mang bình nước cá nhân và sử dụng sản phẩm tái sử dụng.

VIII. Phương án bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy

1. Bảo vệ rừng

• Thành lập bộ phận bảo vệ rừng của dự án.
• Phối hợp với Ban quản lý rừng và lực lượng kiểm lâm.
• Lắp đặt biển báo cấm chặt phá cây, săn bắt và khai thác lâm sản.
• Kiểm soát người và phương tiện ra vào khu vực.
• Tổ chức tuần tra định kỳ.
• Xây dựng bản đồ khu vực nhạy cảm về sinh thái.
• Không đưa các loài ngoại lai có nguy cơ xâm hại vào khu vực dự án.
• Tổ chức phục hồi cây bản địa tại các khu vực suy thoái.
• Theo dõi diễn biến tài nguyên rừng và đa dạng sinh học.

2. Phòng cháy chữa cháy rừng

• Xây dựng phương án phòng cháy và chữa cháy rừng riêng cho dự án.
• Phân vùng nguy cơ cháy rừng.
• Bố trí đường băng cản lửa tại vị trí cần thiết.
• Thiết lập hồ, bể hoặc bồn dự trữ nước.
• Trang bị máy bơm, vòi chữa cháy, bình chữa cháy và dụng cụ thủ công.
• Bố trí điểm quan sát và cảnh báo cháy.
• Kiểm soát nghiêm hoạt động đốt lửa, nấu ăn và cắm trại.
• Tạm dừng một số hoạt động du lịch trong thời kỳ nguy cơ cháy rừng ở cấp cao.
• Tổ chức huấn luyện định kỳ cho người lao động.
• Phối hợp diễn tập với cơ quan chức năng và cộng đồng địa phương.

IX. Phương án tổ chức quản lý

1. Bộ máy quản lý dự kiến

• Ban giám đốc khu du lịch.
• Bộ phận hành chính – tài chính.
• Bộ phận kinh doanh và truyền thông.
• Bộ phận lễ tân và chăm sóc khách hàng.
• Bộ phận lưu trú.
• Bộ phận ẩm thực.
• Bộ phận hướng dẫn và tổ chức trải nghiệm.
• Bộ phận kỹ thuật và bảo trì.
• Bộ phận môi trường.
• Bộ phận bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy.
• Bộ phận an ninh và cứu hộ.

2. Nhu cầu lao động

Tổng số lao động trong giai đoạn vận hành ổn định dự kiến khoảng 80–120 người, gồm:

• Lao động quản lý: 8–12 người.
• Lao động chuyên môn và hướng dẫn viên: 15–20 người.
• Lao động lưu trú và ẩm thực: 30–45 người.
• Lao động kỹ thuật, môi trường và bảo vệ rừng: 15–20 người.
• Lao động thời vụ và cộng tác viên địa phương: 15–25 người.

Nhà đầu tư ưu tiên tuyển dụng người dân địa phương, tổ chức đào tạo nghiệp vụ du lịch, vệ sinh an toàn thực phẩm, sơ cấp cứu, bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy.

X. Sơ bộ tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư dự kiến: 60 tỷ đồng.

1. Cơ cấu vốn dự kiến

STT	Khoản mục đầu tư	Giá trị dự kiến
1	Chi phí chuẩn bị đầu tư, khảo sát và tư vấn	3,0 tỷ đồng
2	Chi phí thuê môi trường rừng, đất và thực hiện thủ tục ban đầu	2,0 tỷ đồng
3	Hạ tầng giao thông, bãi xe và đường mòn sinh thái	8,0 tỷ đồng
4	Khu đón tiếp, điều hành và dịch vụ công cộng	5,0 tỷ đồng
5	Khu lưu trú sinh thái	15,0 tỷ đồng
6	Khu ẩm thực và sinh hoạt cộng đồng	5,0 tỷ đồng
7	Các điểm trải nghiệm, chòi nghỉ và giáo dục môi trường	4,0 tỷ đồng
8	Hệ thống điện, nước và năng lượng tái tạo	4,5 tỷ đồng
9	Hệ thống xử lý nước thải và quản lý chất thải	2,5 tỷ đồng
10	Thiết bị, nội thất và xe điện	4,0 tỷ đồng
11	Phòng cháy chữa cháy, cứu hộ và bảo vệ rừng	1,5 tỷ đồng
12	Chi phí quản lý dự án và chi phí khác	2,0 tỷ đồng
13	Chi phí dự phòng	3,5 tỷ đồng
	Tổng cộng	60,0 tỷ đồng

Cơ cấu trên là số liệu sơ bộ và sẽ được điều chỉnh sau khi có quy hoạch tổng mặt bằng, khảo sát địa hình, địa chất, hiện trạng rừng và báo giá thiết bị.

XI. Phương án huy động vốn

1. Vốn chủ sở hữu

Vốn chủ sở hữu: 18 tỷ đồng.

Nguồn vốn chủ sở hữu được sử dụng ưu tiên cho:

• Chuẩn bị đầu tư.
• Thực hiện thủ tục pháp lý.
• Khảo sát và thiết kế.
• Chi trả các khoản vốn đối ứng.
• Đầu tư các công trình giai đoạn đầu.
• Bổ sung vốn lưu động ban đầu.

2. Vốn vay

Vốn vay dự kiến: 42 tỷ đồng.

Đề xuất điều kiện vay:

• Thời hạn vay: 10 năm.
• Thời gian ân hạn gốc: 18–24 tháng.
• Giải ngân theo tiến độ xây dựng.
• Trả nợ gốc theo quý hoặc 6 tháng.
• Lãi suất tính toán thận trọng: khoảng 9–11%/năm.
• Tài sản bảo đảm và phương án tín dụng được xác định theo yêu cầu của tổ chức cho vay.

Tỷ lệ vốn vay 70% tương đối cao đối với dự án du lịch sinh thái có thời gian hình thành thị trường kéo dài. Nhà đầu tư cần kiểm soát chặt tiến độ giải ngân, chi phí lãi vay và dòng tiền trong ba năm đầu vận hành.

XII. Phương án doanh thu sơ bộ

1. Các nguồn doanh thu

• Vé tham quan.
• Dịch vụ lưu trú.
• Dịch vụ ăn uống.
• Dịch vụ trekking và hướng dẫn.
• Dịch vụ cắm trại, glamping.
• Hoạt động giáo dục môi trường.
• Tổ chức hội thảo và hoạt động doanh nghiệp.
• Dịch vụ chăm sóc sức khỏe.
• Cho thuê thiết bị trải nghiệm.
• Bán sản phẩm địa phương và quà lưu niệm.

2. Giả định năm hoạt động ổn định

• Lượng khách: khoảng 55.000 lượt/năm.
• Chi tiêu bình quân: khoảng 650.000–750.000 đồng/khách.
• Doanh thu dự kiến: khoảng 35–41 tỷ đồng/năm.
• Tỷ lệ chi phí vận hành: khoảng 62–68% doanh thu.
• Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao: khoảng 11–15 tỷ đồng/năm.

3. Kịch bản doanh thu

Chỉ tiêu	Kịch bản thận trọng	Kịch bản cơ sở	Kịch bản tích cực
Lượng khách/năm	40.000	55.000	68.000
Chi tiêu bình quân/khách	600.000 đồng	700.000 đồng	800.000 đồng
Doanh thu/năm	24 tỷ đồng	38,5 tỷ đồng	54,4 tỷ đồng
Tỷ lệ chi phí vận hành	70%	65%	62%
EBITDA dự kiến	7,2 tỷ đồng	13,5 tỷ đồng	20,7 tỷ đồng

Kết quả tài chính chính thức phải được tính toán bằng bảng dòng tiền theo tháng hoặc theo năm, có xét đến lãi vay, khấu hao, thuế, tiến độ tăng trưởng khách và tỷ lệ lấp đầy khu lưu trú.

XIII. Hiệu quả kinh tế – xã hội

1. Hiệu quả kinh tế

• Tạo thêm sản phẩm du lịch có giá trị cao.
• Khai thác hợp lý giá trị dịch vụ môi trường rừng.
• Tạo doanh thu từ lưu trú, ẩm thực và hoạt động trải nghiệm.
• Tăng nguồn thu ngân sách từ thuế và phí.
• Thúc đẩy tiêu thụ nông sản và sản phẩm địa phương.
• Góp phần phát triển chuỗi cung ứng du lịch tại khu vực.

2. Hiệu quả xã hội

• Tạo việc làm trực tiếp cho khoảng 80–120 lao động.
• Tạo việc làm gián tiếp cho các hộ vận chuyển, cung cấp thực phẩm, sản phẩm thủ công và dịch vụ địa phương.
• Nâng cao kỹ năng nghề du lịch cho người dân.
• Góp phần bảo tồn văn hóa và tri thức bản địa.
• Tạo không gian giáo dục thiên nhiên cho học sinh, sinh viên.
• Góp phần quảng bá hình ảnh địa phương.

3. Hiệu quả môi trường

• Tạo nguồn lực cho công tác bảo vệ và phục hồi rừng.
• Nâng cao nhận thức của cộng đồng và du khách về bảo tồn thiên nhiên.
• Hạn chế khai thác tài nguyên rừng trái phép thông qua tăng cường quản lý hiện trường.
• Khuyến khích sử dụng năng lượng tái tạo và vật liệu thân thiện môi trường.
• Áp dụng mô hình phân loại chất thải và giảm nhựa dùng một lần.

XIV. Đánh giá sơ bộ tác động môi trường

1. Tác động trong giai đoạn xây dựng

Các tác động chính có thể phát sinh:

• Bụi và khí thải từ phương tiện.
• Tiếng ồn và độ rung.
• Nước thải xây dựng và nước thải sinh hoạt của công nhân.
• Chất thải rắn xây dựng.
• Nguy cơ xói mòn và rửa trôi.
• Ảnh hưởng đến thảm thực vật.
• Nguy cơ cháy rừng.
• Tác động đến động vật hoang dã.

Biện pháp kiểm soát:

• Thi công theo từng khu vực nhỏ.
• Không thi công ồ ạt trên toàn bộ diện tích.
• Hạn chế san gạt.
• Không chặt cây ngoài phạm vi được phép.
• Thu gom chất thải hằng ngày.
• Không bố trí lán trại trong khu vực sinh thái nhạy cảm.
• Kiểm soát tiếng ồn và thời gian thi công.
• Trang bị phương tiện phòng cháy chữa cháy.
• Phục hồi thảm thực vật ngay sau thi công.

2. Tác động trong giai đoạn vận hành

Các tác động chính:

• Nước thải sinh hoạt.
• Chất thải rắn của khách du lịch.
• Tiếng ồn từ hoạt động dịch vụ.
• Áp lực lên tài nguyên nước.
• Nguy cơ cháy rừng.
• Xáo trộn sinh cảnh động vật.
• Tác động do số lượng khách vượt sức chịu tải.
• Nguy cơ đưa loài ngoại lai vào khu vực.

Biện pháp kiểm soát:

• Giới hạn số lượng khách theo ngày và theo tuyến.
• Đặt lịch tham quan đối với các khu vực nhạy cảm.
• Không sử dụng loa công suất lớn trong rừng.
• Cấm săn bắt và thu hái tài nguyên.
• Xử lý toàn bộ nước thải.
• Phân loại và chuyển giao chất thải.
• Kiểm soát nguồn lửa.
• Theo dõi định kỳ chất lượng môi trường và đa dạng sinh học.
• Tạm đóng tuyến khi điều kiện thời tiết hoặc môi trường không bảo đảm.

XV. Căn cứ pháp lý chủ yếu

Hồ sơ dự án cần được rà soát theo hệ thống pháp luật hiện hành tại thời điểm nộp, trong đó có:

• Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật Lâm nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật Bảo vệ môi trường và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn về quản lý hoạt động xây dựng.
• Quy định về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
• Quy định về quản lý rừng, thuê môi trường rừng và kinh doanh du lịch sinh thái trong rừng.
• Quy hoạch tỉnh, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng có liên quan.
• Phương án quản lý rừng bền vững của chủ rừng.
• Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng được phê duyệt.
• Các quy chuẩn kỹ thuật về môi trường, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải và an toàn công trình.

Hoạt động du lịch sinh thái trong rừng phải được triển khai trên cơ sở phù hợp với loại rừng, phương án quản lý rừng bền vững và đề án du lịch sinh thái của chủ rừng. Nghị định số 156/2018/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định chi tiết thi hành Luật Lâm nghiệp; một số nội dung của nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 27/2024/NĐ-CP.

Hoạt động xây dựng công trình thuộc dự án phải tuân thủ các quy định về quản lý hoạt động xây dựng, trong đó Nghị định số 175/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 30 tháng 12 năm 2024.

XVI. Danh mục thủ tục dự kiến

Giai đoạn 1: Xác định điều kiện đầu tư

• Kiểm tra chính xác vị trí hành chính của khu vực dự án.
• Xác định loại rừng, nguồn gốc đất và chủ thể đang quản lý.
• Kiểm tra ranh giới, diện tích và hiện trạng tài nguyên rừng.
• Kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp và quy hoạch tỉnh.
• Kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Làm việc với Ban quản lý rừng về chủ trương hợp tác hoặc thuê môi trường rừng.
• Kiểm tra đề án du lịch sinh thái đã được phê duyệt.

Giai đoạn 2: Chuẩn bị hồ sơ đầu tư

• Lập hồ sơ đề xuất dự án đầu tư.
• Lập thuyết minh dự án.
• Lập hồ sơ chứng minh năng lực tài chính.
• Lập phương án sử dụng đất và môi trường rừng.
• Lập quy hoạch hoặc tổng mặt bằng dự án.
• Lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư nếu thuộc trường hợp phải thực hiện.
• Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu thuộc diện áp dụng.

Giai đoạn 3: Môi trường, lâm nghiệp và xây dựng

• Lập hồ sơ môi trường phù hợp với quy mô và tính chất dự án.
• Lập phương án phòng cháy chữa cháy rừng.
• Lập phương án bảo vệ rừng.
• Thực hiện thủ tục liên quan đến thuê môi trường rừng.
• Khảo sát địa hình và địa chất.
• Lập thiết kế cơ sở hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng đối với các công trình thuộc diện phải cấp phép.
• Thực hiện thủ tục phòng cháy chữa cháy công trình.
• Xin phép khai thác, sử dụng nước nếu thuộc trường hợp phải cấp phép.

Giai đoạn 4: Vận hành

• Nghiệm thu công trình.
• Nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy.
• Thực hiện thủ tục môi trường trước vận hành.
• Đăng ký hoạt động lưu trú và kinh doanh dịch vụ du lịch.
• Đáp ứng điều kiện vệ sinh an toàn thực phẩm.
• Xây dựng quy trình cứu hộ, sơ cấp cứu và quản lý khách.
• Thiết lập cơ chế báo cáo định kỳ với chủ rừng và cơ quan quản lý.

XVII. Kiến nghị

Để dự án có đủ cơ sở triển khai, chủ đầu tư kiến nghị cơ quan có thẩm quyền:

1. Hướng dẫn xác định chính xác ranh giới và hiện trạng pháp lý khu vực 63 ha dự kiến thực hiện dự án.
2. Hướng dẫn thủ tục hợp tác, liên kết hoặc thuê môi trường rừng để phát triển du lịch sinh thái dưới tán rừng.
3. Cung cấp thông tin về quy hoạch tỉnh, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan.
4. Xem xét cho phép nhà đầu tư khảo sát, nghiên cứu và lập hồ sơ đề xuất dự án.
5. Hỗ trợ kết nối hạ tầng giao thông, điện, nước và thông tin liên lạc đến khu vực dự án.
6. Hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các thủ tục về đầu tư, lâm nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường và phòng cháy chữa cháy.

XVIII. Kết luận

Dự án đầu tư Khu du lịch sinh thái dưới tán rừng có diện tích nghiên cứu 63 ha, tổng vốn đầu tư 60 tỷ đồng, được định hướng phát triển theo mô hình du lịch sinh thái mật độ thấp, hài hòa với địa hình và hệ sinh thái rừng.

Dự án có khả năng tạo ra sản phẩm du lịch đặc trưng, đóng góp tích cực cho công tác bảo vệ rừng, tạo việc làm và nâng cao thu nhập cho cộng đồng địa phương.

Tuy nhiên, trước khi hoàn thiện hồ sơ xin chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư cần ưu tiên làm rõ loại rừng, chủ rừng, ranh giới đất, đề án du lịch sinh thái đã được phê duyệt, sức chịu tải môi trường và địa danh hành chính chính xác của khu vực Chư Plong.

Đây là những điều kiện có tính quyết định đến thẩm quyền chấp thuận, quy mô công trình được phép xây dựng và phương thức sử dụng đất, sử dụng môi trường rừng của dự án.