MỤC LỤC

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.5.1. Luật, nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện 5

I.5.2. Nghị quyết, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ ngành 6

I.5.3. Nghị quyết & Quyết định của Tỉnh ủy + HĐND + UBND tỉnh Sơn La 7

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 7

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 9

II.1. Phân tích thị trường đầu tư và phát triển du lịch 9

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2019 9

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Sơn La. 9

II.2.1. Tỉnh Sơn La 9

II.2.2. Vị trí địa lý 10

II.2.3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 11

II.2.4. Những lĩnh vực kinh tế lợi thế 13

II.2.5.         Tiềm năng du lịch 14

II.3. Huyện Mộc Châu 16

II.4. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch 17

II.4.1. Tình hình phát triển du lịch tại Mộc Châu 17

II.4.2. Dự báo lượng khách du lịch đến Mộc Châu 20

II.4.3. Tình hình phát triển du lịch và định hướng phát triển triển du lịch 21

II.4.4. Một số giải pháp phát triển du lịch 25

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 27

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 27

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 29

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 31

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 31

IV.1.1. Lựa chọn địa điểm 31

IV.1.2. Đặc điểm hiện trạng địa điểm xây dựng 31

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 34

IV.2.1. Hiện trạng sử dụng đất. 34

IV.2.2. Hiện trạng hạ tầng xã hội. 34

IV.2.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 34

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 36

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 36

IV.4.1. Thuận lợi 36

IV.4.2. Khó khăn. 36

IV.5. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 37

Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất 37

IV.6. Nhận xét chung về hiện trạng 37

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 39

V.1. Hình thức đầu tư 39

V.2. Quy mô đầu tư 39

V.2.1. Hạng mục, công trình vui chơi giải trí 39

V.2.2. Diện tích mặt bằng khu du lịch dự kiến 40

V.2.3. Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 42

Yêu cầu và tổ chức hoạt động 42

V.2.4. Ý tưởng đầu tư xây dựng các hạng mục khu du lịch 43

V.2.5. Ý đồ tổ chức không gian cảnh quan 45

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ 47

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng 47

VI.2. Quy hoạch sử dụng đất 48

VI.2.1. Quan điểm sử dụng đất 48

VI.2.2. Quy hoạch chức năng sử dụng đất 50

VI.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 52

VI.4. Giải pháp thiết kế công trình 55

VI.4.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 55

VI.4.2. Giải pháp quy hoạch 55

VI.4.3. Giải pháp kiến trúc 55

VI.5. Giải pháp kỹ thuật 55

VI.5.1. Hệ thống điện: 55

VI.5.2. Hệ thống cấp thoát nước 56

VI.5.3. Hệ thống chống sét 56

VI.5.4. Hệ thống PCCC 57

VI.5.5. Hệ thống thông tin liên lạc 57

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 58

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 58

VII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 58

VII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 58

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 61

VIII.1. Giải pháp thi công xây dựng 61

VIII.2. Hình thức quản lý dự án 61

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 62

IX.1. Đánh giá tác động môi trường 62

IX.1.1. Giới thiệu chung 62

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 62

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 64

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 67

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 68

IX.1.6. Kết luận 70

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 71

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 71

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 71

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 71

X.2.2. Chi phí thiết bị 72

X.2.3. Chi phí quản lý dự án 72

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 72

X.2.5. Chi phí khác 73

X.2.6. Dự phòng chi 73

X.2.7. Lãi vay của dự án 73

X.3. Tổng mức đầu tư 73

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 77

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 77

XI.2. Tiến độ sử dụng vốn 77

XI.3. Phương án hoàn trả vốn vay 78

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 80

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 80

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 80

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 80

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

XIII.1. Kết luận 82

XIII.2. Kiến nghị 82

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty Cổ phần Du lịch 

- Địa chỉ :   Số 144, đ

- Điện thoại : (+84)

- Đại diện        :   ...............   ; Chức vụ:  Tổng Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Trồng rừng và khai thác rừng, trồng cây nông nghiệp, lâm nghiệp, kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn, Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng, Kinh doanh mua bán, cho thuê máy móc thiết bị, …

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028) 22142126    ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Khu du lịch Green gem Mộc Châu.

- Địa điểm: Tại xã Mường Sang và xã Chiềng Hắc, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La;

- Quỹ đất của dự án: 24 ha có một phần thuộc đất do nhà nước quản lý giao cho các hộ dân thuê sử dụng vào việc trồng lúa và trồng cây lâu năm, một phần đất nông nghiệp do người dân sở hữu...

- Mục tiêu đầu tư: Khu du lịch Green gem Mộc Châu được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một khu du lịch tổng hợp nhiều loại hình du lịch sinh thái - văn hóa với các loại hình khai thác như: Khu nhà nghỉ dưỡng Bugalow, bể bơi nhân tạo, khu vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng ăn uống, vườn cây ăn trái phục vụ du lịch sinh thái, khu vui chơi du lịch sinh thái, vườn thú mini, khu câu cá giải trí, đạp xe đạp, xich lô tham quan quanh khu du lịch, khu nuôi trồng thủy sản… các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng với tiêu chuẩn cao cấp.. 

toàn huyện Mộc Châu có 150 cơ sở lưu trú, với tổng số 1.347 buồng, 2.749 giường, tăng so với năm 2015 và 2016. Trong đó có 1 khách sạn đặt tiêu chuẩn 5 sao, 1 resort đạt tiêu chuẩn 4 sao, 2 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao. Nhìn chung, tổng thể hệ thống kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ tại KDLQG Mộc Châu đang bước đầu xây dựng và phát triển, đảm bảo điều kiện lưu trú cho du khách vào mùa cao điểm du lịch. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có nhiều hạn chế, một số khách sạn, nhà nghỉ chưa tuân thủ chặt chẽ yêu cầu xếp hạng sao theo đúng quy định, lợi dụng lòng tin của khách hàng mà cung cấp các dịch vụ chưa xứng đáng, nên cần được khắc phục và quản lý một cách chặt chẽ hơn trong tương lai.

Các khách sạn, nhà nghỉ, thậm chí cả hình thức homestay xuất hiện ở Mộc Châu ngày càng nhiều. Rất nhiều hộ gia đình đã xây dựng các nhà nghỉ tư nhân nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú của khách du lịch. Bên cạnh đó có cả các khách sạn từ 1 sao đến 5 sao của các tập đoàn lớn, các công ty đầu tư dần xuất hiện ngày càng nhiều.
Bên cạnh đó, KDLQG Mộc Châu đã xây dựng những hệ thống cơ sở vật chất khác như:

+ Hệ thống cơ sở vui chơi giải trí: Hệ thống các khu vui chơi giải trí tại các khu điểm du lịch. Đặc biệt, các loại hình vui chơi giải trí tập trung ở Trung tâm Du lịch sinh thái Mộc Châu (các loại hình vui chơi giải trí phổ thông) và Trung tâm Vui chơi giải trí cao cấp Mộc Châu (các loại hình vui chơi giải trí cao cấp); Công viên chuyên đề tại Trung tâm Du lịch sinh thái Mộc Châu và Trung tâm Nghỉ dưỡng Mộc Châu; Các cơ sở dịch vụ vui chơi giải trí ở các khu trung tâm dịch vụ; Khu du lịch vui chơi giải trí đặc biệt: Phát triển ở Trung tâm Vui chơi giải trí cao cấp Mộc Châu.

+ Hệ thống các cơ sở phục vụ ăn uống: Hệ thống các cơ sở dịch vụ ăn uống tập trung phát triển tại các khu du lịch, mang đến cho du khách những món ăn đặc sản mà không nơi đâu có. Khách hàng có thể vừa ngắm quang cảnh tại các điểm du lịch, tận hưởng không khí trong lành, vừa sử dụng dịch vụ ăn uống một cách tốt nhất. Không chỉ có cơ sở dịch vụ ăn uống tại điểm du lịch, KDLQG Mộc Châu còn có hệ thống các cơ sở dịch vụ ẩm thực theo mô hình nhà hàng, chợ văn hóa, du lịch phát triển ở khu vực Trung tâm dịch vụ du lịch (thị trấn Mộc Châu và thị trấn Nông trường Mộc Châu). Du khách có thể đến các chợ văn hóa, được trải nghiệm những nét độc đáo, đời thường của những người dân địa phương. Các nhà hàng chuyên về các món đặc sản của Mộc Châu như thịt bê, thịt ngựa…, đem lại những trải nghiệm mới mẻ về những nét văn hóa độc đáo của người dân nơi đây.

+ Hệ thống các cơ sở phục vụ hội nghị, hội thảo: Hệ thống các cơ sở phục vụ hội nghị hội thảo với tổng quy mô khoảng 5.000 - 10.000 chỗ ngồi tập trung phát triển ở: Trung tâm Du lịch sinh thái Mộc Châu; Trung tâm Vui chơi giải trí Mộc Châu; Trung tâm Nghỉ dưỡng Mộc Châu; Trung tâm Dịch vụ thị trấn Mộc Châu; Trung tâm Dịch vụ thị trấn Vân Hồ.

+ Hệ thống cơ sở phục vụ nhu cầu thể thao: Các loại hình thể thao cao cấp phát triển ở Khu du lịch thể thao Thảo nguyên; Các loại hình dịch vụ thể thao khác như sân tennis, sân tập golf, bể bơi… phát triển ở các khu du lịch.

b. Về nghiên cứu phát triển sản phẩm du lịch

Tiềm năng phát triển du lịch tại Khu du lịch quốc gia Mộc Châu là rất lớn và đang được rất nhiều các nhà đầu tư quan tâm và có dự án đầu tư nhằm phát triển khu du lịch, như: Dự án đầu tư hạ tầng Khu du lịch Rừng Thông - Bản Áng; Dự án khu trung tâm du lịch Mộc Châu; Dự án đầu tư các bản du lịch cộng đồng tại 2 bản: Bản Áng - xã Đông Sang và bản Nà Bai - xã Chiềng Yên theo đề án phát triển du lịch tại các bản du lịch cộng đồng của tỉnh; Dự án đầu tư hạ tầng điểm du lịch Thác Dải Yếm; Khu du lịch Happy-land nằm cùng trên tuyến giao thông vào khu vực nghiên cứu

Dự án tuyến đường du lịch Chiềng Yên, dài 10,326 km… Bên cạnh các dự án do Nhà nước đầu tư, Mộc Châu đang thu hút được một số nhà đầu tư nghiên cứu khảo sát và đăng ký đầu tư vào Khu trung tâm du lịch Mộc Châu như khu bách hoa viên, khu trồng cây lưu danh, khu biệt thự, khu trồng cây thuốc quý... Ngoài ra tại một số điểm du lịch khác trên địa bàn huyện như Khu rừng sinh thái Pó Cốp, khu du lịch Thác Dải Yếm, khu văn hóa tâm linh Ngũ Động Bản Ôn… cũng được các nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các dự án đó đều đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chưa hình thành được các khu du lịch, dịch vụ để góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch Mộc Châu cũng như thu hút khách du lịch.

c. Về đào tạo và phát triển nhân lực du lịch

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển du lịch, lao động trong ngành Du lịch tại Khu du lịch quốc gia Mộc Châu còn rất hạn chế và chiếm 1,8% trong tổng số lao động của huyện. Năm 2017, số lao động trong ngành Du lịch (nhà hàng, khách sạn) đạt khoảng hơn 1.500 người. Trình độ lao động trong ngành Du lịch còn nhiều hạn chế, hầu hết lao động chưa được đào tạo cơ bản về nghiệp vụ chuyên môn. Do đó, để nâng cao trình độ cho đội ngũ lao động du lịch, hàng năm, Hiệp hội Du lịch tỉnh Sơn La phối hợp với UBND huyện Mộc Châu tổ chức khóa tập huấn nâng cao nhận thức về du lịch có trách nhiệm cho cộng đồng, đặc biệt là người làm du lịch. Tại khóa tập huấn, các học viên tại các điểm du lịch và chủ các cơ sở lưu trú đã được các giảng viên của “Chương trình phát triển Năng lực du lịch có trách nhiệm với môi trường và xã hội” do Liên minh châu Âu tài trợ đã hướng dẫn những kiến thức về du lịch như: Cách nhận biết các sản phẩm du lịch có trách nhiệm để khai thác và phát triển các sản phẩm này; Vấn đề bảo vệ môi trường và cộng đồng địa phương khỏi những tác động tiêu cực của du lịch; Xây dựng lực lượng lao động trong lĩnh vực du lịch có trình độ, kỹ năng; Đánh giá những tác động tự nhiên và xã hội của du lịch đối với cộng đồng, môi trường và kinh tế địa phương. Mỗi khóa đào tạo có khoảng hơn 100 học viên theo học, do vậy có thể nói trình độ đội ngũ lao động du lịch đang từng bước được nâng cao.

d. Về tuyên truyền, quảng bá du lịch

Hoạt động xúc tiến quảng bá du lịch tại KDLQG Mộc Châu rất được quan tâm. Để thực hiện nhiệm vụ quảng bá, Ban quản lý Khu du lịch quốc gia Mộc Châu đã chủ động xây dựng website http://mocchautoursim.com, website của Ban được xây dựng bằng cả tiếng Việt và tiếng Anh, dịch sang tiếng Lào, cung cấp thông tin bổ ích, đầy đủ về điểm tham quan, nơi ăn, nghỉ, mua sắm cho du khách và các công ty lữ hành.
Ban quản lý Khu du lịch quốc gia Mộc Châu cũng là điểm đầu mối quảng bá, thông tin để thu hút khách, giới thiệu sản phẩm cho các đơn vị đã khai trương sản phẩm và đi vào hoạt động, như: Khách sạn Mường Thanh Mộc Châu; Tổ hợp khách sạn, khu vui chơi giải trí Thảo Nguyên resort; Khách sạn Thảo Nguyên; Khách sạn Sao Xanh, Khách sạn Hương Sen, Khách sạn Kim Dung...

Bên cạnh đó, văn phòng thông tin quảng bá du lịch Mộc Châu tại Thanh Xuân (Hà Nội), cũng đã được cải tạo, sửa chữa để các tổ chức, cá nhân tại Hà Nội và các tỉnh đến tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Mộc Châu. Hằng năm, huyện đều tổ chức Ngày hội hái quả và giới thiệu sản phẩm nông nghiệp sạch của Mộc Châu, Vân Hồ với người dân Thủ đô, mỗi năm có trên 5.000 du khách và các công ty lữ hành đến tìm hiểu thông tin, tiếp nhận các ấn phẩm, tài liệu du lịch...

Cùng với đó, các hình thức quảng bá, giới thiệu du lịch trên các kênh thông tin đại chúng như báo, đài, website du lịch hay tổ chức các cuộc thi ảnh; cập nhật nhiều điểm đến cơ sở lưu trú, nhà hàng, khách sạn, tên đường phố Mộc Châu lên bản đồ thế giới Google maps; xuất bản các ấn phẩm, sách ảnh, tập gấp, tờ rơi, bản đồ, chương trình tour bằng song ngữ Việt - Anh; Việt - Lào... đã góp phần thu hút khách du lịch đến Khu du lịch quốc gia Mộc Châu ngày càng nhiều.

3. Sự cần thiết phải đầu tư

Mộc Châu từ lâu là một điểm đến du lịch lý tưởng cho mọi du khách, cả khách du lịch nội địa và khách du lịch quốc tế. Trong những năm vừa qua, nhờ vào giá trị nguồn tài nguyên du lịch phong phú và đa dạng, cả về tài nguyên tự nhiên và nhân văn, hoạt động du lịch tại Mộc Châu cũng có được những thuận lợi nhất định; tuy nhiên, bên cạnh đó, điểm đến này cũng tồn tại một số khó khăn, làm hạn chế không nhỏ tới sự phát triển du lịch tại đây. Tiềm năng phát triển du lịch tại Mộc Châu là rất lớn và đang được rất nhiều các nhà đầu tư quan tâm và có dự án đầu tư nhằm phát triển khu du lịch, như: Dự án đầu tư hạ tầng Khu du lịch Rừng Thông - Bản Áng; Dự án khu trung tâm du lịch Mộc Châu; Dự án đầu tư các bản du lịch cộng đồng tại 2 bản: Bản Áng - xã Đông Sang và bản Nà Bai - xã Chiềng Yên theo đề án phát triển du lịch tại các bản du lịch cộng đồng của tỉnh; Dự án đầu tư hạ tầng điểm du lịch Thác Dải Yếm; Khu du lịch Happy-land; Dự án tuyến đường du lịch Chiềng Yên, dài 10,326 km… Bên cạnh các dự án do Nhà nước đầu tư, Mộc Châu đang thu hút được một số nhà đầu tư nghiên cứu khảo sát và đăng ký đầu tư vào Khu trung tâm du lịch Mộc Châu như khu bách hoa viên, khu trồng cây lưu danh, khu biệt thự, khu trồng cây thuốc quý,... Ngoài ra tại một số điểm du lịch khác trên địa bàn huyện như Khu rừng sinh thái Pó Cốp, khu du lịch Thác Dải Yếm, khu văn hóa tâm linh Ngũ Động Bản Ôn,… cũng được các nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các dự án đó đều đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chưa hình thành được các khu du lịch, dịch vụ để góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch Mộc Châu cũng như thu hút khách du lịch.

Với tốc độ phát triển du lịch ngày càng nhanh, hiện nay các cơ sở, tụ điểm vui chơi giải trí tại Mộc Châu chưa đáp ứng tốt. Theo các số liệu thống kê và đánh giá của các chuyên gia trong ngành, khả năng đáp ứng cho hoạt động du lịch của người dân cả nước nói chung, Sơn La nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân như:

- Cơ sở vật chất lâu năm xuống cấp, các hoạt động vui chơi giải trí còn ở mức phổ thông, chưa tạo được sức hấp dẫn cho khách du lịch

- Không đủ kinh phí để đầu tư cho trang thiết bị mới, trang thiết bị cũ quá lạc hậu và trong tình trạng xuống cấp, thường xuyên phải sửa chữa gây nhiều tốn kém.

- Trình độ khoa học và công nghệ áp dụng trong các hoạt động vui chơi giải trí so với khu vực và thế giới còn có khoảng cách khá xa.

Trước những cơ hội và thách thức, việc nghiên cứu lập Dự án khu du lịch GREEN GEM Mộc Châu là hoàn toàn cấp thiết